韩国 租房子，韩国独有的租房方式

我从事出租房屋赚钱的生意。撰稿/巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）近来，随着经济复苏，年轻人似乎正在大量回归一线城市和新一线城市。接下来他们就面临着租房的共同问题。租房可能是一件令人头疼的事情。该频道的巴九岭和同事最近去散步发现，在深圳、上海、杭州，很多年轻人因为emo而被迫租房或搬家。如果你想租到自己喜欢的房子，你需要小心你的钱包，如果你想尽可能省钱，你需要小心不要上当受骗。这种“需要和想要”一直很难解决，而且在哪里都一样。不，我们担心的是租房问题。而在邻国韩国，一些租房者甚至对自己的处境感到“绝望”。

发生了什么？首先我们来看看韩国独特的租赁制度。在韩国租房有两种方式：月租和全租。 “月租”就是大家熟悉的“押金” 韩国租赁市场的另一个独特发明是“全租屋”（又称“卷间屋”，韩语称为“”）。

租户需要向房东支付大笔押金，约为房价的50%至80%。例如，如果你想租一套价值300万日元的房子，你必须首先支付至少150万日元的首付。之后，您可以免费入住一段时间（通常为2年），并且在此期间，您只需支付水费、取暖费等水电费，无需支付房租。如果完成，房东将全额退还您的押金。换句话说，你可以拿回150 万日元，并且租客可以几乎免费在房子里住两年。 20世纪70年代左右在韩国流行的全租赁模式。当时，城市化和工业化进程使许多农村人口涌入城市，城市住房供不应求。全租赁住房制度最大的贡献是解决了新增流入城市人口的住房问题。

如果这个系统要流行，就必须有它流行的理由和它存在的理由。对于房东来说，“出租”房屋的最大好处是可以轻松筹集大量资金（相比向银行借钱，无需支付贷款利息）。在收到首付后，如果这笔钱可以在两年内用于投资，并且预期收入超过每月的租金收入，无论是炒股还是买房，房东更有可能将房产全额出租。对于租户来说，全额租金相比月租最大的优势是可以大幅节省租金。很多人忽略了支付大额存款（或“存款”）的机会成本，认为这是一种相对可靠的“强制储蓄”方法。稍后，当您有足够的钱时，您可以提取存款。购房融资。此外，一位住在韩国的朋友告诉Minibus，韩国人的心中似乎存在着一条“鄙视链”。房主看不起租房的人，而在租房的人中，按月租房的人往往被看不起是付不起房租的人。相比之下，选择租房要“体面”得多，也是韩国年轻人的常态。有人可能会问，如果租客可以付这么大的首付来租房子，为什么不直接付首付然后贷款买房呢？首先，韩国以高房价闻名，尤其是首尔近年来房价一度突破每平方米15万元，成为仅次于香港的全球第二贵城市。买房时除了要支付大笔首付外，还需要支付大笔利息。每月还贷是一笔不小的开支，对生活方式和消费水平影响很大，所以免费租房子对于花钱大、追求生活品质的年轻人来说自然是非常有吸引力的。其次，韩国银行提供特殊的“住光优惠贷款”。这意味着租户即使有存款，仍然可以从银行获得贷款，而且全额租金贷款的利率低于直接抵押贷款，也低于住房贷款。出租房的月租金很低。因此，租客缴纳的保证金可能不是自己的钱，而是银行的贷款。第三，韩国人口流动性大，很多人因为工作变动或者其他原因需要经常搬家，所以租房省去了频繁买卖房产的麻烦，降低了交易成本，还可以省钱。由于这些主要原因，全租住房受到房东和租户的欢迎。

聪明的同学可能已经注意到，这种租赁模式本质上是房东和租户之间的贷款。租客将押金借给房东，房东以房屋为抵押，无偿赠送给租客“支付租金”。租金，利息。”也就是说，全租住房兼具了“租赁”和“融资”的属性，此前创造的功能不仅可以缓解住房困难，还可以让房东更容易筹集资金，改善住房状况。资金的流动性，可以这么说。一个“双赢”的局面。

其次，不幸的是，任何东西一旦与金钱联系在一起，就会变质。如果你是房东，你有一大笔存款想要投资，你会选择哪种投资？为什么不把钱存入银行赚取利息呢？韩国多年来一直处于低利率环境，疫情爆发后，基准利率下调至历史低点0.5%，持续了15个月。把钱存在银行、购买低风险、低收益的金融产品固然健康，但似乎有点浪费。韩国是一个所谓的“股票交易国家”，总人口刚刚超过5100万，但活跃股票账户数量却超过6000万。然而，股票交易有风险，一不小心您可能会损失存款。相比之下，买房是一种得到广泛支持的选择。虽然韩国人口多、面积小，但韩国尤其是首尔的房价曾一度引发只涨不跌的“房地产市场神话”，但近五年来，韩国整体房价有所下降。韩国增长了约80%。这就是说，房主可以拿到一大笔首付，付首付，再买一套房子，然后直接出租，然后用收到的定金再买下这套房子，再出租出去，增加杠杆。这是一种方法连续的提高。这极大地刺激了住房交易量，进一步推高了房价。据说韩国房地产投机者利用这种方法在首尔购买了近300套房屋。

2019年以来，韩国房地产销售价格指数快速上涨。图片来源：凯源证券研究所

这造成了连锁效应。这意味着，即使租房者想买房，一旦收回租金，他们很可能会发现自己无法以与房价上涨相同的速度省钱。我能做的就是继续租房子，继续给房东打工。就这样，两人的关系逐渐变得紧张。需要指出的是，这种全租模式要继续下去，需要两个前提：一是国家必须走在温和的通胀道路上，二是城市房价也处于上涨趋势。在这两个假设下，上述链条可以正常运转，但一旦房价开始下跌，全租住房市场可能会面临恐慌性崩溃。为什么？原本，如果租客离开租赁协议，房东可以很容易地找到新租客，并用新收取的押金来偿还旧押金。或者，干脆卖掉房子，还清定金，获得净利润。但当房价下跌时，租户不太愿意支付大笔首付，房东也不再能够“借新还旧”。随着房价下跌，房东无法通过出售房产来盈利。为了拿回押金，他们不得不低价出售自己的房子，这进一步加速了房价的下跌，让他们留下了大量的房东资金。这一幕现在正在韩国发生。自2022年3月以来，美联储（FRB）开始多次强力加息，韩国也紧随其后。

韩国基准利率与CPI走势图图片来源：东方财富网

韩国大部分房地产贷款采用浮动利率，这有两个影响：一是直接增加了租户和房东的还贷压力，二是提高了利率，这也会对韩国房地产市场产生影响。过去一年，韩国房价整体下跌约18%，首尔下跌约20%，这对于拥有大量房产的房东来说绝对是个坏消息。结果，许多房东破产，一些人选择逃离，他们的房屋可能被拍卖。结果，租客发现自己陷入了绝境，失去了家园，失去了大部分积蓄，还背负着大笔银行贷款。

第三，我们回到中国。其实我们并不是不考虑实行全租赁住房制度。小巴记者了解到，早在2016年，深圳市发改局就曾发文讨论在深圳引入韩国全租赁住房制度的可能性。文章称，“一些在深圳打拼的年轻人积蓄很少，无法承受房价上涨和贷款的压力，房租价格不断上涨，资金没有合适的投资途径。”他指出。与此同时，当时房地产受到严格监管，“市场的‘冻结’意味着一些开发商出售新房的周期更长，锁定了资金，更容易出售房产。”政策经济风险。文章认为，如果深圳市政府能够完善相关制度，不仅能加速资金流通，还能为租房者提供更多元化的租房选择。不过，文章也指出，要构建适合深圳国情的全租赁住房体系，需要政府介入，制定适当的租赁规则，并建立完善的财政和法律保障体系。目前，日本房地产业仍处于复苏过程中，但在讨论房地产市场振兴时，有人认为一流住宅和新建一流住宅的价格还有逐步上涨的空间家园.马苏.韩国的全租赁模式或许可以为未来三线城市提供借鉴。首先，可以减轻大城市年轻人的生活压力，其次，可以刺激新房销售，帮助房地产市场复苏，第三，可以促进资金流动，可以为房地产提供更多的流动性。房主。一个只有纸面财富和性的大城市。当然，要防止类似的危机在韩国发生，我们必须认真做好政策规划和执行工作，认真落实制度约束和规定，建立充分的法律保障。反对声音很强烈。一位人士尖锐地指出，“实行全租赁住房制度，会鼓励炒房者回归。房价上涨会鼓励炒房，房价下跌则可能引发危机。”有人说，这种模式在韩国已经被推翻了，何必学呢？当涉及到大量利益的时候，总会有人绞尽脑汁想办法赚钱然后逃跑。比如，近年来长租公寓的爆发式增长，也与租金“金融化”有关。当时，出现了一种“租赁贷款”，作为租赁公寓管理者增加杠杆并持续长期扩张的手段，让他们通过经营租赁业务获得利润，同时转移风险。致房东、租户和金融机构。

图片来源：运筹研究院

目前的全租住房也是如此，租户前期支付大量押金，随着杠杆的增加，更大的风险被转移给租户。所谓“建立充分的法律保障”说起来容易做起来却很难，最终受害的还是租户。这些观点无疑让我们对全租赁住房制度更加警惕。不过，考虑到全租赁住房模式在韩国已经存在并流行多年，而在中国年轻人面临较大的住房压力，租赁住房需求肯定强劲，中央政府将表示：他还多次表示，要“解决新民族、年轻人的需求，等待住房问题得到解决，寻求建立长期租赁住房市场”，所以赶紧打败他去死吧，没必要。 提供另一种方法来解决问题。

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