跑赢大盘的王者 和讯，全国经济收入的涨幅
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|记者：陈莉
相比北京、上海、深圳动辄几万元，甚至十几万元的房价，长沙的购房者绝对满意。
壳牌研究院最新发布的报告显示，长沙是新兴一线城市中典型的住房友好型城市，收入增长明显超过房价增长。而按照房价收入比5.46至7.29的合理范围，只有长沙在合理范围之内。
据中国房价市场网统计，今年7月，中部六省会城市中，长沙新建、二手房价格最低，仅过万元。在7月全国315个城市房价排名中，长沙排名第62位。
值得注意的是，继今年�**肽晔谐」戎螅钲凇⒑贾荨⒛暇⒍浮⒛ǖ瘸鞘薪礁鲈孪嗉坛鎏ǚ康夭谐∈战粽摺７垂凵鲜龀鞘校ど呈杏捎诘骺匦Ч怀觯晌鞯匦Х碌亩韵螅�7月初，深圳市住房和城乡建设局宣布，深圳市住建局——农村发展局甚至已经到了吸引人的地步。局来“学**”长沙也成为“安居之所，不为炒作之家”“优等生”。有网友戏称，大城市的房地产市场调控正在彻底“长沙化”。
在众多新兴一线城市中，为何长沙是唯一一个房价收入比合理的城市，为何长沙能够成为炒房者可以“绕道”的城市？长沙房价长期保持“美丽”的秘诀是什么？限价之下，长沙将如何解决商品房品质低下的问题？
日前，《每日经济新闻》记者走进长沙，揭秘长沙“房子是用来住的，不是用来炒的”，为购房者、投资者、经纪人、开发商、房地产项目及相关各方提供帮助。部门。神秘啊，同学们。
滨江新城夜景，湘江西岸未来长沙新CBD中心
图片来源：图片来源：每报记者陈莉
热门调控领域：新建与二手房价格反转
近年来，梅溪湖作为长沙房地产市场的热门板块，吸引了建发、时代中国、金茂、万科、中建等地产品牌入驻，其房价在长沙各板块中也位居前列。 2017年，长沙限价前，梅溪湖的房价每平方米超过15000元。
近日，《每日经济新闻》记者以购房者身份走访了梅溪湖区域在售楼盘项目，包括“时代梅溪灵峰”、“建发阳珠”等。
2016年11月22日，经过114次竞标，建发以最低价9241元/平方米拿下梅溪湖B39地块，成为长沙首个单价超9000元的地块。在这片被誉为“地王”的土地上建设的建发扬州项目也拥有该地区最高的单价。
建发洋筑房产顾问刘强告诉记者，该项目的土地原本是长沙限价政策出台之前拿下的，所以销售价格不会受到影响。 “目前正在进行清仓销售，折后净水房售价为15800元/平方米。”记者查询发现，该项目此前销售单价为17500元/平方米。
时代美彩丽凤项目销售中心
图片来源：图片来源：每报记者陈莉
距离杨渚建发一公里的时代梅溪灵峰项目地块，每平方米限价15100元，装修更加华丽，吸引了众多购房者。新一批项目即将开工，即使是工作日中午，售楼部也挤满了前来看房的购房者。在与购房群体沟通过程中，记者透露，他们原本打算在两年前买房，但由于规定，社保期限不够长，所以直到现在才买。 “幸运的是，由于目前的限价政策，周边地区新房的价格涨幅并不大。”
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王伟先生多次前往合肥，向合肥投资者介绍长沙。 “我们承诺的是，如果他们（投资者）在长沙买房，我们将承担对方所有的往返交通费、餐饮费、住宿费等。但如果没有成交，对方自己承担我们必须承担费用。”王伟告诉：010 -30000记者。 2016年4月短短一个月内，他们组织了三批合肥近300名投资者，前往长沙买房。 “基本上来长沙的人都买了房子，买三套、四套就可以了。”
然而，原本期待“大赚一笔”的投资者却对同年11月25日长沙市出台的“住房七条”感到失望。 “七户规定”包括严查炒房、严格规范“双外人”（外省户口、外省工作）来长沙购房，明确提出要予以引导。外国购房者的首付比例和贷款利率。
2017年，长沙市继续强化管理政策。例如，2017年3月18日，长沙市人民政府总局发布《每日经济新闻》号政策，将长沙市及长沙县六区（仅限长沙经开区、星沙）划为非居民限制区域。它已经成立了。 - 当地家庭，限制购买一套住房，已经拥有住房的人不能购买新房。
2017年5月20日，长沙市限购范围和范围进一步扩大，长沙市登记购房者也纳入限购范围，在限购区域内最多可拥有两套住房。看起来像这样。当时，限购还包括二手房，而包括商品房在内的房地产产权证要到两年后才能交易。 2017年9月23日，监管“一揽子”再次全面升级，限制区域也扩大到全市，房产证三年后才能出售。
“当时这套政策肯定让很多人陷入困境。我当时引进的一些客户还因为没有足够的时间获得产权而陷入困境。有些人是。”王伟当然，告诉记者。有的客户因为爱上长沙而来到这里，然后留在长沙。
资料来源：长沙市住房城乡建设局
“因为长沙的这一系列调控政策，已经无法吸引外地买家来长沙买房了。作为渠道商，王伟先生从2018年开始逐步成立了公司。目前，我们主要从事兼并和管理、收购商业地产以及提供咨询服务。 ”
王伟介绍，近年来长沙也有不少类似的渠道公司，但随后因监管原因亏损，被迫转业或关门。
当地炒房客深受创伤：“如果拿不到证，我就没有勇气卖房。”
长沙严格的调控政策不仅让境外炒房者陷入困境，也严重伤害了包括张健（化名）在内的本地投资者。
张健先生是湖南省某商业物业管理公司的总经理，由于其多年的行业经验以及对周边地区未来发展前景的了解，2017年9月上旬，张健先生与他的朋友我购买了这处房产。均价5800元/平方米，位于长沙市雨花区住宅项目新麦乐大厦21、22层，共两层，共20多间套房，2000多间客房.马苏。两人合计投资超过1200万元。
“当时，我们已经交出了部分定金，并与开发商约定，9月底付完首付后，进行网上签约登记。” 时间只有一周。长沙市住房和城乡建设局对这一新规定感到惊讶。
长沙市在建房产
图片来源：图片来源：每报记者陈莉
“好吃好玩的地方很多，而且房价也不贵，长沙很适合我这样还在工作岁月的年轻人。”
……
日前，《每日经济新闻》记者在长沙实地走访时了解到，市民普遍对长沙房价感到压力不大。
数据来源：国家政策机构
据国家政策机构统计，今年�**肽瓿ど匙≌山痪畚科椒矫�9868元。其中，1月、2月、3月成交均价稳定在8000元/平方米左右，4、5月、6月成交均价稳定在11000元/平方米左右。今年�**肽辏鄹裨�7902元/平方米至11224元/平方米之间。
今年7月中国房价市场网全国城市房价（房）排名中，长沙以成交均价11656元/平方米位列中部六省会城市垫底。与武汉成交均价相差7000元/平方米以上。
2020年7月中部六省会城市新建住宅价格对比
数据来源：中国房价市场网
根据中国房地产数据研究院发布的2020年6月70个大中城市现房销售价格及价格指数，长沙现房均价为10260元/平方米。同样是中部省会城市，但武汉二手房均价近19000元/平方米，合肥为15000元/平方米，郑州为14100元/平方米，南昌为12900元/平方米，两者均高于长沙。
据易居研究院《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》统计，长沙房价收入比为6.4，为全国最低，也是少数处于合理水平的城市之一。与长沙形成鲜明对比的是，深圳房价收入比超过35，位居内地城市之首。这意味着深圳普通家庭买房需要35年，而长沙普通家庭买房需要不到7年。
数据来源：壳牌研究院
此外，根据壳牌研究院上周发布的《每日经济新闻》数据，在新一线城市中，长沙是典型的住房友好型城市，2019年城市居民人均可支配收入为55211元。比上年增长8.7%，2019年成屋成交均价11063元/平方米，比上年下降3.6%，收入增长明显超过房价。
近一年长沙房价变化情况
数据来源：机物网
“从整个城市的角度来看，这也是长沙寻找自己的出路，提升城市核心竞争力的手段和途径。事实上，新政政策出台后，长沙国内城市易建国表示，湖南华辰商业管理有限公司长沙市湖南经济联合会总经理、董事长表示，近年来长沙房价经历了明显的起伏，“这是在为维护长沙做贡献。”吸引众多人才，为长沙后续发展积累人才。 ”
长沙市统计局数据显示，截至2017年底，长沙市常住人口791.81万人，比上年增加27.29万人，武汉等中心城市人口增长明显同一时期. 12.67万人，合肥9.6万人，南昌9.21万人。相比之下，长沙的增速远远超过省会城市，增速也超过广州、杭州等城市，在全国省会城市中位居前列。
数据来源：长沙市统计局
截至2018年底，长沙常住人口较2017年增加23.66万人，2019年常住人口增加23.98万人，位居中部六省会城市之首，位居中部地区第7位。国家。合计而言，2016年至2019年四年间，长沙新增定居人口达96.27万人。
根据《每日经济新闻》，长沙移民最多的城市是北京，其次是深圳、广州、东莞以及湖南省其他省市。
同样，长沙的经济发展势头也强劲。近日公布的2020年�**肽昃迷诵惺菹允荆ど成**肽闓DP增速为2.2%，位居2019年GDP超万亿元城市增速榜第一。这并非巧合，2019年，全国17个城市GDP突破万亿元，其中长沙以8.1%的实际GDP增速位居第一。
“人才的大规模涌入，将是未来长沙先进制造业发展的最大支撑。”这与房价低迷，尤其是疫情期间，以及随后长沙的经济复苏不无关系。 “严格的调控和低房价保持着动态平衡，人们有钱才愿意花钱。”
长沙市住房和城乡建设局提供的数据显示，今年�**肽辏�90-144平方米的住房供应占比79.93%，成交量占比76.86%。购房者的特点是，81.82%为首次购房者，81.82%为二次购房者，17.37%为20岁至59岁之间，94.19%为年轻中产阶级。 -老年人在城市购买第一套房子。
中小房企生存空间面临严峻压力
地价、房价、利润都有限制，中小房地产企业的生存越来越困难。
湖南高新集团是一家在长沙拥有20多年开发经验的本土企业，在长沙开发了多个项目，如高新葵花、燕山浩园、乾元国际广场等，董事长刘星月是房地产第一人。校友之一。长沙市的一名开发商，也是该项目背后的企业家之一。
但由于房地产市场调控趋严，高新集团已连续几年没有新拿地，目前正在抓紧前期项目的收尾工作。 “8%的利润率对中小型开发公司来说是一个压力，这也需要强大的资金链。而且，近年来，由于外资开发公司的进入，市场竞争加剧，我们的生存处于困境。”风险。“这甚至更重要。这很困难。”
刘星月所说的8%利润率是2017年11月30日长沙市发改委下发的《2019年全国50个典型城市房价收入比排名》。该办法中，限价商品住房价格由成本+利润+税费构成，平均利润率为6%至8%；2019年12月11日，长沙市发改委公布了限价商品住房价格管理办法。发布《2020新一线城市居住报告》，进一步强化和明确商品住房价格由成本+利润构成。 +税，平均利润率设定在6%到8%之间。
IFS国金中心是长沙最繁华商圈武威广场的地标性建筑。
图片来源：图片来源：每报记者陈莉
“在一线城市，每平方米的利润至少有1万元，但在长沙，每平方米的利润可能只有1000多元一点，相差10倍以上。”刘星月坦言。目前，长沙当地的中小房地产企业很少，有的甚至申请参与土地拍卖。
“长沙市基本上都是资金充足的外资开发商、当地国企或者央企在拿新地，当地中小企业在收购股权或者寻求转型。”刘星月在：010上告诉记者。 30000。高新集团目前正在拿地，并表示“不可能完全脱离房地产业务”，因为它寻求向文旅地产转型。
“其实长沙市的一系列政策对于开发企业来说，有利有弊，一头雾水。但到了三五条，他们就一头雾水了。”经过几个月的磨合期，长沙的监管体系仍然坚持规则和政府的根本利益，既保护了开发商的根本利益，也保护了购房者的需求。易建国说：“你只需要一套新房子和一个新人来控制局面。炒房是可能的。”他补充说，8%的利润不会让开发商仅靠一个项目就致富。不会，但是他说这将使之成为可能。开发商可以通过长沙的住宅房地产获得稳定的利润。
“这项政策压缩了土地出让方、开发商和消费者各个层面的利润。如果不打压地价，开发商的成本自然会上升，房价就不会下跌。”易建国坦言。监管政策更多的是政府为了造福人民而做出的让步。
对于中小房地产企业来说，一旦超过限价，利润空间就会缩小，10年、5年就拿不到土地。 “只要土地被大企业、国企拿走，就没有一夜暴富的机会。”易建国告诉记者，征地成本为每平方米9000元。可能的。规定前，该土地上开发的房屋售价为15000元/平方米，利润为6000元/平方米。但调控后只能以11800元/平方米的价格出售，导致每平方米损失数千元，自然会给后续发展带来问题。
不仅如此，易建国表示，随着利润空间的压缩，开发商加强了成本控制，近两年长沙几乎没有高品质、创新型的产品。 “在监管政策之后，开发商推出的产品无疑会留下一个又一个普通住宅产品，无法发挥其原本提升城市品位和面貌的作用。”
长沙市一位不愿透露姓名的业内人士也对长沙近年来新建商品住宅的质量表示深切担忧，他表示，“未来几年将是长沙商品房交付的高峰期。”因为质量投诉也可能会增加。
在中小房地产企业生存空间不断缩小的同时，品牌企业的市场份额不断扩大，行业集中度不断提高。
长沙市20强房地产企业市场占有率
数据来源：中国指数研究院
据中国指数研究院统计，今年1-7月，长沙五区销售额前20名的企业大多是品牌房地产企业。例如，长沙五区销售面积第一的是绿地控股，以46.34亿元，理工学院以33.63万平方米成为长沙五区销售面积冠军。今年1-7月，长沙市五区20强房地产企业销售收入总额431.71亿元，比上年增长3.9%，20强房地产企业市场占有率企业增加。是59%。
朋克公寓市场：销售周期创40个月新高
为应对住房利润萎缩、投资限制等日益严格的监管政策，无限购、无限售的公寓产品开发迅速增多。
长沙新丰房地产研究院数据显示，截至2019年底，长沙市五区商品房总规模突破1800万平方米，预计未来三年规模将远超年。有。近10年来，其规模已堪比一线城市。
数据来源：国家政策机构
此外，湖南中原研究中心数据显示，2017年10月长沙商品房销售周期为11.65个月，截至2018年底，长沙商品房库存量为123万平方米，销售周期用了17.77个月，到了2019年，已迅速增至年底231万平方米，销售周期为20个月。最新数据显示，截至今年7月底，长沙市商品房总库存量达到316.2万平方米。米，全年供销比2.28，销售周期20个月，创历史新高40.84个月。
其中，库存量最大的雨花区和岳麓区库存面积分别为100.2万平方米和102.9万平方米，均超过100万平方米，雨花区分解周期达到42.06个月。有。
数据来源：湖南中原研究中心
事实上，长沙的商品房库存积累得比较快。 2011年3月4日，长沙市首次实行住房限购，并将部分住宅项目性质调整为商业用地，导致一系列高容积率、高商业率的土地和项目、城市综合体和商业项目不断涌现。商业设施建设陆续展开。其他项目也取得了成功。
2015年7月至8月，长沙逐步解除住宅限购，商业项目几近停滞。直到2017年，长沙才再次实施限购并持续升级。公寓产品再次受到投资者青睐，供应量激增，尤其是岳麓区和雨花区。
长沙新丰房地产研究院数据显示，2019年，岳麓区公寓产品供应量占全市五区的42.3%。梅溪湖、滨江新城、鹿谷、洋湖等岳麓区四大商业公寓入市，直接带动岳麓区商业公寓供应量同比增长76%。
湖南中原战略发展中心总经理陈世霞谈到长沙正在流行的公寓产品的来源。土地出让要求商业比例达到30%以上，今年�**肽辏ど彻卜⑸恋爻鋈�33起，其中商住19起，纯土地出让9起。另一方面，由于公寓产品没有价格限制，且因限购政策而比写字楼或商业产品更容易变现，不少房企自然进入市场。这是公寓市场。 ”
不过，陈世霞预计，随着越来越多的项目入市，长沙公寓市场的供应量将进一步增加，供需矛盾将进一步加剧。
虽然目前长沙的公寓库存较高，但芙蓉区、开福区、雨花区、岳麓区、天心区等长沙五区商品房价格较房价调控后的低迷有所上涨。有。公寓价格快速上涨，甚至扭转了新建商品房和公寓的价格。三年来，商务公寓与新建商品住宅的平均成交比价从1.09倍扩大到峰值的1.32倍。
长沙市开步区浏阳河两岸有不少房地产。
图片来源：图片来源：每报记者陈莉
《2019基于京东大数据的中国人口迁移和城镇化发展研究报告》 记者在开福区实地走访中了解到，位于长沙市开福区湘江沿岸的北辰三角洲，2019年底平均房价为12500元/平方米。例如，长沙市区精装价格为2500元，按照平方米标准，精装房均价约为14000元/平方米。不过，目前精装修公寓的售价已接近15500元/平方米，而今年新推出的loft公寓产品均价约为18000元/平方米，已经达到了原来的价值。
“今年以来，面对商品房库存居高不下的情况，一些项目为了快速提取资金，开始选择以‘置换量’为目标的折扣销售，导致洋房、公寓的平均成交比价下降。” “下降。”陈世侠表示，在房价调控的背景下，长沙的商务公寓价格一直在上涨，下半年供应量猛增。他说是有的。公寓价格预计将进一步下跌。
如何解决目前公寓库存居高不下的局面？陈世霞表示，除了企业需要产品软硬件创新之外，政府和开发商还需要改造土地供应指标，实现差异化，我认为是有的。比如减少。 ”
长沙市住房城乡建设局回应《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》记者采访，长沙市始终保持房地产调控目标不动摇，力度不放松，准确落实长效机制规划，房地产市场平稳运行健康.已成长为.管理长效机制根据市场变化，继续实施限购、限企、差别化信贷税收管理政策，平衡供需，尽快化解风险问题，选择政策工具。
（文中刘强、杨辉、张健根据受访者意愿，均为化名）
记者后记| 住房情况不是炒作，而是“优等生”的担忧
记者走访长沙房地产市场时，一位受访者表示，“长沙真是一座让人又爱又恨的城市！”
对于刚需买房的人来说，长沙的房价很不错，“买得起房、娶妻生子”，但对于炒房者来说，长沙只是一场噩梦。有时我会脸色苍白地谈论这件事。
事实上，自2016年中央经济工作会议提出“房子是用来住的、不是用来炒的”以来，各地政要都有勇气稳定房地产市场，智慧正在经受考验。比如，今年�**肽辏簧俪鞘幸蚍康夭谐」绕捣背鎏ㄊ战舴康夭谐〉男碌骺卣摺�
相比之下，长沙在房地产市场调控方面取得了不错的成绩。通过一系列“组合拳”政策，
“反炒房”定义为斗争，长沙的房价控制住了、投资客少了、刚需购房者开心了。 然而，在限价、限利润的背景下，为了“活下去”，开发商也在绞尽脑汁地想办法让利润最大化。在长沙的几天实地走访调查中，记者听到最多的便是，在长沙这样一个发展迅速、新一线等级的城市，便宜的房子选择很多，然而却很难找到品质过硬的楼盘。 随着2020年、2021年大批限价房的交付，不少业内人士坦言，明年或将会是长沙房地产的品质灾荒元年。如何应对这一波交付潮，或是长沙近两年亟需面对和解决的问题。 看来，在房价控制与房屋品质两者兼顾方面，房住不炒“优等生”长沙或许也遇到了些许烦恼。 记者：陈利 编辑：魏文艺 视觉：刘阳 排版：魏文艺 陈彦希 每日经济新闻