2021美国寒潮原因，美国的房价时寒冰

去年年初，购房者提价抢房，依然是一房难求，而到了年底，尽管卖家一再降价，但依然难卖，而且情如冰火露。 2022年美国房地产市场会发生什么？

根据全国房地产经纪人协会（NAR）的数据，全国房价中位数从2022年1月的35万美元开始呈上升趋势，5月份首次短暂突破40万美元，5月份达到41万美元，之后达到6000美元的峰值，开始趋于平稳。 11 月份，价格连续第五个月下跌，中位价回到37 万美元。

为什么美国房地产市场的狂热戛然而止？

成屋销售连续10个月下降

根据衡量美国主要城市平均房价的SP CoreLogic Case-Shiller指数显示，3月份美国房价环比上涨2.6%，同比涨幅最高达到20.6%，月内涨幅最大的包括佛罗里达州坦帕市、亚利桑那州菲尼克斯市和佛罗里达州迈阿密市，这些城市房价同比分别上涨34.8%、32.4%和32.0%。 2021 年同期。房价同比涨幅从4月份开始放缓，从7月份开始环比下降，10月份美国房价同比仅上涨9.2%，首次出现上涨。自2020年11月以来，同比增幅两年来首次降至个位数。

另外，根据NAR统计，占美国房地产市场销售量约90%的成屋销售总数从1月份的665万套骤降至11月份的409万套。受疫情影响，现房销售已降至2010年11月以来的最低水平。该指标已连续10个月下降，创下历史最长连跌纪录，连续下降时间比2008年次贷危机还要长。成屋销售同比降幅从年初的约2%扩大至11月的35%，表明买家正在加速逃离市场。

然而，住房供应依然紧张。截至2022年11月底，美国待售房屋数量为114万套，同比增长2.7%，按照目前的销售速度，仅需3.3个月即可消耗完供应量。一般认为，六个月的供应量反映了市场供需的平衡。

经济衰退风险可能成为美国房地产市场的另一个拖累

“2022年初的一个普遍现象是，卖家可以提供不同的条款，但买家不想提高价格或牺牲一些购房条款。这是卖家之间的博弈，但由于还有库存， “热度极高、有缺陷、卖得不好的房子，即使一再降价也卖不出去。很多卖家因为达不到预期价格而选择退市。””任泉美国房地产投资平台淘沙找房首席执行官兼联合创始人Mike在接受第一财经记者采访时表示，美国房地产市场迅速冻结的主要原因是非正常利率飙升。急速。抑制了购房者的购买力，导致购房需求大幅下降。

美国通胀的持续和顽固让美联储措手不及，美联储在2022年初扭转了宽松的货币立场，每年总共加息7次，并将联邦基金利率从零上调至4.25区间。 %至4.5%。根据房地美的数据，抵押贷款利率迅速飙升，从2022 年1 月的平均30 年期抵押贷款利率仅为3.2%，到10 月底已超过7%。已回到7%以下，但目前为6.42%，仍是年初水平的两倍。

“据估计，利率每上升1%，购买力就会下降10%。”全先生表示，“目前固定利率已经接近上限，上升空间非常有限。”

野村美国研究团队向第一财经记者表示，房地产行业持续大幅放缓，利率飙升、房价飙升，打击了购房者的承受能力，也打击了目前的经济，受挫的风险可能成为另一个拖累。 “房地产行业的放缓可能会在短期内继续抑制住宅建筑行业的经济产出。房地产市场的低迷正在加剧，并将导致更广泛的经济衰退和制造业衰退。” 这就是当局的想法。美联储将于2023年3月后停止加息，并于9月开始加息。

建筑商的信心正在迅速下降

美国房市遭遇紧缩风暴，11月成屋销售连续第10个月下滑，创历史最长连跌纪录，房利美和高盛经济学家均表示，成屋销售总数预计将到2020年将下降。到2023年，人口将不足400万，比2006年至2011年破裂的房地产泡沫还要少。

房地产经纪公司Redfin发布的报告显示，今年第三季度美国房地产投资者的购房数量与去年同期相比减少了30.2%。受传染病疫情影响，这一降幅创2008年金融危机以来有记录以来最大。

由全国住宅建筑商协会（NAHB）和富国银行联合发布的住房市场指数（HMI）在2022年连续第12个月下降，从1月至12月的83跌至31。受疫情影响，该指标已降至2012年以来的最低水平。住房市场指数是美国开发商信心的关键指标之一，主要反映当前和未来六个月的销售预测。

瑞银美国经济研究团队在给第一财经的报告中表示，建筑商的信心正在迅速下降，速度比次贷危机期间还要快，“抵押贷款利率正在下降。不过，抵押贷款申请却显示出企稳的迹象”。房地产市场需求疲软，房屋建设进一步放缓，开发商对当前房屋销售的评价和判断继续恶化。 ”

房市调整的速度和力度，连长期市场参与者都感到震惊。 “这是我见过的最严重的利率冲击”，从事抵押贷款行业40多年的卢伯恩斯感叹道，并补充说，加息的全部影响可能还没有完全感受到。