全国首套房贷款利率，各行首套房贷利率

简介：考虑到目前的利率水平，二三四线城市可能还有较大的调整空间。

作者| 伊赛清宁

8月31日，央行和国家金融监管局两次发布通知，现有房贷利率将正式进入预调计划，全国商业和个人房贷最低首付比例也将统一调整。

但从国家规划的出台到城市自身政策的落实，仍有许多细节有待揭晓。特别是，对于现有抵押贷款利率的调整，无论借款人选择哪种调整方式，金融机构要么发放新的贷款来替代现有的第一笔商业个人抵押贷款，要么按照合同约定的利率进行调整。协商改变。 —— 存量住房贷款调整后利率不得再降低区域性住房贷款执行时的抵押贷款利率下限政策（以下简称“执行利率下限”）。

换句话说，关键是发行时的利率下限最终给借款人带来了多少利益。但房贷利率下限政策变化较大，且因阶段、城市不同而存在差异，明确这一参考指标是借款人与银行顺利协商的前提。

截至9月2日，全国31个省、市、自治区公布了首次商业抵押贷款利率自愿下限。一位房地产行业研究员告诉记者，不同地区已实施的房贷利率下限差异较大，因此整体可执行空间由各地区银行统一计算制定实施方案，他表示还要等到然后。

不过，也有金融机构指出，在对现有房贷利率实施调整的过程中，银行和借款人有更大的自主协商空间，央行除了考虑下限外，也不会考虑下限。低于此。发行时很可能会考虑到目前各城市的资金情况，而这就是套房的主流利率水平，相信调整后的利率不会低于这个水平。考虑到这一点，认为近年来一级住房贷款利率调整幅度较大的二、三、四线城市还有相当大的调整空间。对于一线城市来说，虽然现有房贷大多坚持利率下限，但房贷利率相对刚性，调整空间较小。

另一个影响调整空间的因素是“收房不批贷”的政策，以及一些原本认定为第二套现在认定为首套房的房贷利率，都有调整的机会，调整空间较大。

许多人宣布降低第一抵押贷款利率

从全国层面看，2019年10月7日前、2019年10月8日至2022年5月14日、2022年5月15日至2022年5月14日，全国首套商业个人抵押贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。目前，它将是LPR-20BP。

但在因城施策的背景下，不同地区或同一地区不同时期执行的房贷利率下限存在较大差异。《2022年第三季度中国货币政策执行报告》，我国商业个人抵押贷款利率实行“三级定价机制”。首先，在国家层面，有中国人民银行和中国银行保险监督管理委员会（现国家行政管理局）。金融监管）确定国家层面贷款利率政策下限；地方层面，各城市政府根据国家层面政策最终线确定本地区商业个人抵押贷款利率下限。三是商业银行层面，综合考虑资金成本、信用风险等因素，与借款人协商确定具体利率水平。

8月31日，央行、国家金监局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》号文（以下简称《通知》）后，全国央行分支机构首次公布利率下限。同时，全面列出了2018年至2016年各地区房贷利率调整幅度和频率。

据中国经济报不完全统计，截至9月2日，北京、上海、深圳、广州、天津等31个省级行政区已公布本地商业和个人房贷利率自愿下限（具体情况，请参阅正文后附表）。

《通知》，自2023年9月25日起，借款人向贷款金融机构提出申请后，现有首套商业个人抵押贷款可通过两种方式进行调整。与金融机构发放新贷款，然后协商更改双方在合同中商定的利率。

2023年8月31日前，金融机构发放的已签约但尚未发放或其他符合首套条件的商业个人首套住房抵押贷款，本市现有商业和私人住宅贷款均在调整范围。

请注意，无论您采用哪种调整方式，调整后的房贷利率都会加到您的LPR中，金额不小于原房贷所在城市首套房商业性个人房贷利率政策下限。找到了。请。贷款已发放。借款人可以参考调查问卷末尾的附件来判断自己现有的房贷是否符合调整条件。

简单理解，如果现有的房贷是按照当时当地的利率下限政策发放的，那么此时就不需要进行调整。其中，如果转换定价基准，贷款固定为LPR，则利率水平将每年重新定价至最低LPR水平。借款人可以从现行抵押贷款调整政策中受益的情况主要有以下三种：

1、现有贷款为2019年10月LPR改革后发放，贷款合同中约定的LPR积分超过发放时相当于利率下限政策的积分，存在下行空间修改一下。计算比较容易。 （如果添加点数接近下限则执行）

2、现有贷款于2019年10月之前发放，借款人在转换价格标准时选择了固定利率，且固定利率高于发放时的利率下限，因此没有空间还款额有所下调。

3.对于2019年10月之前发放的存量贷款，借款人在价格基准转换时可选择锚定LPR，但此时发行利率下限的确定仍需银行确认。具体调整空间将取决于双方谈判的结果。 （详情见报道：《存量房贷下调政策有点难懂？几个典型案例告诉你如何降、能不能降》）

哪些城市调整空间较大？

但除了发放时的利率下限外，还必须考虑借款人所在城市当前的利率水平，这将影响现有房贷利率的调整空间。确定首次购房的标准发生变化。

央行、国家金融监管局官员就住房金融政策调整优化回答记者提问时表示，《通知》出台的背景是我国房地产供求关系恶化。房地产市场。他说这是为了近年来，金融机构发生了重大变化，要求借款人和银行对其资产和负债进行排序和优化。较低的现有抵押贷款利率可以节省借款人的利息支出，从而增加消费和投资。对于银行来说，可以有效减少提前还贷的现象，减少对银行利息收入的影响。同时，可以减少用商业贷款和消费贷款替代现有住房贷款的冒用范围，降低风险隐患。为更好适应上述新形势，中国人民银行、国家金融监管局明确支持银行与借款人协商调整现有首套房贷款利率，并按照以下原则：我鼓励。市场化和法治。

有银行业研究员认为，部分城市（如一线城市）近年来维持严格的房贷利率政策，存量房贷与新发放房贷的价差并没有那么大，我们认为有足够的空间。削减的空间和必要性。现有的抵押贷款利率将大幅降低。

央行在二季度货币政策执行报告中指出，截至今年6月底，343个城市（地级及以上）中已有100个城市下调或下调首套房贷款最低利率。其中，87个城市将首次住房贷款利率下限较全国最低利率下调10至40个基点，13个城市取消首次住房贷款利率下限。

据中金公司测算，从2022年开始，首次发放的新房贷加价幅度已下降约135个基点。中金公司首席银行业分析师林英奇及其团队指出，去年以来，二三线城市普遍显着降低了房贷加点幅度，存量房贷明显减少，预计2019年以来，二三线城市房贷加点幅度普遍大幅下降，存量房贷大幅下降。金额将减少至此次二三线城市将进一步降息（预计平均超过80bp） 一线城市将有所调整，但窄幅降息的空间较小，尤其是贷款接近下限的情况。

（2018年至2021年，房贷利率较基准利率最高上涨约100bp。数据来源：中金公司）

对于具体的减免比例，林秀树先生最初表示，首套房贷约占现有房贷的80%至90%，其中符合房贷减免条件的贷款约占80%。他指出得出有一个估计到了三分之二，所有现有抵押贷款利率已从目前约4.7% 的水平下降至约4.2% 的五年期LPR 水平。整体平均减少约50bp。 “实际贷款领域和利率水平复杂，实际降幅需要更详细地进行。”林英奇在报告中表示。

此前，第一财经记者接受采访时表示，现有首套房商业个人按揭利率调整后，将大幅减轻千万家庭、亿万居民的经济负担。平均下降约0.8个百分点。央行数据显示，截至今年6月底，我国个人住房贷款余额为38.6万亿元。

存量房贷利率调整《通知》的适用范围不仅包括个人首次发放的房贷，还包括借款人“实际住房情况符合首套房贷标准”的其他房贷。也明确包含在内。他在他所在的城市有一个住所。这也意味着，随着“有房无贷”政策在更多城市落地，一些原本适用于二套房利率的贷款也可能从中受益。其次，我们是当地的“卖一买一”家庭，在当地买房。

根据工银《问答》号规定，此前按二套房利率办理的存量贷款，将按照现行城市政策预定按首套房贷款政策办理，且符合利率调整条件。我们建议您根据当前房贷利率提前准备材料。随后，银行将发布操作指南。

工商银行还表示，该行正在积极准备，暂定于9月25日开通线上线下服务渠道。具体处理时间可能会公布。

由于二套房贷款利率下限加的积分往往较高，因此认为上述两类家庭在“房子批了但贷款不批”后还有很大的调整空间。 ”

以北京地区为例，如果市民A在2020年置换房产，其房贷利率（以二套房贷为基准）为LPR（4.75%）+115BP=5.9%（当时下限）。北京二套房贷利率为LPR+105BP)，目前LPR(4.2%)+115BP=5.35%。针对9月1日中国政府宣布只批房不批贷的情况，公民A所拥有的房产按照当地2020年2月首次住房利率下限LPR+55BP进行了认定作为主要住所。的抵押贷款利率将从目前的5.35%下调至4.75%。

自8月18日三部门联合发布文件明确将“房不贷”纳入“一城一策”工具箱以来，武汉、中山、惠州、东莞、成都、重庆等地，特别是北京、上海、广州、深圳四个一线城市均正式宣布引进。中国指数研究所市场研究总监陈文静告诉记者，预计会有更多城市跟进落实相关措施，政策信号明确。 （记者杜川对此文亦有贡献）

31 个地点首次自愿监管商业和个人抵押贷款的较低利率上限。

栏目编辑：秦红文字编辑：宋彦霖题图来源：上官题图图片编辑：朱全

来源：作者：第一财经