关于存量房贷利率将下调政策，存量房贷利率下调对房地产的影响
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|解美安新闻记者| 曾阳林
界面新闻编辑|
当前房贷降息政策对上市银行和债券市场有何影响？
8月31日晚，中国人民银行、国家金监局公告《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。
《通知》，从2023年9月25日开始，现有首套房商业个人抵押贷款的借款人可以向贷款金融机构申请，金融机构将指出将发放新的贷款来替代首套房。住房贷款。
《通知》的发布，不仅引发了购房者和房贷持有者的激烈争论，金融机构从业者和机构投资者也在密切关注新政策将对金融市场产生的影响。
目前的房贷降息政策对未来上市银行的息差和利润有何影响，居民可以节省多少利息？会对债券市场产生什么影响呢？解必安新闻围绕以上几点，总结了多家券商的观点。
中国台湾证券研究所所长戴志峰在研究报告中指出，假设抵押贷款期限为10年，溢价贷款发行将集中在2018年至2022年。据测算，2018年至2022年，上市银行将发放按揭贷款约23万亿元，占上市银行现有存量按揭贷款的65.5%。
根据央行数据，研究报告预计2018年至2022年个人住房贷款平均利率约为5.36%，且该利率适用于2023年6月新发放的个人住房贷款。如果加权平均利率下调至4.11%，降幅将达125个基点。不过，这里也需要考虑到，LPR的下降正在推动房贷利率的下降；2019年8月的LPR为4.85%，而最新的LPR为4.2%，下降了0.65%。结果，股票利率下降了0.6%。
根据上述研究报告，假设23万亿元住房贷款全部享受现有房贷利率下调，且2018年至2022年上市银行发放的房贷下调60bp，预计居民房贷利率将下降2018年至2022年减少60个基点。利息支出减少1400亿元，预计2024年上市银行利差下降约4.7个基点，销售额下降约2.3%，税前利润下降约5.1%。
从贷款人的角度来看，在上述条件下，如果抵押100万元，贷款年利率为5.36%，下降125个bp至4.11%，贷款期限为20年，本金和还款金额将相等。采用还息方式，每月可节省682元，每年可节省8200元左右。
不过，戴志峰团队也指出，考虑到以下因素，上述计算的房贷利率可能偏高：首先，从2022年起，不考虑比往年更多的预付款。部分高利率客户已经完成提前还款。其次，虽然部分城市设定的加点幅度已接近下限，但目前贷款利率LPR加减点规定不得低于住房贷款利率政策下限。因此，这些城市的下滑幅度可能有限。
对于对银行利差的影响，华泰证券沉帆团队认为，现有的本次房贷利率调整有明显的限度，最终对银行利差的影响基本可控，我认为是有可能的。从贷款类型上看，本次调整仅针对首次购房者，从调整幅度上看，调整后的利率不能低于本市首次住房贷款利率政策下限。原贷款发放时，调整后的利率与当前新发放利率不同，而是与发放时原城市政策利率下限相比。预计主要调整的是新增积分中超过当前发行利率下限的部分。
沉凡团队进一步解释，现有的房贷利率调整方案包括很多因素，比如不同地区的房贷利率水平、监管机制、各家银行的基本面等，最初地区的房贷利率也存在一定的差异。等级城市相对具有弹性。现有抵押贷款利率的降低预计将对银行产生影响。利差总体影响可控。
在出台现有房贷利率政策的同一天，央行、国家金融监管局还出台了差异化住房信贷政策的调整优化。
对于对债券市场的影响，光大证券首席固定收益分析师张旭在研报中表示，现有首套房贷利率下调对债券市场的影响短期内呈中性分析。在调整优化差别化住房信贷的同时，大宗商品政策利空债券市场。
张旭指出，目前10年期国债收益率已经较低，反映出市场对当前经济增长的悲观情绪以及对未来经济增速进一步下滑的预期。 7月24日召开的中央政治局会议提出，要“准确有效实施宏观调控，加强逆周期调节和责任准备”。比如出台差别化的住房信贷政策。目前，“政策底部”已经形成，债券市场正在突破“收益率底部”，但目前经济衰退的胜算不大。本季度美国10 年期国债收益率可能达到2.7%。