办公楼物业管理制度和标准，办公楼物业档次有哪些划分标准规定

我国写字楼市场一般分为高端物业（甲级写字楼）、中档物业（乙级写字楼）、低端物业（丙级写字楼）。豪华物业可分为两部分：高档写字楼和甲级写字楼。高档写字楼符合国际写字楼标准，甲级写字楼则按当地市场现行标准划分。所谓甲级写字楼主要是指四星级、五星级酒店的评价标准，是房地产行业的常用术语。由于写字楼物业因市场而异，写字楼分类标准通常基于每个市场的相对质量，例如一些较小城市的著名写字楼与国际写字楼的比较。

以北京、上海等大城市为例，在划分写字楼物业时，不仅要充分考虑建筑总体质量，还要充分考虑城市交通和城市规划（CBD布局）。标准包括以下内容：其划分及定义如下：

1. 顶级楼盘（国际写字楼）

（1）建筑质量：建筑物理条件和质量为一流，施工质量达到或超过有关建筑法规或规范的要求，建筑平面布置灵活，达到70%以上可用率。入住率、建筑面积大，大堂、过道宽阔，活动地板至吊顶净高2.6米以上。

装修标准：外立面采用大理石外墙、玻璃幕墙等国际高级外观装饰，采用进口优质大理石、铝板、玻璃幕墙等材料。大理石大堂和走廊宽敞且设备齐全。公共区域必须有大理石、花岗岩、优质地砖、优质地毯、大理石墙壁、优质壁纸、优质油漆、吊顶。房间采用不锈钢、大理石材质，浴室配备科玛、科勒、美标、T0T0等进口品牌洁具。

配套设施：会议室、邮局、银行、票务中心、员工食堂等商务、生活配套设施，专用地上、地下停车场，充足的停车位，以及提供日常满意的商店等一应俱全。到那里。适合生活方式和商务会议、酒店、午休和娱乐场所的完美酒店，还有公园、体育设施、图书馆等。

电梯系统：电梯系统优良，电梯设备先进，客货分区。

设备标准：有品牌中央空调系统、中央空调系统高效、有楼宇自控、有防盗报警系统、有综合布线。

（2）建筑面积：5万平方米及以上。

（3）客户构成：国外著名企业、著名跨国公司、国内外大型企业、财团等租户构成。

（4）物业服务：由经验丰富的一流知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理电脑化，建立办公管理信息系统，连接各个办公室，实现集中管理。办公物业系统，24小时维护及保安服务。

（5）交通便利：地理位置优越，交通便利，紧邻两条及以上主干道。有多种交通选择，可乘坐地铁直达。

（6）位置：位于主要商圈核心区域。

(7) 智能型：3A~5A

（8）开发商背景：经验丰富，资金实力雄厚。这些开发商都是来自美国、马来西亚、香港、韩国等的外资企业或优质国企，具有项目开发初期的财务灵活性和大规模房地产投资的丰富经验。拥有成功的海外业务经验。

2、豪华物业（甲级写字楼）

（一）建筑质量：建筑物理条件良好，质量达到或超过建筑标准和规范的要求，盈利能力与新建办公楼相当。

装修标准：外立面必须采用大理石、高档瓷砖、铝板、玻璃幕墙等，并有大堂，大堂地面必须采用大理石、花岗岩、天然石材， ETC。墙壁采用大理石、花岗岩、优质壁纸等，有吊顶，柱子采用大理石、不锈钢等覆盖，公共区域地板采用大理石、花岗岩、优质地砖或采用优质地毯，墙壁采用优质壁纸，或采用优质油漆（立邦漆等）和吊顶。房间应有不锈钢、大理石或木质门套，浴室应配备科玛、科勒、美标、TOT0等进口品牌洁具。

配套设施：需要有会议室、邮局、银行、票务中心、员工食堂等商务和生活配套设施，有专用的地上、地下停车场，并有足够的停车位。

设备标准：需要品牌中央空调、楼宇自控、防盗报警系统、综合布线。

（2）建筑规模：1万至5万平方米。

（3）客户分布：有国内外知名大型企业，大部分客户从事研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理。

（4）物业服务：由知名、经验丰富的公司管理，提供完整的物业管理服务，包括24小时维护和保安服务。

（5）交通便利：有多种直达交通选择。

(6) 地点：位于主要商业区或城乡结合部。

(7)智能：3A以上。

3、中档物业（乙级写字楼）

（1）建筑质量：建筑物物理状况良好，施工质量符合有关建筑法规和规范的要求，但建筑物的功能不是最新的（functioned（受老化影响））。一座类似的建筑已经竣工，但遭受自然磨损，利润低于新建筑。

装修标准：立面为瓷砖或瓷砖，有大堂，大堂地面为地砖，墙面为瓷砖或高档油漆，有吊顶，大堂地面为瓷砖。公共区域铺有地砖或中档地毯，墙壁刷成白色，卫生间采用合资或国产中高档洁具。

附加设施：地上、地下均有专用停车场。

设备标准：整栋楼空调系统，无楼宇自控、安全报警系统，无综合布线。

（2）建筑规模：不限。

（3）客户分布：我们的客户大部分是经销商和国内进行产品研发的中小企业。

(4)房地产服务：由房地产公司提供的服务。

（5）交通便利：交通线路多，交通相对便利。

(6) 位置：半城市中心或较大的城市位置。

4、低端物业（丙级写字楼）

（1）建筑质量：房产已使用较长时间，在某些方面不能满足新的建筑法规和规范的要求，且建筑有明显的物理磨损和功能退化，但仍可使用。我们满足低收入个人和租户的需求。

装修标准：外墙粉刷，无大堂，公共区域地面为常规地砖或水磨石，卫生间采用常规家用洁具。

辅助设施：无。

设备标准：分体空调、无楼宇自控、无防盗报警系统、无综合布线。

(2) 规模：不限。

（3）客户进入：客户基本都是进行简单销售业务的小型私营公司。

（4）物业服务：可能有卫生、接送、随叫随到等一般物业服务。

（5）交通便利：有交通路线到达。

(6)地点：一般城市地点。