冯仑 楼市，冯仑地产大亨
chanong
|封面图片| 《理想之城》 静态图片
文| 冯·伦恩一生中一半以上的时间是在办公室里度过的。世界这个小小的区域，蕴藏着城市发展的一个缩影，有着清晰的历史痕迹，也体现了不同时代的社会、经济、文化特征。今天，冯叔就带您回顾一下办公空间的历史，让您更好地了解存量时代写字楼的转型升级。
1
办公楼的演变历史普通办公楼并不是一开始就存在的，而是随着社会经济的进步而诞生的。当我们谈论写字楼时，我们会想到高楼大厦、人流密集、结构良好的动静态区域等。这种集中式办公室或办公楼的模式可以追溯到欧洲中世纪。据信，这是一位社会地位很高的修道士发明了这个办公室，教堂的钟声每天都会敲响，就像今天的时钟一样。大约300年前的1729年，世界上第一座独立的商业办公楼出现在伦敦的哈利街，但它实际上是英国东印度公司的总部大楼。 100多年后，1885年，世界上第一座高层办公楼在芝加哥建成，共10层，高42米。 20年代至1930年代，纽约出现了百米以上高度的办公楼，如克莱斯勒大厦、纽约教育中心等。现代办公室的一个特点是，所有�**嘧宥嘉挥谕欢按舐ツ冢粤ぷ骱吞辶ぷ髦鸾シ掷搿Ｃ拦晌蚓梅⒄怪行暮螅�20世纪50年代到1980年代，创建了许多标志性的办公楼，包括纽约帝国大厦、世贸中心、威利斯大厦等。曼哈顿有1000多座50米以上的中央办公楼，芝加哥有300多座。 20世纪90年代以来，智能、生态办公楼的发展开始。事实上，办公楼和商业活动的集中对于协调与金融交易、房地产交易甚至科技公司相关的业务发展尤其重要，税务员、律师和商人等人员共处一处。我完全专注。创建节省空间并提高效率的办公楼。写字楼发展至今，大致可分为四代。最开始的办公楼主要是简单的办公室，当时还没有电话，所以大家必须一起工作。第二代写字楼不仅仅是人多拥挤；由于通信和连接技术为写字楼增加了智能连接和通信能力，因此也被称为智能写字楼。 4A和5A标准也随之出现。如果说第一代、第二代写字楼还是功能相对单一、集中的集中式办公，那么第三代写字楼不仅要智能化，还要求碳绿色、环保。英国BREEAM、美国LEED、德国DGNB和中国绿三星对于能源材料、健康舒适、室内气候都有相应的评分体系。第四代办公楼实际上已经构建了办公生态，从单一功能发展到多功能的复合空间，形成了牙科、眼科、SPA、健身、育儿、餐饮等支撑办公的便捷服务。我走进一座办公楼。中国这四代写字楼的发展进程被大大压缩。 20世纪80年代改革开放以来，中国经济腾飞，写字楼租赁需求随之兴起，首先是北京、上海、广州等大城市。 20世纪90年代，写字楼更加智能化，建筑形象、物业功能和档次、智能化水平、环保、节能等显着提高，北京、上海的写字楼越来越进步。标准。 2000年以来，第三代写字楼的发展重点是提高人性化、环保化、智能化、绿色化的办公空间，同时引入国际标准，采用高标准的数字化建筑材料，使用已普遍。例如，我们建造的第一个万通中心是LEED金级和绿色三星级认证的，所有办公空间都按照节能、生态、环保的要求建造。
事实上，在中国，第四代写字楼的特征已经表现为构建办公生态圈而不是提供独立办公室，提供以健康空间、健康生活、快乐工作为中心的服务。写字楼诞生的背景与工业革命、城市化以及人口向城市的集中有着深刻的关系。随着工业、商业、服务业经济的发展，写字楼的需求不断扩大，服务方式也在不断变化。人们为什么要一起工作？纽约最高的办公楼WTCone 是世贸中心1 号楼，每天有30,000 人在同一栋大楼内上下班。由此，40年完成了建立第一代简易办公空间、第二代智能空间、第三代生态空间、第四代办公生态和服务生态的演进过程。
2
第四代写字楼全面介绍我们认识到现代写字楼的发展是一个从单一功能向多功能、以及智能化、生态化演进的过程。第四代写字楼最大的特点就是服务的建立。办公室周围的生态系统。假设一个在这里工作的人需要接送孩子、购物、治疗近视、去幼儿园、便利店或眼科医生。纯办公楼内有很多不方便的地方。员工必须停止做他们自己。当你外出时，效率就会降低。第四代办公楼克服了这些挑战，将高效工作、便捷生活、健康舒适引入办公楼，并通过“多功能模块”的配置，提供便利、安全等更多好处。能够同时满足人们需求的建筑。 “健康”和“舒适”这四个“幸福”支撑着办公效率。这提高了公司的效率并增加了他们留在写字楼的愿望，这自然会为开发业主带来更高的租金和更高的利润。具体来说，如何将第三代写字楼演变成第四代“健康多功能写字楼”？实际上，您应该从两侧和四个模块开始。这有两个方面，一是改善办公楼的硬件，使之成为更安全、更健康的空间，比如应对地震、火灾、传染病等。第四代办公楼必须考虑安全性，建设安全屋，在紧急情况下可以作为安全避难所。二是让空间变得更健康，从空气、水、营养、光线、运动、舒适、精神七个方面进行升级。另一个层面，即四大模块，是对写字楼的软服务进行重构和完善，强调更复杂的功能，首先是生活设施，写字楼有精致的健康餐饮、咖啡厅、便利店、健身房等，使您的生活更加方便。二是引入功能性配套设施，如在日本和新加坡写字楼中很受欢迎的城市农场，以及专门的托儿设施，以支持白领的照顾。三是健康管理，我们会增加实现健康的渠道和手段，比如康复设施、健康管理设施、写字楼内的SPA等。第四是专业医疗，专门的专业诊疗服务，比如一些高端眼科诊所、牙科诊所、康复诊所、儿科诊所等。在这种情况下，随着四大模块的资源和内容的注入，写字楼升级已经足够复杂，不仅可以满足办公的需求，还可以同时满足人们的多重需求，比如便捷、安全、健康和福祉。它将是一个具有多种功能的混合体。等空格。在这个空间里，人们可以快乐地工作、健康地生活，让办公更加高效，为企业创造更多价值。
3
第四代写字楼的“安全”是什么？第四代写字楼从什么角度出发，让传统办公空间更安全、更健康、更幸福？主要有以下几个方面。首先是防火。到目前为止，我们的消防经验、设备和施工方法都比较传统，但我们现在拥有最好的技术来改善办公楼的消防措施，例如利用尖端自动控制技术的自动喷水灭火系统。需求。火灾发生后喷洒灭火剂，有效阻止火势蔓延，防排烟系统可清除火灾现场的有害烟雾，减少烟雾对人体健康的危害。通常楼梯上都会设有防火梯，以便发生火灾时可以逃生下楼，但这种措施是错误的。 9/11事件发生后，我们调查了所有人的死因，发现大多数人是在从上到下逃亡时被烟雾熏死的。世贸中心重建后，采用了新的应对火灾的方法。扑灭大火并营救逃生者。每个人都走自己的路。第二种是使用高压气溶胶墙压缩空气。这种方法可以防止烟雾上升并增加生存机会。此外，每层楼的每个单元内都需要有足够数量的疏散背包，一旦发生火灾，需要采取直接从房屋中取出梯子逐层下降等紧急疏散方法。二是抗冲击性。加强抗震支撑体系和地震监测预警体系建设。由于地震后从高层建筑跳下是很危险的，因此有必要在建筑物内创建最安全的独特结构，例如每层都有专门的疏散安全空间。你可以躲在里面安静地等待救援。日本在地震地区拥有丰富的经验，设置了足够坚固和刚性的建筑结构来承受地震荷载，安装了天花板阻尼器以确保建筑安全，并实施地震监测和早期发现以发现地震，我们还安装了警报系统。标志让人们有时间疏散并减少伤亡。三是预防生化危机。要提高建筑物的生化危害防范能力，如生化检测装置、空气净化系统，特殊情况下的生化防护装置、生化防护口罩、生化防护服等，还需要进行专门的培训和演练。设施。近年来，流行病也时有发生，在这种情况下，不仅需要防止疾病传播，还需要有合适的室外空气系统、通风系统和空气净化系统。最后，还有防盗。目前，许多智能安防设施（例如人工智能机器人）正在部署，门禁系统和视频监控系统也可以升级，以加强建筑物内的安全巡逻。第四代办公楼的安全性从防火、防震、防生化、防盗四个方面进行了提升，只有安全得到彻底保证，我们才能安心地享受健康和幸福。
四
第四代写字楼的“健康”是什么？随着社会的进步、医疗技术的发展、人均收入的提高，在高密度、高强度的工作条件下，您的健康承受着越来越大的压力。事实上，写字楼内的员工比其他地点的员工有更强烈的健康需求。第四代办公楼的使命是通过空间改造和复杂的功能配置来保护每个人的健康。首先，您需要重塑空间的内容。现代“�**嘧濉逼毡檠沽洗螅菀滓钟簟⒔孤恰０旃ツ诳梢虢】倒芾砘埂＠纾泻芏嘧糯邮掳琢旒跹购托睦砦侍饨饩龅幕埂０琢旃と嗽谛菹⑹奔涮峁┱睢②は搿⒁敉搿茨推渌瘛Ｆ浯危颐腔箍梢晕榈阶诺囊搅品窕梗镏饩鋈粘５男∥侍夂托〖膊 Ｏ执**嘧寰Ｓ醚劬Γぷ魇毖劬Φ乃鸷谋冉洗螅匝劭剖欠浅Ｓ斜匾模胰嗣蔷＞墼谝黄鹛富埃褂锌谇换だ砗脱揽普锼妥愎涣恕２唤鲂醋致ゴ嬖诖笪侍猓褂屑怪⒀蹬で奈侍狻Ｍü棺蛋茨蹈凑锼壬枋梢员３稚硖宓某ぞ媒】担跚岷芏嗖⊥础Ｈ每占浔涞媒】狄埠苤匾**嘧逄峁┙】档陌旃占浜突肪场Ｖ拔颐墙擦丝掌⑺⒐狻⑸舻扔布胱蜕叮捅匦胱裱飧霰曜肌０旃占洹５谒拇旃ゴ涌占浠肪澈徒】的谌莘矫娼辛松叮导噬闲纬闪艘桓鑫⑿徒】瞪坛恰Ｄ壳埃褂幸豢蠲敖】怠钡睦嗨撇罚癕edicalMall”。整合医疗服务的“生命中心”，在相对集中的空间内运营。健康管理和健康服务，如果把人比作正在工作的机器，就是维护这台机器所需的设备、人员和服务。除了安全之外，健康管理和健康服务是维持机器运转所需的设备、人员和服务。工作机。提供元件。与办公空间有效融合，形成高效的多功能产品，也是第四代办公建筑的重要目标。
五
什么是第四代写字楼？“幸福”第四代写字楼的另一大特点是幸福生活。人们因为便利和互动带来的享受而变得快乐，只有当人们感到快乐、精神愉悦时，工作效率才能真正提高。第一个是“功能匹配”，需要真正解决白领问题。例如，在第四代写字楼里，可以设置专门的托儿设施，让女性�**嘧灏押⒆蛹耐性诠ぷ鞯氐愀浇耐卸枋├铮⒖梢运媸惫刺酵⒋藕⒆印Ｋ�.可以做.为了平衡工作和生活，我下班后就回家。如果这种情况成为现实，我想年轻的�**嘧寤峁睦堑睦**遄庥谜庾旃ァＵ饣峤饩瞿愕暮芏喾衬铡６恰熬幼∩枋薄Ｎ靼灿幸欢靶醋致ィ恢貌惶茫鲎饴嗜春芨撸裁矗啃醋致ツ冢擞探谝宦ド栌凶诺牟鸵占洌菘突枨笊栌凶诺钠放撇鸵⒖Х忍⒉枋业龋踔粱褂蠧EO厨房。针对办公人群的餐饮需求进行针对性的解决，包括员工快餐、商务小吃、CEO个人餐饮，多样的就餐区域，合理分配就餐区域，不同品牌在4代写字楼的引入，让人心情愉悦。还将有一家便利店。对于大家下班后到达，比如解决早中晚餐的问题，喝个下午茶放松一下，或者购买一些简单实用的物品，都很方便。最后，我认为添加交互性也很重要。例如，城市农场和屋顶农场在日本和新加坡特别受欢迎。员工利用业余时间到稻田、菜园、修剪果树、收获蔬菜等，一体化参与亲子教育、自然教育、社会生活。请尝试想象一下。鲜花环绕的咖啡馆、热闹的疗愈小屋、花卉蔬菜水果农场，不仅缓解精神压力、调整工作生活节奏，还建立了第四代写字楼。围绕办公打造一个完整的生态，增加人数、创造社交、获得快乐、提高工作效率。这也是第四代写字楼最具特色和竞争力的地方。
6
如何将现有写字楼升级为第4代写字楼？众所周知，中国写字楼市场自20世纪90年代以来迅速发展，写字楼演化速度被压缩，存量写字楼较多城市中的建筑物。混合空间的下一步怎么样？我们设计了一个标准化系统。我们称之为“2 个改进，4 个模块”。 “两个提高”是指办公楼硬件的改造，一是在防火、抗震、防生化、防盗四个方面提高“安全”，二是“提高健康”。 WELL 级别标准包括空气、水、营养、光线、运动、舒适度和幸福感。硬件改造完成后，下一步最重要的就是向“四模块”核心系统周围的空间注入复杂的功能内容。从提供便捷生活设施的“生活设施”、解决白领燃眉之急的“功能设施”、支持下班后缓解压力和康复的“健康管理”、到“专业医疗护理” '。 “支持白领健康保障。”通过“硬件”和“软件”双向升级，第四栋发展成为多功能复合空间，改善白领办公生态。整个写字楼，毫无疑问，将会有更多的企业入驻一代写字楼。效率的提高将确保同一区域内更高的租金回报。当然，我们不能否认重新征地并作为第四代办公楼建设和运营的可能性。然而，在核心城市，这样的机会较少，在这些城市，改造现有办公楼比购置土地和建造新办公楼更具成本效益。我公司近年来专注于写字楼业务，不断将健康相关的地产空间产品融入写字楼，如WELL级梧桐公寓、布居疗愈酒店等。和康健康生活中心、重庆和康健康生活中心等。目前，我们开始探索第四代写字楼装修市场的商机。尽快推出第四代写字楼产品非常重要，这将更新传统的第一代、第二代、第三代写字楼，让写字楼的空间服务更上一个台阶，我很期待。