同一业态，业态单体

今天我想以某项目（纯高层商业）为例来分析一下单一商业类型项目的定价。

定价规则分为“大定价”和“小定价”，大定价是指确定整栋楼均价后确定一栋楼的价格，粒度为最多一栋楼，小定价是指确定整栋建筑的平均价格。一旦确定了大楼的平均价格，就需要将这个价格明确为“每间价格”，即整栋大楼每户的价格，所以我们来细分一下。在此基础上向下：

1.优惠的价格：

1. 熟悉项目的关键指标信息，如下图所示。

2.了解项目的基本信息如下图所示。

3、根据入市节点确定行情节气，如下图所示（当然不同公司采用的方法略有不同，这不是必须的）。

4、如下图所示，用条形图和折线图来表示整个供销节点以及定价计划（这里可以看出需要进行定价规划。这里的定价规划是根据目标来进行的）目标平均价格已知）：

5、整体销售节奏+价格走势：

6、第四项项目与周边城市界面情况：一是了解项目周边宏观情况及可能出现的不利因素。

7、分析项目的内外部因素，客观分析是否存在对项目不利的因素，并以鸟瞰的方式清晰地展现出来，如下图红点所示。影响包括车库入口、变电站、垃圾场、信号塔等，对当地居民造成负面影响。

8、相关竞品分析主要目的是以竞品为例，查看其平均价格、价值卖点等信息，并与自己的项目进行价值和价格的比较，了解价格。自己项目的竞争力。

9. 按业务类型确定价格规划和构建系数这里出现两个术语： 按业务类型进行价格规划这里给出的示例是针对一种业务产品，因此不区分业务类型。高层+平房+别墅产品，这样的项目，需要根据业态进行规划； 建筑系数：简单理解，就是对每栋建筑的评分，如果满分是1分，则每栋建筑建筑物有一个可以分割的。纳入统一评价标准，每项能得多少分：结果如下图所示，下面详细分析过程：（注意图中出现了新词——标杆大厦（我明白了。什么）就是说）这个标杆建筑的评价分数就是我前面提到的引力，是一个有统一评分标准的标杆值建筑。也就是说，如果这个建筑被设置为标杆建筑，那么这个建筑就会得到一个分数满分1 分，更好的建筑将获得1 分。如果该建筑的质量好于该建筑，则得分将超过1，如果该建筑的质量好于该建筑，则得分为1 或以上，如果该建筑的质量较差，则该得分将超过1。低于1。这个标准建筑可以称为评分（建筑基准值）

10.更详细的按行业+建筑系数的定价方案：

从下图可以看到，单体楼盘的价格信息变得更加清晰，并且出现了静态综合因子、静态价格、动态周期因子、开盘价等几个新概念。

静态综合系数：建筑系数业务类型系数在我们的案例中，只涉及业务类型，所以静态综合系数就是前面提到的建筑系数。

静态价格：根据综合系数计算目标单价（静态价格=静态综合系数初始价格）

初始价格：这是一个已知值，可能是目标上限价格，也可能是申请上限价格，不需要单独分析情况。

关于小额费用的部分解释了如何计算的详细信息。

以上是您在进行大规模定价时需要掌握的重要信息。基本上，此时你就可以得到单栋楼的平均价格了。至少你以后做小额定价的时候会得到相应的价格。尺子，从一套房子到一套房子的价格都是给定的。

2、价格低廉：

小定价部分基本上是一个“数学问题”。本节介绍一些比较重要的表和计算操作，包括：

1、建筑系数表：根据地价、毗邻价格、户型方向确定项目的建筑系数，如下图所示。不同的元素有不同的权重、重量标准和建筑地块。东河打分情况，这里的权重标注必须自己根据实际情况输入，权重也需要自己根据项目的重要性进行自我评价。

2、建筑系数综合修正表：已知上述单体建筑的系数后，我们还可以推导出建筑系数表上方的表格，即建筑系数综合修正表。从这些系数表中获取重要数据，包括总体静态系数、工程标准价、静态价格等关键词，以及总建筑面积、总建筑价值等信息。

3、首批出售楼盘价格分析：

客户分析：最大的结论是客户是否对价格敏感，如果客户不可避免地对价格敏感，那么当时就需要适当关注单价或总价较低的楼盘或者性价比较高的楼盘开放，有必要。这里我就不详细介绍如何建立市场了。

一期销售范围的确定：由于一期由5栋楼组成，所以下面的分析就从这5栋楼开始。

应先确定工程中单体建筑的系数。这项工作不再重复，但必须按大价格和小价格确定单个建筑物的系数。只是系数相同而已。然而，这个任务要完成两次。在定价方面，一切都非常重要。

根据建筑系数表确定第一批建筑系数。这应该与较大的价格因素相匹配。

分业方案确认+建筑系数（与总价一致）：同时可以查看第一组建筑，根据优劣对比对建筑系数进行排名。

详细分析项目内外部干扰因素。

a: 进入和退出条件概述

b：对一、二、三级景观资源进行详细分析，并在地图上标注。

c：特殊降价原因分析：根据内部不利因素、出入口等因素，确定单个楼栋的不利因素单价下调金额（不利因素单价下调金额没有固定标准）因素）整个项目的平均值是考虑价格和劣势的影响而确定的，因此必须由经验丰富的交易者做出决定）

：确定每——栋楼一套的价格。您会在这里看到一些新术语，例如位置差价、单价和底价差。

a：仓位价差：指金角、银角和中户的价差，通常以银角附近的中户——0元作为参考价，金角附近的中户为——0元用作参考价格。转角+50元，黄金转角比黄金转角附近的中层住房价格高，中型住房+1000元（因为黄金转角清晨阳光最多，被普遍认可）银转角是，在从光学优势和宜居性来看），银角附近的中型房屋售价+700元。一般来说，银色角被认为更舒适。其次是金角湾的透明边缘产品，它与传统高层产品的价差在上述。

b：房型间价差：指同一楼层不同房型之间的比较，一般以中型住房——0元为参考值，可见边上的住户价格差异较大区域。银色角面积较小，金色角面积较大。此后，金牛角可能会因面积较大而更难出售。因此，金喇叭为-2000元。银角——1700元。

c：层数差异：30层左右的高层建筑，一般15至17层为顶层，20层左右的高层建筑，一般15至17层为底层。顶楼。除非是非常高层的建筑，否则要选择最高品质的楼层，比如40到50层的高层建筑，楼层越高，视野越好，楼层也越高。如果没有，常规楼层最佳位置基本是15-16层，所以15-17层标准价格为——0元，舒适度每3层-100元/平方米，舒适度增加1平方米，下降。往下每3层-100元/平方米（同理）同时，顶层的价格也要有保障，一层比一层便宜是常识。如果价格相同，大多数人会买一楼，但请注意，一楼和三楼的价格是一样的。二楼价格比一楼、三楼便宜200元。二楼的价格比一楼、三楼便宜200元，所以一楼有排水的缺点，所以价格是最低的，但还是比顶楼高。

（仅显示其中一栋建筑的信息，其余建筑不显示）

看到这里，很多人可能想知道如何得到每栋楼的最终价格，但仍然需要使用一个表格，即一个房间的—— 个价格表。有。

一室一价表—— 表：指标体系表。需反映确定的区位差价、单价差、底价差等相关信息。

每间价格表- 表：详细价格表，应体现各价格要素下的加减，单栋楼每间最终价格如下： 合计计算。

除了根据房间号指定对应的区域外，还需要将楼层系数、位置系数、户型系数等因素映射到对应的门牌号的公式进行链接。这里的“参考价”是用来动态调整整个市场的平均价格，起到类似标杆建设的作用。

最后，将所有系数添加到基本价格中以获得每户所需的价格。同时，还显示两条信息：标价和底价。标价是指对外公布的价格，底价是指内部控制的价格。

再次，我们需要解释基本费率的使用。基本价格是我们假设的数据。有了这些数据，您就可以获得每间客房的价格。只有获得每间客房的预估价格后，您才能计算预估价格。这时，通过比较预估均价和目标均价，检查两者之间的差异，不断调整参考价，才有可能最终使两者的数据保持一致。至此，每间房的价格调整完成。

当然，并非所有定价都如此机械化。还有很多家庭号码受到特殊因素干扰，需要手动修正价格。例如，如果一户人家距离垃圾站很近，请手动修复。特殊系数适当折扣。定价是一项有规则和要求但又不牺牲灵活性的任务。在练**完善的过程中，你需要学会如何动态地把握。

来源：地产规划加油站，本文已获批准，感谢原作者！