开发商存量房是一手房还是二手房，再为开发商减压+郑州跟进探索"一手房带押过户"吗

记者陈学波北京报道。

2月21日，郑州市发改委发布《郑州市2024年优化营商环境工作要点（征求意见稿）》号文（以下简称“《工作要点》”），其中特别提到二手房交易新规定：“实物转让考虑”和“以抵押贷款方式” “住宅”是以建设工程（或现有住房）抵押，通过办理销售、转让相关服务，实现新建商品住房的业务。

《中国经营报》 记者发现，去年4月底，广州市率先尝试按揭转让二手房过户，创新性地允许卖家与买家办理交易过户手续，无需偿还旧按揭。我意识到了我所意识到的。在抵押贷款垫付融资和抵押注销的同时，我们完成抵押变更登记。随后，广东省中山市、清远市也实施了这一政策。

业内人士指出，按揭贷款转让二手房将降低企业资金成本，缩短办证时间，提高二手房交易效率。然而，在这种模式下，如果银行没有收到很大一部分开发贷款的全额偿还，则所出售的商业地产将发生所有权转移和相当于抵押贷款的债务转移；开发贷款的定期抵押贷款余额仍然空缺，但开发贷款银行可能不愿意这样做。

提高二手房的流动性

在此之前，购房者更熟悉的是通过抵押贷款转让二手房。但与按揭转让二手房不同的是，按揭转让二手房的主要受益者是房地产开发商。广东省城市规划研究院住房政策研究中心高级研究员李玉佳表示，过去，开发商需要出售在建抵押项目并过户时，首先会办理开发贷款。说他必须还钱。银行再办理相应在建项目的过户，注销后开发商最后办理出售和过户。

在预质押房屋转让模式下，开发商出售并转让在建抵押贷款项目的，在建项目将被注销，预购商品房预登记和商品房预登记将被取消。取消预购商品房，提前还贷。同时办理登记（如果购房者的付款方式为抵押），然后用购房者的购房资金（包括首付和抵押）偿还开发贷款。这种模式缩短了原流程取消、转让、抵押再融资的时效，减轻了开发商先行偿还开发贷款的资金压力，为开发商提供了一定的需求，帮助部分开发商快速收回资金。

郑州市《工作要点》号文也明确指出，这一政策可以进一步降低开发企业的运营成本和制度交易成本，提高现有住房市场的流动性。

这种模式实际上在广州取得了一定的成功。二手房按揭贷款过户启动后的5月和6月两个月，广州市完成二手房销售和网上合同2700多份，预售资金约62亿元。随后，2023年11月，广东省发布第《广东省进一步提振和扩大消费的若干措施》号文，鼓励推出二手房“押转”模式，以改善二手房市场流动性。

不过，在李玉佳看来，广州市目前的按揭贷款搬迁二手房效果还不够。银行担心失去抵押贷款的权利，而大量投资于高杠杆贷款和融资的开发商的财务信息不透明，加剧了这种担忧。为了无缝协调多项不动产权属变更（注销、转让、通知、抵押再融资等），不动产登记部门和银行建房部门需要在各自的信息系统中协同工作。

聚焦房地产企业资金压力

就在《工作要点》公告的同一天，郑州市还调整了人才购房政策，将人才认证范围从郑州市扩大到河南省，并允许人才获得最高300万元的购房补贴。刚刚过去的春节假期期间，郑州市政府专门举办了“2024年郑州春节/元宵节”商住推介会，促进房地产销售。郑州市30多家主要房地产企业参与。参加了50家房产的展览。

除了促进需求方积极性外，缓解房地产企业资金压力也是郑州近期房地产相关政策的中心方向之一。 2月5日，郑州市查发《郑州市人民政府关于建立郑州市房地产融资协调机制的通知》，组织创建第一批299个可提供融资支持的房地产“白名单”项目，协调金融机构为房地产项目提供快速对接。 2月7日实施首期投资额6000万元。

国家统计局数据显示，2023年12月郑州市新建商品住宅销售价格继续下降，环比下降0.5%，比上年下降1.6%。业内人士表示，近期郑州房地产市场表现平平，成交意愿不足。一位在郑州从事多年房产销售的房产顾问告诉记者，他现在已经搬到焦作，转而卖铁杆土豆。

诸葛数据研究中心高级分析师管荣学告诉记者，郑州市已公布“二手房带抵转让”，允许新建在建商品住房（或现有住房）相关交易和转让。经过考虑的。要抵押了。这一举措将对开发商产生直接的积极影响，一定程度上缓解开发商先行偿还开发贷款的资金压力，帮助开发商快速回笼资金。反过来，“未竟事业”的风险将得到一定程度的降低，二手房市场的流动性或将改善。

“为了进一步提高住房分配速度，我们需要在多方面进一步完善，包括降低购房门槛、优化和降低交易流程和成本、完善多方位的房产交易服务、改善住房配置等。” “住房需求要市场化。”关荣学补充道。

（编辑：王金龙，校对：严景宁）