一楼带院的房子好卖吗，一楼带院的房子能买吗

《市规划资源局关于印发住宅多样性空间增值利用规划管理指导意见（试行）的通知》于去年8月推出。一楼的小院子终于被剥夺了“违章建筑”的地位，得到了官方的承认。

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在今年上市的很多新项目中，只要容积率和绿地率允许，平房的一层基本都会是“一院一院”。此外，保险费也非常高，大多数住宅单位的价格比标准层高出9000至13000元/平方米。那么今天我们就来说说这么高的溢价买一套底层带庭院的房子到底值不值。

什么是住宅私人室外庭院？首先我们来看看新规如何定义住宅私人室外庭院，或者说小庭院。首先，只有高度27米以下的低层高层住宅才能拥有私人室外庭院。这个高度的产品基本都是9层以下的平房，或者4层的叠层别墅。其次，小庭院不计入建筑密度和绿地率。也就是说，小院的设立必须以不侵犯公共利益为前提。如果小区建筑密度太高，绿化不足，就不可能建小庭院。第三，小庭院可以安装透水墙，高度不超过1.8米。还有一个需要注意的是：1.8-2.4米高度的物理墙并非不可能，但需要特殊演示。庭院围墙将被重新命名，成为整体社区景观的一部分，同时也为未来园林设计创新提供空间。第四，建设项目设计方案必须明确小庭院的边界和立面效果。这意味着客户在买房时，可以清楚地了解一楼庭院是如何围合的，面积有多大。如果销售人员无法告诉您庭院的具体面积，则可能是违规私自围起来的。五、按照本规定安装的小庭院可以在房产证附图中体现。有了以上规定，想要购买一层带庭院的房子的客户就可以放心了。您不用担心开发商的承诺最终没有兑现，也不用担心入住后被举报拆迁、违建。另外，小庭院会体现在房产证上，作为房产证明，让业主更安心，在以后的二手交易中也更有优势。

今年哪些新项目有底层小庭院？第一个按照新规合法建设小庭院的项目将是去年入市的绿城水溪云路。当时以《天津市新型居住社区城市设计导则》为基础，水西牌被认为是领航者。这个小庭院已正式列在规划部门网站上的公共附例地图上，允许安装实体墙。 A、B、F三个地段共有244套带庭院的首层住宅，目前已基本售罄，大型平层住宅仅剩十余套。今年拟推出的新项目以九层以下的叠层平房为主，绿地充足，基本规划为住宅单元一层设有小庭院。例如，水西片区的另外两个新项目————金地水溪印和城头东方天辰，分别拥有44套和14套单位，底层均设有庭院。龙湖青云阙，位于河西区城塘区，共有22套，其中10套建筑面积约143平方米，12套建筑面积约143平方米，有庭院在第一楼。约120平方米。山西建投顺山公寓位于南开区黄河路红盘新花园北侧，规划32套，包括三类户型，建筑面积约89、109、127平方米。伊娃半岛官邸位于滨海生态城动漫园内，规划建设60多间带庭院的平房，面积从126平方米到260平方米不等。中铁哈马城云景位于滨海北塘片区，第三期已建成18套带庭院的单元。康宁锦园以南，团保西协和医院，铁路将开发低密度项目，150间平房，底层带庭院。 172栋别墅层层叠叠，每栋别墅都有自己的小庭院。此外，金地在李其庄、杨柳青建设的两个住宅项目也有底层带庭院的户型。

为什么一楼的小院会成为如此热门的地方呢？除了去年推出的一层小庭院之外，我们还打造了多种增值空间，包括顶层的倾斜阁楼、地下室、室内中庭等。但除了小庭院外，其他三类空间的开发商的设计动力都较小。归根结底，这仍然是财务业绩的问题。斜顶阁楼、地下室的，开发商必须按照标准缴纳土地出让金，定价出售，并纳入产权登记册。然而，大家都知道，现在的房地产市场，小户型好卖，大户型最好卖。顶层增设loft，一层增设地下室，每套销售面积至少增加30-50平方米，城市项目单价3万-4万元，总价从100万元到4万元，增加200万元。如果这种情况确实发生，可能会导致资产难以理解或处置质量较差。小院则不同，它除了砌墙之外基本没有任何成本，但却深刻回应了市场的需求。太多的客户想买底层带庭院的房子，也就是很多人因为有庭院才买底层的房子。例如去年入市的绿城水溪云路，是首个拥有合法庭院的项目，目前90%的底层庭院房已售罄。例如，金地/水溪饮目前正处于锁定阶段，数十个底层庭院单位的预订量很高，未来可能需要抽签出售。山西垦投顺山公寓的情况也类似，询盘和预订最多的是带庭院的单层洋房。龙湖青云阙并不积极推销带庭院的底层房屋。这是因为商品数量少，潜在客户数量多，不需要投入大量精力。这让开发商有信心提高底层房产的保费。据江青了解，在这些城市新建项目中，底层带庭院的房子售价比标准层的房子高出9000至13000元。如您所知，我们以前必须以折扣价出售底层的所有单位，但现在我们已成为优质产品的来源。河东已经30年，葛西也有30年。

高价购买带庭院的底层公寓值得吗？那么，对于一般人来说，花这么高的溢价去买一套一层带庭院的房子值得吗？首先大家要明白，一楼过去不受欢迎是有原因的，比如采光差、隐私容易被侵犯、雨季容易潮湿、蚊子多、蚊子多等。室外灰尘。有。它可以更容易地带到室内.尤其是照明与标准地板不同。显然，这也是很多人最难以接受的事情。比如，蒋庆目前住在三楼，冬天一般上午九点到下午四点左右，阳光都照在南侧。我住在隔壁一楼，南边只有晚上11点到2点才能有阳光。一楼的这些缺点并没有随着小庭院的创建而突然消失，而只能说是为了小庭院而被选择忽略的。这是因为大多数中国人向往独立别墅和宽敞的住宅。但城市别墅买不起，郊区别墅地处偏远。因此，价格实惠的带庭院的底层成为很多人实现“别墅式生活”的第二选择。但请原谅江大人直言不讳地说，这里的大多数人实际上都说“叶贡爱龙”。在购买之前，我对种植蔬菜、花卉、鱼类、烧烤等抱有各种期望和旗帜。重要的一点是，虽然购买小露台的顾客可能会在室内装修上投入数十万美元，但他们并不一定打算投入更多的钱来装饰露台。蒋庆有一个亲戚就是这样，他买了一套别墅，室内中庭和室外露台都建起来了，围合起来，花了十万多元。不过，200多平米的小院子，地面全部压实，铺上石块，只需要一点点费用就可以了。基本上这种情况是装修小庭院时的主流。如果情况属实，江青谨向您提出如下建议。 “你不需要支付这么高的溢价来购买底层有小庭院的房子。”

为什么你应该积极投资购买一个小露台？

你需要明确购买小庭院的目的。不仅仅是为了“占地”，或者是因为“底层稀有，未来会升值”。事实上，仅仅拥有一个小庭院就能创造出与住在普通平地板上完全不同的生活方式。这种生活方式就是清晨醒来，看到窗前玫瑰枝上的花蕾。下午，找个凉爽的地方看看书，喝点茶，或者闭上眼睛小憩一下，直到凉风把你吹醒。夏日的傍晚，一家人坐在藤架下，吃着滚烫的烧烤。而且，庭院应该是室内空间的延伸。当你坐在客厅的沙发上望向窗外时，你看到的不应该是一片空旷的空间，而是一幅美丽的山水画。因此，如果您想最大限度地发挥庭院的价值，请不要吝惜对庭院设计和建造的投资。就目前的市场情况来看，庭院建设单位造价至少要达到每平方米2000元以上，才能达到比较好的效果。比如下图中的小庭院，面积60平米，地面铺装厚实，活动隔断多样，维护方便，功能性强，园林绿化造价8万-9万左右。后期一定要积极投入金钱和时间。如果您在维护花园时遇到困难，请不要担心。即使您对养花养草一窍不通，也一定会找到专业的维护人员。

那就是小院也好，但绝对是豪华住宅。

尤其是现在溢价这么高，如果你要买一个小庭院，就需要充分发挥小庭院的价值，打造普通楼层无法达到的居住体验。

如果你买得起好马，你也应该买得起好马鞍。

不要陷入设计、施工和未来的维护；积极投入时间和金钱。

不然，花重金买个小院子，到头来就只剩下“铺好了”，还要忍受一楼的弊端。诸如光线不好、蚊子吵闹之类的，不会发生。和侵犯隐私。

何必呢？

-结尾-

2023年3月24日