工业用地概念，工业用地的使用

1.工业用地分类

《城市用地分类与规划建设用地标准》 根据对居住和公共环境的干扰程度、污染程度、安全隐患程度，工业场地分为三类：

一类工业场地（M1）：对居住和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患，主要用于工业研发、中试和小规模生产（电子工业、服装工业等）。土地用于、手工业制造业正在等待土地。

二类工业场地（M2）：对居住和公共环境造成一定干扰、污染和安全风险的工业场地，如食品工业、医药制造工业、纺织工业等。

三类工业用地（M3）：对住房和公共设施造成严重干扰和污染的采矿、冶金、大中型机械制造、化工等工业用地。

此外，适应传统产业向高新技术转型升级的需要，联合生产空间、联合生产空间、总部经济、2.5产业等。近年来，除三类工业用地外，新型工业用地（M0）被定义为集研发、创意、设计、中试、无污染生产等创新产业功能用地，已导出。马苏。以及相关的支持服务。

2、如何取得工业用地

商业用地必须通过“招拍挂”的方式取得。不过，与住宅用地的“价高者得”不同，收购工业用地需要得到地方政府的同意。政府根据企业实际情况设定招标条件，并由公共资源交易平台公布“招标、拍卖、挂牌”。当然，企业也可以在二级土地市场购买土地，但二手土地交易的复杂程度远高于一级市场，且大部分风险由买方承担。

3、工业用地转让的可能性

根据《国有建设用地使用权出让合同》（示范文本）和《城市房地产管理法》，工业用地可以在两个前提条件下转让。 按照出让合同，已足额缴纳土地使用权出让金，并取得土地使用权证； 按照出让合同进行投资开发，且属于房屋建设项目的；开发总投资的25%以上已竣工，属于待开发用地，形成工业用地或其他建设用地条件。当然，以上只是国家的基本规定，根据地区的不同，土地出让可能还有附加条件，但一般来说，如果土地出让时有特别约定，则须经原主管机关同意是必须的。检索以供后续传输。

4.工业用地税收问题

转让人：

营业税：企业或个人转让土地使用权的，土地使用权转让所得全部收入扣除土地使用权原购买或转让价款后的余额，视为营业税，缴纳营业税。去做。税率为5%。

城市维护建设税和教育费附加：在上述营业税税额的基础上，分别按5%（县、市纳税人）和3%的税率缴纳城市维护建设税和教育费附加。

土地增值税：土地使用权转让所得收入扣除法定扣除额后的余额为土地增值税，按累进税率缴纳。法定扣除：取得土地使用权所支付的金额、与土地开发有关的成本和费用、与房地产转让有关的税费等。税率：不超过可抵扣金额50%的增值税税率为30%，超过可抵扣金额50%至100%的增值税税率为40%。附加值超过扣除额200%的，税率为40%至200%；附加值超过扣除额200%的，税率为50%的项目，税率为60%。为了计算方便，可以用简单的公式计算：土地增值税额=增值税额*税率-扣除项目金额*简单计算扣除系数（相当于0、5%、15%、35%）税率分别为30%、40%、50%、60%）。当然，如果税务机关认为上述数据不够真实，他们会要求对转让价格或可扣除费用进行评估。

法人税：法人税按25%的税率缴纳。

印花税：按房产转让文件（合同）载明金额缴纳0.05%印花税。

受让人：

城镇土地使用税：按纳税人实际占用土地面积（平方米）计算，按年固定税率缴纳（各城市不同）。

印花税：根据房产转让文件（合同）记载的金额，征收0.05%的印花税。

契税：土地使用权转让，以交易价格作为计税依据，按3%的税率缴纳契税。

5、工业用地变化

根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》号第十八条规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，经出让方同意，应当通知土地管理部门和市政府。须经规划部门批准。签订新合同，签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并按照本章有关规定办理登记。

这里有两件事需要注意。

一是工业用地恶化必须符合本市总体规划，并须由负责领导（自然资源厅厅长、副市长）签字确认。其次，工业用地改造后，只需缴纳差价即可，不一定要“招、拍、挂”（各地规定不同）。

六、工业用地使用年限

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第十二条规定工业用地最长期限为50年。此前，我国各地工业用地出让大多采取最长期限，但近年来，全国不少地区（主要是发达省市）对工业用地出让采取了最长期限，以提高工业用地出让的效率。转移程度。我们引入了灵活的期限转移。由于土地集聚程度的提高和土地流转效率的提高，流转周期已缩短至10至50年（10至20年较为常见）。

7、工业用地配套设施比例

根据今年3月最新修订的《工业项目建设用地控制指标》（2021年版）规定，行政办公和生活服务设施用地面积不超过工业项目总用地面积的7%，建筑面积占总建筑面积15%以下，不得分割转让。同时，《工业项目建设用地控制指标》还增加了补充规定，对个别大型工业项目、战略性新兴产业和利用工业用地的先进制造业项目要求研发、创意、设计、试验和先导试验。出去。项目用地范围内新增设施，新增建筑面积低于工业项目总建筑面积15%的，不得分割转让。

八、工业用地投资强度

《工业项目建设用地控制指标》按行业分类提供固定资产投资强度建议。但这个指标的参考价值并不是很高，因为各个地方政府基本上都是按照推荐指标来加权的。一般来说，越发达的城市投资强度要求越高。例如，上海工业用地的投资强度要求可达1000万/亩以上，而典型的地级市只需2-300万/亩左右即可达标。

九、工业用地面积比例

《工业项目建设用地控制指标》，政府对容积率的要求因行业而异。例如，在计算机、通讯、电子制造行业，体积比应达到1.1（或更高），而在石油、煤炭、燃料加工行业，生产工艺有特殊要求，体积比应达到需要1.1 或更高版本。你只需要达到0.5。

10、增加工业用地容积率是否需要额外缴纳费用？

根据《节约集约利用土地规定》号第二十四条的规定，鼓励土地使用者在符合规划的情况下，通过增加厂房建筑面积、改变厂区、整合内部土地等方式改善土地利用。假设按照规划、不改变用途，现有工业用地如果提高土地利用率、提高容积率，地价上涨的幅度就会消失。

11、工业用地建设系数

建筑系数为使用面积与建筑面积之比：“建筑系数=（建筑面积+构筑物面积+花园面积）工程总面积100%”。

《工业项目建设用地控制指标》规定一般工业建设系数必须达到40%以上，化工制造、金属冶炼等个别行业可放宽至30%以上。

十二、闲置土地如何处理

根据《闲置土地处置办法》第14条，企业原因造成的懒惰是：

自开发之日起未满一年的，由市、县国土资源部门报同级人民政府批准，向国有施工许可证持有者核发《征缴土地闲置费决定书》号。征收土地按土地出让金或划拨价的20%征收。土地闲置费不计入生产成本。

两年内未动工开发的，由市、县国土资源部门按照第《土地管理法》号第三十七条、第《城市房地产管理法》号第二十六条的规定向国有企业提出申请。经有审批权限的人民政府批准后，建设用地使用权人支付《收回国有建设用地使用权决定书》元，国有建设用地使用权无偿收回。闲置土地设立抵押的，应当同时将文件副本送交土地抵押权人。

但在实际操作中，政府对于闲置土地的回收十分谨慎，主要应对方式是限期将开发建设外包给企业，或者反复转用土地等，重点是灵活运用。回应，例如首次考虑垃圾填埋。修正没有效果。

依照本法第《闲置土地处置办法》条第十二条的规定，因政府原因未使用的，市、县国土资源主管部门应当与国有建设用地使用权人协商，采取下列措施：处置它们：应选择方法。

延长建设/开发期限，签订补充协议，重新协商建设/竣工期限和违约责任。

根据新的用途和新的规划条件，重新办理相关用地手续。

政府安排的临时使用。原项目满足开发建设条件后，国有建设权所有者可以重新开发建设该项目。

同意有偿恢复国有建设用地使用权。

与其他同等价值、同等用途的土地交换。

13、工业用地拆迁可以获得哪些补偿？

土地补偿：补偿标准由各地方政府根据本地区工业用地价格自主确定。

激励补偿：对积极响应拆迁或主动放弃部分权利的企业，将给予一定数额的激励补偿。

厂房置换新价：置换后重建厂房所需金额（包括不可移动的装饰配件、机械设备等）。

停产停业损失：公司（预期）利润损失、合同违约损失、财务费用（成本和利息）等。

搬迁/交通补偿费用。

其他约定的额外补偿。

14、工业用地可以抵押贷款吗？

工业用地是符合房地产抵押贷款资格的土地类型，根据工业用地的分类和土地所有权可以获得银行贷款。具体贷款金额根据银行对土地使用权及土地上建筑物的评估确定。但需要注意的是，如果土地是夫妻共同拥有，银行通常只会评估厂房的价值，而可能不包括土地的价值。

15、土地使用期限届满怎么办？

我国土地有偿使用制度建立于20世纪90年代，大部分土地按照法定最高期限出售。目前，日本大部分地区尚未出现土地使用权到期问题，地方政府自行决定土地使用权在使用期结束后是否以及如何续期，而国家政府并无统一规定。

16. 工业产权分割的可能性

目前，尚无法律法规明确规定工业用地上的工厂或办公楼所有权是否可以分割，实际执行情况主要取决于地方政府的意愿。总体而言，一线城市对工业地产分割和销售采取了限制措施，而二三线城市则相对宽容。

17. 我可以在工业用地上建造住房吗？

《土地管理法》 第四条规定，国家实行土地利用管理制度，用地单位和个人应当严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。因此，在工业用地上建造房屋显然是违法的，建成的房屋也是违法的。如果政府提起诉讼，开发商可能面临未付转让费、收回土地使用权和罚款等处罚。