上海楼市新政策，上海楼市走向最新情况
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|21世纪经济报道记者李岚清、杨梦雪上海报道
12月14日，上海气温罕见地达到了20度，一股暖风终于吹进了上海房地产市场。
为更好满足居民严格改善型住房需求，上海市住房和城乡建设管理委员会等五部门联合印发《关于调整本市普通住房标准的通知》（以下简称“《通知》”）。接下来。予以调整。
同时，上海市优化首套房、二套房首付比例、首套房、二套房商业贷款利率等，针对临港新区和自贸区青浦嘉定市。松江、奉贤、保山、金山等6个行政区均有不同调整。
房地产市场新政策下，有人欢喜，有人忧虑。
房贷利率由此前的LPR+35BP调整为LPR-10BP，除了首付比例降低外，此次调整无疑将为购房者提供强有力的刺激。这相当于利率一次降低45BP。在2021年这个调整阶段之前“上船”的购房者，在购房时可能会面临更高的房价和更高的积分、更高的交易税费以及更高的还贷利率。 Buff满了，字面意思是“这些年都浪费了”。
交易在新保险宣布当晚完成。
正如9月份上海放宽商业贷款“有房不贷”政策一样，新政策公布后，上海的房屋中介机构也变得更加活跃。
“如果您考虑的二手房房龄超过5年，则无需缴税或缴纳任何费用。交易成本与建造新房差不多，而且可以立即入住。您想尝试一下吗？” ？”你能找到二手房吗？ ”
“突然接到好久不见的中介电话。”新政策公布当晚，米吉（化名）正在上海某学区等待买房，这时，她接到了多个电话。Ta。一个机构打来的电话。
上海浦东新区一家大型券商的工作人员告诉记者：“我们区昨晚完成了三笔成交，有些客户之前已经看房了，政策公布后会直接联系我们。”我们正在谈价格。他说。 “房屋获批，但贷款未获批准。”下游市场的反应比9月份更加活跃，现房询价明显增加。
二手房交易量在上海房地产市场中占有较大比例，一直被视为上海房地产市场的“风向标”。链家监测数据显示，11月份上海现房成交量维持在较低水平，但从最近几周链家浏览量来看，周浏览量保持稳定，与去年。今年虽然已经是三月，但市场需求依然比较旺盛，座无虚席。联科研究院分析称，市场观望情绪浓厚。
此次调整后现有住房市场的升温，与上海市大幅放宽普通住房认定标准有关。
今年结婚的胡斯先生（化名）夫妇是上海房地产行业最抢手的客户之一，今年�**肽暝谛旎闱郝蛄艘惶住袄戏孔印薄Ｋ赡闪�500万元，税费约25万元。她告诉记者：“当时的首付要求是35%，但在上海，购买二手房时，通常要求购房者缴纳房东的增值税和个人所得税。”一般来说，尽可能减少金额，合同价格会更高。因为管理费用较低，现金的比例，包括经纪费等，大约占楼价的45%。
新政出台后，上海放宽了普通住房标准面积要求，取消了价格限制。对于准备购买现房的购房者来说，还可以大幅降低购房成本。
调整前，上海市将建筑面积140平方米以下的普通住房视为普通住房，但新政后，这一范围扩大至144平方米以下（含144平方米）。
北京、上海同日公布新的房地产市场宽松政策，现有贷款客户不享受利率优惠。
2022年年中购买首套住房的薛萌（化名）在新政出台后，以贷款总额400万元、贷款期限30年、等额还款为基础，给记者算了一笔账。本金和利息合计就是她第一次购房的总成本。抵押贷款利率下限是相应定期贷款的市场利率加35个基点。房市新政后，首套房贷款利率下限将比LPR下调10个基点，下调45个BP后，同等贷款额每月可下调10个基点。如果还款1000元，每年可节省12000元，30年累计利息支出可减少38万元左右。
像薛蒙这样的现有房贷客户还有很多。针对今年9月1日上海市政府宣布“只批房不批贷”，各银行于9月25日统一调整了现行住房贷款利率。然而，当时的受益人主要是那些没有资格获得住房贷款的人。贷款利率的确定标准仍为贷款合同约定的LPR加减点。
这意味着现有首套房利率仅进行LPR变动调整，上调参考点不会发生变化。此次调整前，北京、上海也是全国少数上调贷款利率LPR的城市之一。
上海环城郊一期新项目一期业主告诉记者，他在11月底“中了”彩票，本月刚开始还清房贷，利率就飙升。上海的首套房贷减少了，但与二套房业主相比，“有点问题”，他补充道，“未来开发商会在物业费、停车费等方面给予折扣或免收。”我对此很期待。” ”
对于第二套住房，上海房地产市场新政也推出了差异化的优化调整政策。其中，大城市第二套非标准住房首付比例由70%降低至50%，住房贷款利率下限由5.25%降低至4.5%。金山市等6个行政区第二套住房比例降至40%，贷款利率下限也从5.25%降至4.4%。
再加上上海取消一般住房标准限价等政策，不少12月15日购房的二套房购房者将能享受较低的首付比例。
但对于那些在调整期买房的人来说，却被“bug”绊住了。
“楼盘开盘时机不好，实在是无能为力。”上海人张志（化名）今年9月在浦东新区购买了一个新项目。今年9月，上海实施“允许住房不贷款”的政策，张岭表示，如果按照“住房不贷款”的规定，旧房换新房，房子就会被卖掉，不再有房子的夫妇可以以自己的名义贷款，享受首套房贷利率。不过，上海公积金版只许房不许贷的政策要到10月30日才能实施。在此之前，如果您首次购房办理了公积金贷款，则可以继续办理住房贷款。如果是置换公积金贷款或者公积金与商业贷款混合的，则按照第二套计算。当时，张志先生在购买新房时就陷入了这个“bug”，不仅需要支付70%的首付，而且组合贷款的公积金利率仍然是计算如下，我是这么算的。第二套家庭公积金贷款额度上限为80万。
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