重磅！上海楼市再调整：释放外地单身购房需求，盘活外环外流动性
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|据21世纪经济报道上海报道，1月30日，上海市宣布将优化住房限购政策，支持非本市户籍单身人士购买住房。该政策意味着，自1月31日起，在上海连续缴纳社会保险费或个人所得税5年以上的非户籍居民，在外环以外地区（不含崇明区）只能拥有一套住房。已经明确表示可以购买。促进合理住房需求、劳住平衡、产城融合。
除上海外，广州、苏州也是近期公布房地产市场重大政策的城市。 1月27日，广州宣布取消120平方米以上房屋限购。 1月30日上午，21世纪经济报道记者致电苏州当地多家房产交易中心，确认购房不再需要购房资格审查，无论是本地人还是外地人不过，目前已经确认，新建住宅销售需要进行资质审查。还有两年的限购期，意味着苏州的限购已经全面解除。
上海市首次将非本市居民购房资格从家庭放宽至个人，引发市场关注。上海链家研究院首席分析师杨玉蕾表示，虽然上海购房的目标区域仅限于外环线以外地区，但从二手房交易分布来看，近53%的交易发生在外环线以外。铃声。他指出它被占用了。可以满足最严格的需求。因此，此次限购放宽，将有效瞄准需要购房的人群，鼓励单户购房者积极入市，充分释放潜在购房需求。此外，考虑到当前房地产市场交易的合理性，此次调整旨在针对此前一直受到抑制的合理购房需求，保证一定的交易活跃度，不至于造成过热。
一线城市和热点城市新政频出，房地产市场宽松措施不断增多，但市场信心何时才能恢复？
短期对冲市场下跌
这一有针对性的政策是在部分市场出现下行趋势的背景下出台的。
链家地产数据显示，自2023年3月以来，上海外环线及五新城以外的新建及二手房成交量均呈现明显下降趋势。 2023年3月，新五大城市现房销售数量为3218套，为全年最高水平，此后月成交量一直维持在2000套左右，成交量在2023年3月保持稳定。第四季度3.连续几个月超过1,600套。新房成交因供应量波动较大，但年底供应高峰期，成交量仍低于4月份。
对于上海外环限购政策的优化调整，某央企地产平台投资开发人员表示，考虑到政策对市场的长期影响，不会影响公司在上海的投资策略。说。有限的。 “短期来看，我们应该先提高销售速度和销量，然后再考虑价格是否会稳定下来。”
同策研究院研究总监宋红伟认为，上海房地产市场新政是在奉贤、青浦限购政策试点调整基础上的进一步优化。从市场角度来看，上海地区房地产市场面临的压力，除了库存增加、到访人数明显减少之外，主要是近两年该地区供应量相对较高。在增加。在此方面，优化购房政策的紧迫感日益凸显。
纵观近一年来五个新兴城市的现房交易量，可以明显看出上海房地产市场的流动性正在逐渐下降。业内分析人士表示，外地人单次购房限制的放宽，将鼓励郊区优质项目的兴起，这对五个主要新兴城市板块的急需项目来说是个好兆头。但这只能延缓周边房地产市场的下行趋势，并不能“指望市场逆转”。
与上海一样，广州、苏州也出台了增加流动性的新政策。
据中线地产数据显示，广州面积120平方米及以上的大型公寓比例约为23.4%。除了取消全市120平方米以上房屋限购外，广州还规定，人们如果将房屋用于出租，还可以再购买一套住房，这等于取消了购房指标。
业内人士告诉记者，苏州彻底解除限购与区域行业分化明显有很大关系。苏州园区、狮山、苏州板块新开项目均向好，但其他冷门板块或供应量相对较大的板块市场流通十分缓慢。德宇地产销售代表介绍，2023年底，苏州昆山、太仓等地房地产市场出现下跌，200万元左右的房价平均下跌10万至30万元。
上海中原地产市场分析师陆文曦指出，广州取消120平方米以上限购，有促进改善需求释放的作用，市场肯定会反馈。苏州放宽限购也是为了刺激流动性，但当然，随着春节临近，市场反馈可能不会那么快，有可能会在春节后体现出来。
长期交通管制很重要
1月26日，住建局要求各城市加强自愿性监管。在此背景下，广州、苏州、上海相继出台限购、取消政策。此外，1月24日，重庆市宣布停止对180平方米以内的所有房屋征收房产税（注：重庆市不限购，但单户住宅将按年0.35%的税率征收房产税（别墅和最昂贵的豪华住宅）。
前述分析人士认为，存在三点担忧：此次调控是一个长期周期，限购解除是供需关系发生重大变化，目前住房需求低迷。是。回归主力需求；其次，限购放开短期内不会造成市场过热，而是对冲市场下行趋势；第三，长期来看，人才限购政策落地并将持续下去。只有优化住房限购，形成让人才住、买房的梯度政策体系，才能留住城建人才，为稳定房地产市场发挥积极作用，我可以。
当前，上海房地产市场供需结构正在发生重大变化，一是本地居民的改善性需求越来越占主导地位，二是新入城者的刚性需求更加明显。宋宏伟指出，上海放宽外环线外单身购房限制，将释放2012年以来不断积累的外地单身购房需求。从这项政策对市场的影响来看，这项政策能够对冲当前房地产市场的下行压力，明显有助于稳定房地产市场，同时这项政策能够防止房地产短期过热。不会造成。市场或投资投机。
可以说，上海反应迅速，保持了市场的畅通。易居研究院研究总监严跃进表示，上海购房政策的优化是基于合理的住房需求和新形势，上海相对较多的单身年轻人的购房需求提供了市场面向有能力、有需求人群的购房选择支持单身人士住房问题此次优化外环地区住房购房政策，将瞄准南北转型等重点区域，有利于城市发展、产业集聚、区域就业和住房平衡，促进工业城市发展。一体化。
然而，市场人士关心的房地产市场走势问题依然难以解决。上述央企投资开发负责人表示，公司内部测算结果显示，上海房地产市场压力正向城市内外围逐渐减小，且越靠近市中心，压力越大。房地产市场的压力将会减轻。房地产销售不断增加，这个圈层却在逐渐缩小。这使得上海的土地拍卖对于房地产公司来说变得更加困难，因为市中心的土地毕竟不是每个人都可以拥有的。
宋宏伟表示，当前一线城市和热门二线城市都在出台新政策，吸引外国人才是城市长期竞争力的核心，而优化购房政策是提高人力水平的关键。他指出，这有利于吸引外资企业，将加速吸引人力资源。产业转型升级，经济稳定增长。
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