法拍房税收问题，法拍房税费由相应主体承担

止赎房屋的交易价格往往低于市场价格，它们曾经是买家“错过”的高端资产。然而，购买止赎房地产会带来风险，包括税务风险。拍卖中因“税费由买受人承担”条款而引发争议的情况不少，也有因税费过高而导致拍卖失败而遗憾的情况。

对此，业内人士表示，为了解决止赎的涉税问题，一些地方法院和税务机关开通了沟通合作渠道，将止赎风险降到最低。同时，有关部门推行“各缴税费”原则，更好保护各方合法权益。

买家是否缴纳税款或分享税费将影响购房成本。照片/IC照片

现象：

止赎房屋购买价为101万元，税费超过30万元。

河北省李响先生（化名）最近花费101万元购买了一套止赎房屋，市场价格约为116万元。在转让过程中，李响意识到自己需要缴纳30万多元的税费。经进一步调查发现，该房屋原业主是一家公司，房屋过户到公司名下时需要缴纳土地评估税。

“我们在算税费的时候，发现这套房子是个‘烫手山芋’。”李翔告诉新京报记者，他说拿到手后就不好管了。而现在我们已经失去联系了。他找不到一家公司可以为其购买的房屋取得原始证明和相关纳税申报表。这导致了一系列涉税问题，包括无法采取多重税收减免。

李响觉得自己不仅无法达成交易，而且自己也陷入了两难的境地。 “如果你想要这套公寓，你需要缴纳30万元以上的税费。如果你后悔了，你在拍卖时支付的30万元押金将被没收。”

购房者遇到类似李想的情况并不少见。深圳一购房者以416万元购买了学区房。他认为他“错过了这笔交易”。最终，该房子的市场价格为600万元。但计算税费后，房子的总造价超过690万元。

另一名竞标者以超过360万元买下了深圳罗湖社区的一套学区房。然而，这套房子的税金超过240万元，其中土地增值税超过210万元，购买房子的总金额约为610万元。该房屋市场价约为530万元。

危险：

“买方缴税”增加成本，过去未缴税款影响所有权转让

北京一家机构的税务会计师表示，收回房屋的税基也根据房屋的性质和用途而有所不同。与房地产交易转让相关的税费主要包括增值税、企业税、印花税、土地增值税、契税等。

据北京西城法院发布的消息，目前拍卖公告中对税费的描述方式主要有两种：一是“一切税费均由买受人承担”，二是“一切税费由买受人承担”。费用由买方承担。''将支付。”请遵守相关规定。 “交税。”第一种表述可能要求买方缴纳应由卖方承担的税款，例如增值税或个人所得税。很有可能，止赎房屋的原始价值很低，交易价格也很低，造成很大的差价，导致买家缴纳大笔税款。

前段时间，一家公司参与了司法拍卖网络平台上挂牌房产的司法拍卖。中标后，公司就是否缴纳被执行人依法应承担的交易税这一重大问题与税务机关、法院发生了争议。该公司随后发布了一份竞标公告，称“除了支付全额拍卖价外，买方和卖方还应负责与交易相关的所有税费以及任何潜在或现有的税务拖欠。”后来发现该条款已被忽略。

事实上，如果原业主是公司，俗称“公司财产”，根据“所有税费均由买方承担”的条款，买方需要为该个人支付。请注意，有是。执行主体（卖方）至少需要缴纳增值税、土地增值税、企业所得税等七项税款。税金总额可能超过交易价格的40%。

以标价1000万元（不含税）的止赎房屋为例，按实际征收计算，需缴纳税款451万元（其中土地增值税附加240万元）。这意味着，买受人缴纳执行标的税费后，实际购房成本将达到1451万元。

如果购房人不缴纳被执行人过去的欠税，房产转让可能会比较困难。北京金利律师事务所主任王玉成律师表示，根据相关法律法规，转让要求严格执行“先税后证”的政策，转让要求包括证书税、土地增值税等。付款证明。表示，在没有凭证等相关证明的情况下，严格执行转账要求。没有财税部门出具的免税证明，财产不得转让。即使财产要通过法院拍卖或通过法院强制转让，也必须满足这些先决条件。

除了税费外，止赎房屋的投标人还应该了解该房产或其他房产过去的拖欠情况。一位业内人士表示：“购房者应咨询当地物业管理公司，确认房屋被取消赎回权之前需要支付的房产费、水、电、暖气和其他费用。”

行动：

推行“各缴税费”原则，防范止赎房产涉税风险

那么如何避免止赎的复杂税务风险呢？

对此，北京西城法院此前曾指出，全国税务部门对于止赎房屋税费征收并无统一标准。竞买人在购买止赎房屋前，应了解当地税务局对于止赎房屋的税收政策，并务必仔细阅读该房产拍卖公告中列出的税务信息。

“为了解决止赎涉税问题，一些地方法院和税务机关也开通了沟通合作渠道，以降低止赎风险。”北京中闻律师事务所律师王静举例说：湖南省某公司与地方“法院+税务”协议建立了法院与税务的合作机制，明确了执行对象与拍卖竞买人之间的税负问题，并从五个方面明确了合作措施。我们打造“转账周期”，解决配送时间长、开具发票难、税务信息不清晰等问题，得到了社会公众的强烈反响。

北京市怀柔区人民法院与国家税务总局北京怀柔区税务局建立了切实可行的联席会议机制、处理房地产司法拍卖涉税问题的协调机制和信息共享机制。在该机制下，司法拍卖前，怀湖税务局根据怀侯法院传递的信息完成初步税费计算和反馈，并告知竞买人购买房产可能产生的税费。能够预测数量司法拍卖正在进行中。司法拍卖完成后，怀柔法院将根据怀柔税务局《北京市怀柔区人民法院与国家税务总局北京市怀柔区税务局工作合作框架协议》号及案件实际情况进行预留税款，协助入库，规范纳税参与分配流程，改善税收征管，避免。税收延迟征收和漏缴问题。

“虽然目前还存在一些止赎涉税纠纷案件，但我们相信止赎涉税规定正在逐步完善，风险会越来越小。”王宇辰律师在9月表示。国家税务总局公告。 2020年2月2日，发布第《参与分配函》号（以下简称《对十三届全国人大三次会议第8471号建议的答复》），积极回应全国人大代表提出的第《答复》号建议。

国家税务总局在《关于取消不动产司法拍卖公告中由买方承担税费的转嫁条款，统一改为“税费各自承担”的建议》中写道：“有关部门和最高人民法院同意你们关于纳税责任的建议。最高人民法院将进一步向各级法院提出工作要求。一是请下列法院：完善拍卖公告内容，以醒目的方式清晰展示税费种类、费率、金额等，并告知买家标的品各方面的缺陷，披露充分、全面。其次，呼吁各级法院严格执行税费司法解释；按照相应单位依法负责的规定，让采购人承担所有税费；严禁索要。我们发布拍卖公告是为了提高拍卖的有效性，更好地保护各方的合法权益。 ”

新京报记者张健

编辑吴鑫校对杨旭丽

记者邮箱：zhangjian@bjnews.com.cn