召开首次业主大会的条件及法律依据，首次业主大会由谁来组织召开

筹备组发出的通知或者公告应当加盖副区办事处印章。

（六）筹备组应当开展以下工作：

1、决定第一次业主大会的时间、地点、内容和形式。

2、起草管理合同草案和业主大会议事规则。

3、确认业主身份、人数、业主专用区域大小。

4、制定业主委员会选举办法草案。

5、审查潜在业主委员会成员的资格，推荐候选人名单。

6、依法确定第一次业主大会的表决规则。

7、第一次业主大会的其他准备工作

筹备组按照上述职责履行职责。第一项至第六款的内容应当于第一次业主大会召开15日前在房地产服务区域的显着位置公示。如果所有者反对公布，准备小组应予以考虑，并将考虑结果以书面形式通知反对者。

（七）准备小组职责的终止

筹建小组应当自业主委员会依法成立之日起10日内，在房产服务区域显着位置公示预留资金使用情况，并移交筹建期间的全部材料。给业主。马苏。筹备前联系业主委员会，将剩余储备金存入业主共同基金账户，自行解散。

第三步：准备第一次业主大会

（一）表决权数量的确定（至少在第一次业主大会召开前15天在物业服务区域显着位置公示）

业主专属区域和业主大会表决权的确定，按照有关法律、法规及《业主委员会成立及运行指南》的规定执行。

专属车位面积计入业主专属住宅投票区域，不累积投票。

若业主对业主身份、业主人数、专属面积等提出异议，筹建组将予以考虑，并将结果通知异议人。

（二）决定第一次业主大会的日期、时间、地点、内容和形式

筹备委员会应当自公告成立之日起六个月内组织召开第一次业主大会，逾期不能召开的，筹备委员会自行解散。

业主委员会会议可以采取集体讨论或书面征求意见的形式。业主可以通过纸质选票或电子投票系统进行投票。

以集体协商形式作出决定的，由参加业主会议的业主或者业主代表按照顺序对业主会议决议事项进行表决；以书面请愿形式作出决定的，由业主或者业主代表按照顺序表决。会议审议的事项按顺序决定。如果有意见，则由筹备会议发出投票权，由业主投票。

（3）准备三份文本草案（在第一次业主大会前15天在房产服务区显着位置公布）。

筹备组应根据《四川省物业管理条例》 《四川省物业管理条例》 《四川省住房和城乡建设厅印发〈业主委员会工作规则（示范文本）〉的通知》的要求和社区的实际情况，准备三个文本草案。筹备组拟定的三份草案文本不得与法律相抵触，其内容与示范文本不一致的，必须以书面形式作出解释，并张贴在本市显着位置，然后提交业主大会。投票。必须发布。物业服务区。

（四）业主委员会候选人条件的制定及推荐办法

1、业主委员会成员应当是房地产服务区域内的自然人业主或者单位业主的授权代表，并应当符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力。

（二）遵守法律法规，公正廉洁，热心公益事业，责任心强，并提交书面誓言。

（三）您有健康状况并有时间履行相应职责。

（四）未列入人民法院执行的违法行为人名单的。

（五）不因物业管理活动受到行政处罚或者刑事责任。

（六）我、我的配偶以及我和我配偶的直系亲属不担任本房地产服务领域的房地产服务提供者。

（七）遵守（暂行）管理规定，按照约定履行缴纳物业服务费、缴存专项管理资金等业主义务。

（八）物业服务区域内不得有侵犯其他业主合法权益和公共利益的行为（违法建设、违法装修等）。

2、业主委员会候选人可以通过以下方式产生。

（一）10名以上业主共同推荐。

（二）地方（村）党组织、居民（村）委员会根据业主自荐和当地党组织的建议，依法依规、公平公正、公正合理地组织业主产权归属。致力于公益事业。将从候选人中提出推荐。

社区（村）党组织指导业主党员积极参加业主委员会选举，并通过法定程序担任业主委员会委员。

（五）审查业主委员会候选人资格，提出候选人名单（须在15日内书面公布）

1、在严格审查候选人是否适合的情况下，要考虑候选人所在物业的类型、楼层数、建筑数、业主的广度和代表性。

2. 业主委员会由5 至15 名单数成员组成，以微弱优势选举产生，胜率至少为五分之一。例如，业务委员会设置为9人，则候选人人数为9+9*20%=11人或更多。

3、公布候选人的基本信息：例如候选人的年龄、性别、住址、私人地区、教育背景、党派、职业、简历等必须在区域显着位置公布两次。首次发布时间至少为15天，如无异议，将再次发布。

(6) 至少在业主大会召开前15天公告。

业主大会召开十五（15）日前，筹备组应当将会议的时间、地点、内容和其他重要事项书面通知物业服务区域内全体业主，并通知小区办、社区居委会，我们也会通知您。

公告内容包括会议形式、会议日期和时间、地点、会议议题、会议事务负责人姓名及联系方式、行使表决权地点等事项即将公布。

（七）准备业主签字簿、委托书、投票票、投票箱，并确定检查员、计票点、计票点。

业主大会召开前，应当将委托书和选票样本公示在区域内显着位置。

第四步：召开第一次业主大会

业主大会应当按照公布的时间如期召开，因客观原因需要变更或者延长业主大会时间的，应当予以公告。请提前以书面形式在设施服务区域的显着位置提交。

（一）投票规则

业主共同决定的事项的表决，按照《四川省住房和城乡建设厅印发〈业主大会议事规则（示范文本）〉的通知》第十九条的有关规定进行。以集体协商形式作出决定的，由参加业主会议的业主或者业主代表按照顺序对业主会议决议事项进行表决；以书面请愿形式作出决定的，由业主或者业主代表按照顺序表决。会议审议的事项按顺序决定。如果有意见，则由筹备会议发出投票权，由业主投票。业主可以使用纸质选票或电子投票系统进行投票（由于省住房和城乡建设厅的电子投票系统仍在开发中，建议使用天府公民云）。

投票期间业主签署书面投票或者登录电子投票系统的，视为参与投票。参与投票的业主必须表明同意、反对、弃权的意愿；未表明意愿的，视为放弃投票。

（二）表决权行使相关事项

1. 制定业主会议程序。

2. 制定管理协议。

3.选举业主委员会。

四、房地产服务人员的选拔、聘用、解雇。

5、设立业主委员会并确定其职责。

六、其他共有、共同经营的重要事项。

（三）出具表决权行使表

业主收到业主大会表决票后，应当在业主签名簿上签名确认。

(4) 收集投票单

筹备委员会汇总业主意见，统计票数，作出业主大会决议。

（五）公开核查、汇总、汇总票数；

投票后，筹备组必须采取公开验票方式，由计票和计票人员在督导员或物业所在地街道办事处的监督下，现场仔细核对、统计票数。按照有关规定公布投票统计结果，说明投票结果的合法性、有效性以及决议的执行和处理。

决议和决定的形成由计票、制表和投票人员记录。监督员、制表员和计数器将由非筹备组成员的其他所有者（包括委员会成员）担任。

（六）将决定通知业主大会。

筹备组应当自业主大会决定作出之日起三日内，以书面形式在物业服务区域显着位置公示业主大会决定（公示期为30日；为30日）。天）。业主的询问和监督。

业主委员会自第一次业主大会决议《管理规定》、《业主会议议事规则》、《业主委员会工作条例》并选举产生之日起成立。

第五步：召开第一次业主委员会会议

业主委员会应当自选举之日起七（7）日内召开第一次会议，选举业主委员会主任、副主任，并确定业主委员会成员的具体职责分工。

第六步：关于成立业主大会的通知

业主委员会应当自选举之日起30日内向物业所在地副区办备案并提交相关材料。报送完毕的，副区办应当在30日内发出报送通知书。请在收到报送材料后15个工作日内抄送公安派出所和县（市、区）人民政府住房城乡建设部门。

建议

1、编制组采用成都市住房和城乡建设部门编制的《业主大会编制管理表》样本文本（见附件）。

2、为避免业主大会期间发生纠纷和争议，投票过程中，业主大会投票箱必须每天当众封存，并交社区保管后方可开启。

3、筹备组组织召开业主大会、提交/重复使用表决票、形成决议时，所有工作环节和步骤必须记录在案，形成的决议必须签字（盖章），业主意见如下：对业主提出的异议应当予以核实和说明，并发布公告、视频材料。

4、筹备组成员要接受地方分处的指导、监督和建议，认真学**国务院《四川省住房和城乡建设厅印发〈管理规约（示范文本）〉的通知》、《四川省物业管理条例》、《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》、《成都市物业管理条例》、0。 10 -30000等物业管理相关文件，确保业主大会依法成立。成都日报金安报记者李长乐总编辑何其铁总编辑王琪