业委会成立后怎么换掉前期物业，业主要成立业委会物业怎么办

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一、业主委员会成立背景

1. 提交申请

物业管理小区（楼）符合下列条件之一的，由五名以上业主共同向小区（楼）所在街道办事处提出书面申请，填写编号《首届业主(代表)大会筹备小组成立申请表》：即可提交申请并建立您的第一个房地产管理社区。业主委员会。

2、成立筹备组

区办收到申请后，会出具书面答复，责令社区（楼宇）成立业主委员会筹备组（以下简称筹备组）。

法律规定，街道办事处负责提供防备支持。

三、筹备组开展的准备工作1、筹备组应自成立之日起30日内起草《业主委员会选举办法》、《业主大会业主议事规则》、《业主公约》，并在社区显着位置公示，并我们正在寻找业主。主意。

《业主大会业主议事规则》和《业主公约》这两个文件需要1/2业主的书面同意才能通过。这是最重要的。进一步的程序将基于这两份文件和相关文件。规则和事项必须详细制定。例如，弃权即视为同意，人防、停车场等地下空间不计入投票权。

2、在业主大会上，我们将确认业主并决定投票权。业主的投票权按每户一票计算，并计算房产建筑面积每平方米投票权的百分比，超出部分四舍五入。所有权证书优先。单位代表必须持有单位授权委托书。

3、召开各栋业主大会，选举业主委员会候选人。由于业主人数众多，不可能召集全体业主开会，而是按楼栋、单元、楼层等召开业主大会，选举业主代表。参加业主会议并将其后的任何业主代表会议视为一次会议。设立业主代表，应当经所代表业主二分之一以上表决权的业主同意。

需要表决的，业主同意、反对、弃权的具体票数应当由业主代表在业主大会表决时如实反映，并由业主本人签字。假使，假设。业主代表的表决权是该代表所代表的业主的表决权的总和。业主大会可以是全体业主在同一地点召开，也可以是部分业主在不同时间、不同地点召开，形式包括集体讨论和书面讨论，也可以采取征求意见的形式。该法案以多数票和三分之二投票权获得通过。

4、筹备组完成上述工作后，将业主委员会候选人名单及其简历、《业主委员会选举办法》、《业主大会业主议事规则》、《业主公约》发送至副区办事处，并提交书面申请。召集业主大会或者业主代表会议。筹备组将决定何时成立业主大会、业主委员会成员人数（5人至15人为单数）、投票期限（3至7天，须报业主委员会）。会议）。国土资源部备案）。

收集业主委员会候选人的信息，并将候选人简历、选票样本和业主会议议程邮寄给业主。准备会议，包括确定地点、创建选票以及创建和放置一个或多个选票箱（您也可以挨家挨户收集选票）。投票箱将由国土资源部门封存。然后在计票时，国土资源部门将打开投票箱并进行验证。业主大会应当在投票权公告前15日召开，国土资源部门、街道办事处、开发商、房地产企业及其他利害关系人应当出席。

5、筹备组按照议程召开业主大会，收集登记票，审议并表决通过《业主大会议事规则》、《业主公约》，公布计票结果，宣读选举结果，召开业主委员会会议。已确立的。会议结束后，筹备组将公布会议签到表和选举结果统计表。召开业主会议或者业主代表会议，应当有二分之一以上表决权的业主或者业主代表出席。业主会议或者业主代表会议的决定，应当经出席会议的业主或者业主代表二分之一以上表决通过。

6、专兼职1人算1人。要了解业主的居住地，可以向国土资源部门获取业主的信息，但在收集选票时，业主会被要求出示所有权证明文件。填写业主代表投票权委托书时，双方必须附上身份证明和产权文件。您可以要求您现在的物业管理公司通过国土资源部门提交一份业主名单。如果物业管理公司拒绝，您可以通过住建部门直接向物业管理公司施加压力。 7. 开发者只有一票。每家商店一名代表。店主可以担任业主代表，但如果业主在业主委员会选举中不投票，他或她就会落选。即使他当选为业主委员会成员，少数服从多数的原则也可能会阻碍他落实自己的意见。业主代表负责收集选票。住宅面积大于商业面积也没有问题。八、筹备组成员可以是业主代表，但不能是业主委员会委员。 9、业主委员会每一委员仅代表一份表决权，实行少数服从多数的原则。业主委员会的运作须经业主委员会批准，其决定须经业主委员会、业主代表表决通过。组织业主大会或者业主代表会议，维护全体业主的合法权益。业主委员会的投票权按面积计算，每位业主代表所代表的比例保持不变。 10、单位办公楼可参与投票单位办公楼位于社区内，使用社区公共设施。如果票数不够，就要引入军办，劝说的理由是“大家都属于同一个社区，为了保证整个社区的安全、稳定、美观，社区必须通过统一管理，为大家的工作和生活做出贡献。 11、向业主寄送文件时，要求在收据上签字，并用收据证明文件已移交。即视为已送达。如果业主有意见，可附上。如果业主不同意某条规定，则以多数服从多数。 12. 业主提交如果委员会组建申请需要变更，可提交额外信息以支持13、业主代表将进行投票，要求业主回答两个问题：您对现在的物业管理公司是否满意？将物业管理公司的选聘委托给业主委员会可以吗？业主应该回答“是”或“否”。您所需要的只是每家公司必须提交书面意见。

4、召开股东大会委员会选举筹备会议

上述工作完成后，请将业主候选人名单连同简历、《业主临时管理规约》、《业主大会议事规则》等发送至街道办事处，并提交召开业主大会或业主代表会议的书面申请。在会场，我们将组织人员打印选票、设立投票箱，通知所有投票人，并通知街道办事处、警察部门、开发商、房地产等利益相关者。公司。

筹备组按照议程召开会议：收票、登记、《业主临时管理规约》、《业主大会议事规则》的审核投票、街道办事处监督下公开唱票、计票、宣读选举结果、所有权委员会。选择协会成员。

会议结束后，筹备组将公布会议签到表和选举结果统计表。

《管理规约》、《业主大会议事规则》，征集业主委员会候选人，制定业主大会会议方案。

以下是您需要注意的事项：

首先，不需要政府指导和指导文件。

其次，《规约》和《规则》以后要尽量顺利保住，政府的示范文本不能照搬。

第三，现阶段应尽可能扩大公关，让所有业主了解进展情况。

第四，要**惯对会议过程进行录像，每次筹备会议都需要签署和签署决议，与政府官员交换意见，重要问题必须有书面记录，并必须由对方签字盖章派对。

第五，所有准备步骤必须由准备组长签字，并且必须有至少两份签字文件，其中一份必须保存在最信任的业主代表手中，也可以不是。

5、申请登记：业主委员会应当自成立之日起15日内，向所在地的区、县级市房地产管理部门申请登记手续，并提交下列文件：

（一）业主委员会登记申请表

（二）副区办公室批准证明。

（三）业主委员会的表决。

（四）业主代表投票。

（五）业主授权委托书。

（六）业主大会或者业主代表会议签到表。

（七）业主委员会章程。

（八）业主暂行管理规定

（九）其他有关情况。

6、批准区、县级城市房地产管理部门审查后，向业主委员会书面批准。权属委员会持批准文件到公安部门办理加盖公章手续，并将公章格式报送区、地级市房地产管理部门及小区办公室。供记录。《业主委员会章程》

《管理规约》、《业主大会议事规则》，征集业主委员会候选人，制定业主大会会议方案。【这里需要说明的是，首先，政府指导性文件和指导性文件不是强制性的，其次，《规约》和《规则》是可以利用的，以方便以后的工作。]第三，现阶段应尽可能扩大公共关系尽可能让所有业主了解进展情况；四、会议应该**惯对过程进行视频记录，并在每次准备会议上签到、做出决议、交换意见。重要事项应以书面形式保存，并需对方签字盖章。第五，所有准备步骤必须由准备组长签字，并且必须有至少两份签字文件，其中一份必须保存在最信任的业主代表手中，也可以不是。 ] 例子：

业主委员会章程（模板文本）

第一章总则

第一条本协会是代表该物业管理范围内的全体业主对该物业进行自我管理的组织。本协会由业主大会和业主代表会议选举产生，业主委员会成员中包括业主。本协会是业主委员会的常设机构，对业主委员会负责。

第二条本会接受物业管理部门的监督和指导。

第三条本条是指房屋所有权和土地使用权的所有者。

第四条协会应当代表全体业主的合法权益，实行业主自治与专业管理相结合的管理制度，保证财产的合理、安全使用，维护财产的公共性、清洁、美观。安全、舒适、清晰的环境。

第二章组织机构及职责

第五条第一届业主委员会由开发建设部门或者房地产管理部门和业主代表在房地产管理部门指导下成立筹备委员会，推荐协会候选人名单。被提交。至第一次业主大会选举。

第六条本会设会员，设理事一名，副理事若干名，理事、副理事由全体委员会选举产生。协会设秘书长（或常务理事）一名，处理协会日常事务。执行董事可以是也可以不是成员。协会理事、副理事长、常务理事可以专职，也可以兼职。

第七条协会的权利1、召集和主持业主大会。 2、与物业管理公司协商管理佣金费用的收取标准、使用办法等。 3、与就业物业管理部门通过招投标等方式管理物业。其他方式，与物业管理部门签订管理合同； 4. 与物业管理部门商定年度管理计划、年度成本估算和决算报告； 5. 物业管理部门对物业管理的检查、监督职责； 6、修改章程、章程。

第八条协会职责：（一）筹备并报告业主大会情况；（二）执行业主大会通过的各项决议；（三）强制业主遵守房地产管理及其他有关法律、政策；对物业进行激励和落实。住户管理各类公关和教育4. 确保各项物业管理目标的实现5. 执行政府部门有关物业管理的指示和要求6. 本会作出的决定不得违反法律、法规和政策。此外，不得违反业主大会的决定，损害业主的公共利益。

第九条本会可以采取会议形式或者书面征求意见的方式召开股东大会。

第十条下列人员，经本会确定，可享受适当津贴：（一）协会理事；（二）协会副会长；（三）协会秘书长；（四）本会认可的其他人员。

第三章会议

第十一条本会会员大会每三个月至少召开一次。三分之一以上委员提议或者会长、副会长认为必要时，可以召开临时会议。

第十二条召集人应当至少在协会会议召开7日前将召开通知及相关材料发送给各会员。会员因故不能出席会议的，可以书面委托代表出席。

第十三条本会会议由理事召集和主持，发生意外时，由副理事长主持。

第十四条本协会召开会议时，物业管理部门和政府有关部门（分局、派出所等）、物业管理部门和非业主使用单位的代表可以列席会议，但上述工作人员不得列席。有投票权。如果超过三分之一的房产已出租，则必须任命至少代表委员会三分之一成员的租户代表为委员会成员，并通知出席委员会会议。

第十五条本会会议决定议程，实行少数服从多数的原则。会议进行表决时，每位成员有一票。投票时，如果赞成票和反对票数相等，则董事或会议主席在其已投的票数基础上再投决定性一票（赞成或反对）。它不适用于该人或其近亲有利益的事项。

第十六条协会秘书长应当制作每次会议的会议记录，由会议主席签字并保存；有关物业管理的重大议题应当由全体出席会议的人员签字保存。

第四章成员

第十七条本协会会员由业主大会会议从业主中选举产生，会员人数为不超过十五人的单数。

第十八条本会会员应当是品行良好、热心公益、责任心强、具有一定水平的组织能力和必要的工作时间的成年人。

第十九条协会除名和增补会员，应当经协会会员大会批准，并报业主大会批准。

第二十条有下列情形之一者，不得成为本会会员，已为会员者，必须终止其会员资格，并经下次业主大会批准： 1 二、连续缺席三次以上会议者无故的； 3. 因身体、精神疾病丧失履行职责能力的； 4. 有司法机关认定的违法犯罪行为或者正在接受调查的人因其他原因不适合担任本委员会委员的人。

第二十一条会员退会时，必须在会员退会六个月内，将其管理、保存的属于本会的文件、资料、书籍和财产移交本会。

第二十二条会员的权利和义务（一）权利1.有权参加本组织的有关活动； 2.有选举权、任免权和监督权； 3.有权参与决策——组织的制定.与协会有关的事项4.有权向协会提出建议和批评。（二）职责1.遵守协会章程； 2.执行协会决议，执行协会交办的任务； 3.参加协会组织的会议和活动中的公益工作； 4.向协会的活动和提案提供相关信息。

第五章经费及办公场所

第二十三条本会经费从经费支出。

第二十四条协会经费、费用包括业主大会和协会会议、有关人员津贴、日常管理费用和其他费用。基金的收入和支出的会计由物业管理公司负责，每季度向协会报告，每年向业主发布。

第二十五条本会的办事机构如下：

第六章附则

第二十六条业主大会就本章程作出的决定，成为本章程的一部分。

第二十七条本协会根据业主大会或者主管机关的决定，解散或者终止。