业主委员会成立的步骤是什么，业主委员会的成立流程的法律依据

当你看见一切有相、无相的时候，你就会看见如来。

目录

（一）业主委员会的设立程序

（二）共同财产纠纷概况。

（三）相关先例

（四）相关法律规定和示范文本摘要。

附：关于业主委员会成立后房地产企业经营状况的探讨。

（一）业主委员会成立程序

1、成立业主委员会的前提条件：

1、管理区域内出租率达到50%以上。

2、成立业主委员会的程序

1. 申请表及需提交的文件

符合成立业主委员会条件的，须由30名以上业主或者业主总数5%以上共同向副区民办提出成立业主委员会申请。输入房产位置并输入《首届业主(代表)大会筹备小组成立申请表》。

街道办事处应当自收到书面申请之日起60日内负责组织指导成立第一次业主大会筹备小组。

需提交文件：

建设单位或者前期房地产开发企业应当按照房地产主管部门（房管局）或者街道办事处的要求，及时提交筹备业主大会所需的下列文件、材料：

（一）物业管理区域证明。

（二）房屋及建成面积清查。

（三）业主名单。

（四）建筑总体规划。

（五）公用设施、设备的交付和使用证明。

（六）房产服务用房构成证明。

（七）其他有关文件和资料。

2.创建准备小组成员

筹备组成员由业主代表、建设单位代表、街道办代表、居委会代表组成。

筹委会成员人数应当为单数（法律没有规定，但实践中常见的为5至15人），其中业主代表人数不得少于一半。筹备组成员总数和筹备组组长由街道办事处代表担任。

筹备组业主代表的产生，由街道办事处或者居委会组织业主推荐。

三、筹备组成员名单公布

筹建小组应当将人员名单及岗位职责以书面形式在物业管理区域公示，期限不少于7日。业主与筹备组成员发生争议的，由街道办事处协调解决。

4. 做好准备工作

（一）确认并公示业主身份、业主人数、所拥有专属区域面积。

（二）确定首次业主大会的时间、地点、形式和内容。

（三）参照《廊坊市业主管理规则》（示范文本）和《廊坊市业主会议议事规则》（示范文本），起草业主会议管理规则和议事规则；

（四）依法决定第一次业主大会的表决规则。

（五）制定业主委员会候选人遴选办法，确定业主委员会候选人名单。

（六）制定业主委员会产生办法。

（七）完成第一次业主大会的其他准备工作。

五、准备工作通知

上述准备工作应至少在第一次业主会议15日前向物业管理区书面公告，并保存视频材料。如果业主不同意表述，筹备组将记录并回复。

6.确定业主委员会候选人

业主委员会候选人可以由街道办事处、居委会组织业主提名，也可以自行提名。筹备组需对候选人资格进行审核，根据产权规模、产权比例、代表性、成员广泛度等因素确定产权委员会候选人名单。

7、业主大会及公告

1. 筹备组应自成立之日起九十（90）天内完成所有筹备工作并召开第一次业主大会。

第一次业主大会按以下步骤召开：

（1）筹备组介绍业主大会筹备情况。

（二）设有筹备小组，介绍房产委员会候选人。

（3）业主投票选举物业委员会委员（5人至11人的单数）。

（四）《业主大会议事规则》、《管理规约》已审定。

2、当选的业主委员会委员名单和业主大会批准的《业主大会议事规则》、《管理规约》名单，由物业管理区书面公布或分发至各住户。

3、业主委员会应在选举之日起七（7）日内召开第一次会议，选举业主委员会董事和若干名副主任。

8.备案

业主委员会应当自选举之日起30日内，向房产所在地的区房管局、街道办事处提交下列文件：

（一）设立业主大会并选举业主委员会。

（二）管理规定

（三）业主会议议事规则

（四）业主委员会成员名单及基本情况。

（五）业主大会决议的其他重要事项

9. 颁发注册证书并加盖印章

业主委员会办妥登记手续后，可持登记证书向公安机关申请刻制业主委员会印章和业主委员会印章。

业主委员会任期内（每届不得超过五年）发生变更登记的，业主委员会应当自变更之日起30日内，将变更情况书面报备案部门。

（二）共同财产纠纷处理16个问题

近年来，随着人们民主意识、法制意识、维权意识的逐步提高，城市住宅小区业主、业主委员会、房地产服务企业与开发商之间的利益冲突日益复杂，情况日益复杂。更加激烈，麻烦也频繁发生。诉讼纠纷。

1、业主大会是一个什么样的组织？

业主委员会是管理区域内全体业主依据建筑物所有权独立、法律规定和民主原则成立的自治组织。业主大会有权代表和维护房地产管理区域内全体业主在房地产管理活动中的合法权益，并按照规定决定房地产管理区域内的一切房地产管理事项。的法律法规。管理规定和业主委员会会议程序。业主通过业主大会行使共同管理权。

2、业主委员会是一个什么样的组织？

业主委员会是业主委员会的常设机构，由业主委员会选举产生。经业主委员会批准，具有代表全体业主对外、对内进行与房产管理相关的具体行为的职能，由此产生的法律后果由全体业主负责。成本。业主委员会是代表全体业主共同利益，监督房地产企业管理运营的民间组织，是代表全体业主共同利益，监督房地产企业管理运营的民间组织。房地产公司。您可以作为以下身份参与诉讼：

3、业主大会有哪些权力？

业主委员会依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得进行与物业管理无关的活动。下列事项由业主大会决定：

1、制定和修改业主大会的行为规则。

2、管理制度的制定和修改

3、选举业主委员会或更换业主委员会成员。

4、修改、推翻业主委员会不适当的决定。

5、确定业主会议、业主委员会的费用以及业主委员会成员的服务津贴和标准。

6.确定设施服务内容、标准和设施服务定价方案。

七、决定房地产服务企业的选任、续展、终止。

8、专项维修资金的征收和使用。

9、建筑物及附属设施的更新、改造。

10. 我们如何运营以及公共区域、设施和设备的分配和使用。

十一、其他共有、共同经营的重要事项。

4. 业主委员会有哪些权力？

业主委员会是业主委员会的执行机构和常设机构，其职权范围由法律法规、管理规定和业主委员会确定，其行使职权遵循以下原则：的“禁止”。我们不就财产管理做出任何决定。此外，我们不会做出不适当的决定或从事与公共财产和事务管理无关的活动。业主委员会执行业主会议的决定，履行下列职责：

（一）召开业主大会，报告物业管理实施情况。

（二）代表业主与业主大会选定的物业服务公司签订物业服务合同。

（三）及时了解业主、房地产使用者的意见和建议，监督、协助房地产服务企业履行房地产服务合同。

（四）监督管理规程的实施。

（五）监督业主缴纳房产服务费及其他相关费用的情况；

（六）组织、监督专项维修资金的征收和使用。

（七）业主委员会交办的其他职责。

5、初次物业服务合同终止后，物业服务公司拒绝向业主委员会移交相关信息的，有什么法律后果？

根据《物业管理条例》第二十九条的规定，房地产服务企业在原房地产服务合同终止时，必须向业主委员会提交下列资料：

（一）竣工总体规划、单体建筑物、构筑物、设备竣工图、附属设施竣工图、地下管网工程及其他竣工审批材料。

（二）设施、设备的安装、使用、维护等技术资料。

（三）房产质量保证证明及房产使用说明书。

（四）物业管理所需的其他信息。

另外，根据《条例》第五十八条的规定，违反本条例规定，未按规定报送有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产管理部门责令采取下列措施：等级：限期改正，逾期未移交相关资料的，通知建设部门、房产服务公司，并处一万元以上十万元以下罚款。

6、物业管理楼由谁分配？建设部门擅自行动将承担什么法律后果？

根据《物业管理条例》第三十条的规定：建设单位必须按照规定在物业管理区域内设置必要的物业管理建筑。

另外，根据该条例第六十一条，建设部门违反本条例规定，未按照规定在房地产管理区域内安置必要的房地产管理用房的，由建设主管部门的房地产管理部门地方人民政府管辖。属于县级以上的，责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处十万元以上五十万元以下的罚款。

7、物业管理楼的所有权归谁所有？物业服务公司擅自改变用途应面临什么法律后果？

《物业管理条例》 根据第三十七条规定，物业管理建筑物的所有权依法属于全体业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理建筑的用途。

另外，根据《条例》第六十二条的规定，房地产服务企业违反本条例规定，未经业主大会同意改变物业管理建筑用途的，由房地产管理部门地方人民政府责令限期改正，给予警告，并处一万元以上十万元以下的罚款，没收利润。用于物业公共区域及物业管理区域内公用设施设备的维修、保养，其余部分由业主大会决定使用。

8. 建筑物分区的哪些部分由业主共享？

社区建筑的以下部分被视为由业主共同拥有：

（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基础结构件。

（二）过道、楼梯、大堂等公共通道。

（三）消防设备、公共照明等附属设施设备。

(4)疏散层、设备层、设备间等结构部分。

住宅建筑使用区内的土地所有者依法享有建设用地的使用权，但住宅建筑整体规划用地面积或者住宅建筑占地面积的除外献给主人。城市公共道路和绿地。

社区建设区内下列地点、场地及配套设施均归其业主所有。

（一）建设区内的道路，除城市公共道路外，属于业主共有。

（二）建成区内的绿地，除城市公共绿地或者个人明示所有的以外，由业主共有。

（三）建设区域内的其他公共场所、公共设施和物业服务建筑，属于业主所有的。

9、建设单位未经许可处分业主的产权、公用区域、公用设施、设备的所有权或者使用权，会产生什么法律后果？

根据《条例》第五十七条规定，建设单位违反本条例规定，擅自处分属于业主的房地产共有部分、公用设施、设备的所有权或者使用权的，由房地产管理机构对以上地方人民政府，处五万元以下的罚款、二十万元以上二十万元以下的罚款；造成业主损失的，业主依法承担赔偿责任。

10、物业费的计费标准如何设定？

根据国发《廊坊市物业管理办法》号第二十七条的规定，临时住房房产服务费按照市、县（区）物价部门会同房地产管理部门制定的政府指导价执行。定期发布。

11. 全部或部分房产费超过诉讼时效的，业主可以拒绝缴纳房产费吗？

有的业主因物业服务公司不收取物业费，超过三年时效，拒绝缴纳物业服务公司收取的物业费。实践中，房地产服务公司作为债权人，经常通过在业主家门口张贴催款函的方式，向业主提出拖欠房产费的要求。如果房产服务公司向法院提交照片或者其他证据证明催款行为，法院可以认定诉讼时效已中断，业主的抗辩不能得到法院支持。如果没有证据证明房产服务公司在三年诉讼时效内向业主收取房产费，业主的抗辩可以得到法院支持。

12、业主委员会与物业服务公司依法签订的物业服务协议对业主是否具有约束力？

业主委员会的职责之一是“选聘物业管理公司”，业主委员会的职责之一是“选聘由物业管理公司代表业主选定的物业管理公司” ”，与甲方签订房产服务合同。这说明业主会是一个决策机构，是行业的决策机构。委员会是业主委员会的执行机构。在业主委员会在其职责范围内做出决策的范围内，行业已确定：法定或商定的程序规则将对社区内的所有业主具有约束力。业主以自己不是合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

13.如果房地产服务质量不合格，业主委员会可以解雇房地产服务公司吗？

能。房地产服务公司的解散由业主大会决定，并需取得独占建筑总面积过半、套数过半的业主批准。人的。业主大会按照物权法规定的程序决定解散房地产服务企业后，业主委员会请求解除房地产服务合同的，人民法院应予支持。

14. 谁通过在社区公共区域做广告赚钱？

如需将物业的公共区域或公用设施/设备用于经营目的，应征得相关业主、业主委员会、物业服务公司同意，并按规定办理手续。所得款项主要用于补充专项维修资金，也可以根据业主大会的决定使用。物业服务企业未经办理法定手续并签订委托合同，不得使用业主的公用区域、设施、设备进行经营活动，禁止擅自侵占、使用业主的公用财产、不动产，不得处置或处置。依法归属于所有者的收入。社区业主对公共区域享有所有权和共同管理权，物业管理区域内的公共区域和公共设施设备的经营利润归全体业主所有。

15、小区内的停车位是否属于业主、开发商、房产服务公司所有？

区分不同情况，社区内停车位权属按照以下原则进行核定：

1.占用业主共有的道路或其他场所的额外停车位应归业主所有。

2、开发商根据建设工程规划建设的停车场，归开发商所有。开发商转让车位的，只能按照法律规定以出售或者赠与的方式转让给业主。

3、业主购买或赠送的车位为业主专属。

16、物业服务公司是否有权收取停车费？

您所在地区的停车位是否收费取决于停车位的所有者。

1、停车位为业主专用，物业服务公司无权收取停车费。

2、对于开发商拥有的停车位，经开发商同意，房产服务公司可以代开发商向业主收取停车费，具体由开发商与承包商协商确定。合同开发商。

3、对于全体业主共用的停车位，物业服务公司经业主大会同意，可以按照业主大会制定的收费标准收取费用，收入主要用于专项服务。是或可以用来补充行政经费。它将按照业主会议的决定使用。

（三）相关案例。

1.河南省濮阳市中级人民法院——第——号案，房管会因房产服务合同纠纷起诉某房地产公司，业主委员会有权解除临时房产服务合同。判断要点如下： 是。业主委员会是业主的自治组织，业主委员会是业主委员会的执行机构，业主委员会与其他房地产公司有单独的房产服务协议的，业主委员会保留终止权。之前的房地产服务协议。案件事实2011年7月21日，被告某房地产管理公司（以下简称房地产公司）与某房地产开发公司签订初步房地产管理合同，提供房地产管理服务。合同期限为2011年7月21日至2014年7月21日，合同中还明确了房地产开发公司应接管的信息。 2017年8月16日，根据社区筹建业主委员会的申请，该社区所在县、镇人民政府下发了筹建业主委员会的批复。 2017年9月3日，社区召开业主大会，决定选举成立社区业主委员会（以下简称“业委会”），由社区所在地县、镇人民政府负责。批准了程序。业主委员会由符合有关规定的全体业主选举产生。选举结果，共有财产委员会在房地产管理部门登记。 2018年3月23日，社区房产委员会发布通知，称房地产公司无需提供房产服务，并附有408名业主的签名。然后，2018 年5 月8 日，我们签署了房地产服务。与其他物业管理公司的合同和协议。 2018年5月9日，业主委员会向被告某房地产公司发出通知，并通知其工作人员，责令其解除初步房产合同，三日内驱逐当地居民，并移交房产。要求。及相关材料。但被告房地产公司非法设立社区业主委员会，不符合诉讼主体；与社区业主签订的房产合同为正式房产合同和初步房产合同。事实并非如此；在房地产业主选举新的董事会成员之前，他们必须在业主会议上被解雇，但房地产服务公司和其他公司为诉讼进行了辩护。经双方多次协商无果，业主委员会向法院提起诉讼。判决结果：河南省濮阳县人民法院裁定业主大会是业主的自治组织，业主委员会是业主大会的执行机构。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《物业解释》）第十条规定，业主委员会有权提起诉讼。我是。某社区于2017年9月3日召开业主大会，选举成立业主委员会，临时房产管理外包合同执行期限为2011年7月21日至2014年7月21日止。业主委员会作为房地产服务公司，与其他房地产公司有单独的房地产服务协议，故被告房地产公司不再继续提供房地产服务，双方此前签订的房地产服务协议也不再继续。它已被终止。

被告某房地产公司被责令在判决生效后15天内腾出特定区域。

2、江苏省锡山区人民法院——房产管理委员会向房地产公司提起诉讼，要求返还部分分享收益案。

判决要点是，根据第《中华人民共和国物权法》号第七十二条的规定，业主对建筑物专用区域以外的公共区域享有权利和义务。房地产服务公司物业管理（含前期物业管理）期间公共区域取得的收入，除另有约定外，属于全体业主，主要用于补充社区专项维护基金。如果房地产服务公司经营和管理公共区域，您可以享受一定比例的收入。

案件事实及审理过程

原告江苏省无锡市春江园业主委员会（以下简称业主委员会）向被告上海陆家嘴物业管理有限公司无锡分公司（以下简称无锡分公司）提起诉讼，并被告。因与被告上海陆家嘴物业管理有限公司（以下简称房地产公司）发生物业管理纠纷，向江苏省无锡市锡山区人民法院提起诉讼。

原告房产委员会称，2002年11月25日，被告房地产公司与春江园住宅的开发商无锡森江房地产开发有限公司（以下简称森江公司）签订了初步房产管理合同。复杂。声称已经这样做了。无锡市约定，苏江公司将哈鲁江根房产委托房地产公司管理，管理期限为2002年11月25日起至哈鲁江恩共同财产委员会成立为止。合同签订后，房地产公司安排被告无锡分公司对春江花园进行具体的房产管理。

2007年12月22日，原告业主委员会依法成立。

2008年6月21日，根据春江花园业主大会《业主自治决议》，业主委员会致函物业公司，要求不再与物业公司签订物业管理合同。我明确表示并要求如下：物业管理公司将及时办理交接手续。

2008年7月17日，房地产公司派员与业主委员会正式办理交接手续，签署了移交清单，并确认了房地产公司应向业主委员会移交的房产管理费及费用。据透露，其他费用总额为2,327,931.87元。社区部分收入结算时间为2008年1月至6月。

业主委员会审查房地产公司提供的信息后发现，2004年至2007年，无锡分公司向当地社区收取的收入共计5967370.31元，而这些收入并未纳入汇款范围，我发现了一些事情。

为保护全体业主的利益，我公司向法院提起诉讼，要求物业公司及无锡分公司立即返还转让清单中确认的2,327,931.87元中的2,273,872.32元（差额54,059.55元，经法院批准） ）。）。经双方同意后，应返还给业主委员会，然后返还给房地产公司方），2004年至2007年总收入的70%，即4177,159.22元，两项合计为6451,031.54这是原创的。

因此，无锡市锡山区人民法院依据《中华人民共和国物权法》国务院《物业管理条例》第54条第2款、第《江苏省物业管理条例》条第70条、第73条、第74条第3款、第79条规定，作出以下判决： 2009年6月12日作出判决：

判断结果

一、被告房地产公司、无锡市分公司应于本判决生效之日起3日内，共同向原告房产委员会返还3,315,668.03元。

2、驳回原告业主委员会的其他诉讼请求。

3、徐州市泉山区人民法院——徐州市西苑逸君园林产业委员会诉徐州市中洲房地产开发有限公司物业管理房屋权属确认纠纷案

（四）相关法律规定和示范文本摘要。

1.《物业管理条例》

2.《廊坊市物业管理办法》

3、住房和城乡建设部关于印发2009 《业主大会和业主委员会指导规则》的通知。

4.《廊坊市业主大会和业主委员会指导细则》

5、廊坊市业主会议议事规则（示范文本）

6.廊坊市业主管理条例（示范文本）【与旧物业临时管理条例的区别】

附：关于业主委员会成立后房地产企业经营状况的探讨。

1、我个人认为，物管会成立后，物业管理公司的经营状况将变得更加困难。业主委员会成立后，物业管理公司不仅有自由解决房地产行业通病引发的各种纠纷，还可以处理与业主委员会不断的博弈。物业管理企业面临的经营困难主要体现在以下几个方面：

1、物业费征收困难。

物业费征收难，不仅成为房地产行业的通病，也是社会的通病。收取物业费不仅在新社区很困难，在老社区也是如此。业主不断以各种方式投诉（如房产服务不到位）（如房屋质量）以及拒付或少付物业费的理由，大部分可以通过诉讼追回，但产生的费用也非常高。

2、成本越来越高。

物业管理公司的基本成本一般包括人员成本、公共设施重置成本、消耗品成本、公共照明绿化成本以及其他杂项成本。

首先，我们来谈谈劳动力成本。由于房地产行业属于劳动密集型企业，统计数据显示，劳动力成本至少占物业管理公司总成本的60%至70%，随着人均最低工资标准的提高，导致提高年度最低工资。年复一年，你的这部分费用会越来越贵。

公共设施也是物业管理公司的一大支出项目，安防监控系统、绿化设备、高压配电设备、物业管理公司内部设备、电梯等维护费用也产生大量资金。

3. 您有被要求退还部分收入的风险。

共享收入主要包括广告收入、共享停车场收入、租金收入等。人们法律意识的不断提高，加之以房地产业委会作为法人实体为代表的利益群体的积极诉求，意味着房地产企业不再像以前那样轻松，变得困难起来。

4. 难以安宁生活的商业委员会。

由于物业管理公司和代表所有业主的社区房地产委员会之间存在根本利益冲突，因此在社区管理和服务方面达成一致意见很困难。因此，业主委员会成立后，大多数小区都与原来的物业公司分道扬镳，即使不情愿地继续为社区提供房地产服务，但房地产公司仍处于业主的控制之下。 ”委员会继续说道，提高物业管理质量是不可避免的。房产服务及宽松要求房产佣金的命运，让物业管理公司的经营越来越困难。