郭公庄园2015，郭公庄怎么样

北京100多个竞争性住宅项目中，大部分位于五环外，五环内项目比例仅10%左右。兄弟三人，业内称为“郭公庄三兄弟”。

这三个项目分别是京投发展振宇府、中铁北欧、中铁北春风荷园，三个项目之间的距离都在1公里左右，所以在广阔的区域内，有优越的交通、医疗、可以享受商业服务，并且提供休闲和其他帮助。配套设施也各有利弊，设备几乎相同，但具体位置不同。产品方面，由于“90/70”政策的限制，三个项目均以89平米三居室为主力户型。

郭公庄板块，三个有限竞价房项目竞相角逐：京投-振宇府、中铁-北一府、中铁北-春风荷园。高德地图图片来源截图

最大限度发挥四环外+丰台科技园区位优势

新京报记者沿南四环，转至范阳路，向南步行2公里，到达中铁北一府、中铁北春风荷园两个项目，再走丰科路，到达北京投资发展小镇皇居。中铁北一府和中铁北春风河源两个项目毗邻，京投发展和振宇府位于西侧约1公里处。

这三个有限竞争性住宅项目位于四环、五环之间、丰台科技园广阔的场地内，备受市场关注。经过多年的发展，丰台科技园区已日趋成熟，商业氛围浓厚，人流量增加，交通、医疗、教育、商业、休闲等配套设施完善。

交通方面，除四环线外，还有两种轨道交通方式穿越板块，即地铁9号线和房山线，在郭公庄站交汇，房山线北延线在寿站换乘线。经济贸易站。预计2020年开通，地铁9号线将与10号线、14号线、4号线连接。值得注意的是，南城市已充分受益于北京大兴国际机场的运营，随着轻轨大兴机场线北大桥站的换乘，以及未来房山线和10号线，从科技园出发的丰台科学交通将方便一点。前往机场将会更加方便。

具体而言，三个项目中，京投振宇府位于郭公庄站附近，中铁诺德夫位于郭公庄站约1公里处，中铁诺德夫位于郭公庄站约1公里处，中铁诺德夫位于郭公庄站附近。车站。它位于Nordif 铁路线以东。从国工所站出发。不过，中铁的两个项目距离正在建设的房山线北延段范阳路站稍近，约700-800米。

在医疗设施方面，天坛新医院是该地区已运营的前三名医院之一，北京口腔医院未来计划搬迁至天坛新医院以北。从具体位置来看，三个项目均距离新天坛医院4公里以内，两个中铁项目距离稍近，约2.2公里。

该区域商业设施成熟，有万达广场、永旺梦乐城、华翔奥特莱斯等大型商业综合体，丰台科技园也有不少低价商家。从具体位置来看，相比其他两个项目，京投振宇府距离万达广场和永旺梦乐城都在1.8公里以内，而中铁的两个项目则在2.2公里以上。值得注意的是，京投振宇府的商业配套设施进一步增强，除了建设4万多平方米的商业空间外，位于马路对面南侧的西华府项目还有还有商业中心和底层商业设施。设施。

教育设施方面，中铁北路春鹏海因东侧有幼儿园等教育设施。京投振宇公寓北侧将建一所幼儿园，但销售代表表示，东侧也有中小学用地规划。

限售均价为6.7万元/平方米，在价格上并不具有优势。

早在2018年11月26日，北京13宗地块招标战中，中铁置业集团北京有限公司竞得花乡市白盆窑村BPY-L011二级住宅用地及地基。丰台区58.4亿元，教育用地溢价率为12%，用地规划建筑面积131841平方米，项目为中铁诺德公寓。北京中铁北地房地产开发有限公司以70.2亿元取得丰台区花乡市白盆窑村二级住宅用地BPY-L010、BPY-L013，地价率25%，规划建筑面积163477平方米平方米项目，为中铁北/春风荷园项目。

两家公司都是中国铁路公司，可以说是处于交战状态。天眼查显示，北京中铁北方房地产开发有限公司是中国铁建工程集团的全资子公司，中国建工集团是中国中铁集团有限公司的全资子公司。中铁置业集团北京有限公司是中铁置业集团的全资子公司，中铁置业集团是中铁置业集团的全资子公司。

相比之下，京投开发的拿地情况则更为复杂。 2019年1月11日，北京投资发展联合北京国公庄投资管理公司、北京基础设施投资有限公司以37.2亿元的价格以13.52%的溢价取得振宇公寓所在地块。资料显示，该地块建筑规制规模为162338平方米，特征相对复杂，分类为二类居住用地、一般商业及金融服务用地、基础教育用地，其中46750平方米为商业用地。住房方面，北京正华恒信投资有限公司将提供地面安置房14150平方米，需要建设幼儿园3360平方米和幼儿园7000平方米。平方米室内公共体育设施、1500平方米残疾人康复托儿所、406平方米文化体育中心、活动设施和0.15公顷封闭垃圾收集区。

三个项目均为有限竞争性住房，商品房平均销售价格不得超过67702元/平方米，最高销售价格不得超过71087元/平方米，住宅建设规模必须为中型、建筑面积90平方米以下的，其比例应达到70%以上。

这个价格可不便宜。众所周知，位于三四环的金融区融福的平均销售价格不超过66555元/平方米，罗源的平均销售价格不超过61881元/平方米。奥克兰销售价格。价格不超过61881元/平方米。万和国丰长安4环至5环之间，平均售价不超过54378元/平方米。

虽然区位优势明显，但价格优势却并不明显。郭公庄三兄弟想要在五环内竞争有限的房屋销售中继续取得成功，他们需要在产品上投入更多精力。

三面朝南，89平米，3房1厅。

12月中旬，北京投资发展振宇府样板间开业，彰显斥巨资引进日本设计师本间隆，创新空间使用和存储。

项目住宅产品共898套，包括高层和小高层，主力住宅单元为89平方米的3LDK单元和130平方米的4LDK单元，均为通透型。据该项目销售代表介绍，未来还计划推出60至70平米小户型产品。

北京投资发展振宇府推出89平米户型，面宽9.6米，坐北朝南。

由于该地块性质复杂，京投发展和振宇府实施了多区规划，大部分住宅产品位于该地块的中东部地区，该地块的西北角预留为安置房。西南侧临马路分布有中小型公寓、办公楼、商业楼。

中铁北春风河源部分产品于2019年9月25日首次获得认证，11月22日再次获得认证。该项目共有1591套高层及高层，其中3LDK住宅面积89平方米，4LDK住宅面积129平方米，坐北朝南。 72 平方米2 间卧室，朝东和朝西。中铁北欧之家共有1,372套，以2房、3房、4房为主，户型从60平方米到136平方米不等，其中最多的是89平方米的三房。

中铁北春风和推出了89平方米的户型，可根据您的需求从两居室扩展到三居室。

相隔一公里，同样的价格限制，同样的“90/70”政策限制，三兄弟可以说上演了“三国谋杀案”。新京报记者对比了三个项目中一套面积为89平方米的三居室。

北京投资开发振宇公寓3房2厅1厨2卫，89套3房2厅1厨1卫，据了解，公寓有两种设计平方米。其中，三房两卫的89平米户型，南北通透，布局方正，U型厨房设计，集餐厅、厨房、会客区于一体，并设有独立主卧，配有独立卫生间。 -套房浴室、客用浴室设计用于分隔干湿区域，入口处设有门廊以增加存储空间。值得注意的是，该楼盘三面朝南，总宽度达9.6米，且朝南的三个功能空间均设有凸窗，这在北京竞争激烈的住宅市场中实属罕见。隐藏的浴室。 89平方米的三房一卫公寓是北京竞争激烈的住房市场上最常见的狭长公寓。

由于面积有限，北京有限竞争房市场上的89平米三居室大多存在被挤压的二居室，且大于6平米的面积也不少，值得一提。相比之下，京头开发振宇公寓的次卧面积有8平米多。据销售代表介绍，该项目的房屋取得率为81%。

中铁北春风荷园的89平米三居室也有两种户型：一种是狭长户型，厨房卫生间南北通透，是市面上常见的；另一种是户型偏长，厨房卫生间南北通透的户型。另一栋建筑是一个全透明的住宅单元，宽度约9.15米，三面朝南，是一个可根据需要从两间卧室扩展到三间卧室的功能空间。

中铁Nordeif推出89平米公寓。这是一套纯朝南的公寓，通风有些差。

中铁诺德夫89平米三居室户型为两套三房两卫，其中一套南北通透，南面为主卧和客厅，布置了两间次卧。卧室和厨房朝北，缺点是卫生间、暗卫，另外一个是三面朝南的纯南向户型，所以采光效果不错，但透明度有点差。

总体来看，郭公庄三兄弟在产品上各有特色，但从整体实力上看，天地发展和臻誉富似乎更胜一筹。不过，相对较高的销售价格仍会让一些购房者望而却步，尤其是在北京住房供应有限的情况下。五环路的房子有多受欢迎？销售趋势如何？并不是没有压力。

北京市住建委数据显示，截至2019年12月29日，中铁北春风荷园一期已预售8号楼、9号楼共计528套，已取得证书。签约数量达10,222套。另外两个项目尚未上市，需要市场检验。

新京报记者段文平摄影段文平

编辑吴鑫校对李丽君