政审三代是指哪三代，一铺养三代
chanong
|“一店撑三代”已经成为过去，现在是“一店撑三代”。差异化的做法，尤其是在电商受到严重影响、交易税很高、不同流量分散的今天。
投资界有句话说：“初中生买房，高中生买公寓，本科生买写字楼，研究生买商店。”买房适合大多数休闲投资者，而买店则适合非专业投资者，而且这是专业级别的投资标的。
不过，这并不是明确反对投资商铺，只是建议公众优先投资住房，而不是困难模式下的商铺，收集了圈内专家的意见后，我们将进行整理。查看这篇文章，了解如何投资您的商店。我想表达我的谢意。
第一条：您可以从社区商店开始。社区商店可能想象力较差，但风险相对较低。
解读：优先考虑大型社区、成熟社区、对外开放社区、容积率大、人口密度高的社区）
第二条：不看100家店不行动。
尤其要小心那些被中介打电话的竹笋店（通常这些店就是受害者）。
第三条：减少对成功店铺投资案例的研究，多收集失败店铺投资案例。他认为，虽然门店投资失败的案例一般都有明显的参考价值，但门店投资的成功案例却很难借鉴。
（解读：努力不输，其实就赢了一半）
1、店铺投资理念
1、店铺投资既是天堂，也是地狱。
一家店铺如果投资得当，可以赚取数十倍的收入，真是一个世外桃源。但如果投资不当，店铺可能会血本无归，那就太糟糕了。
2、店铺是小公司，店铺的现金流比公司的现金流更清晰，水分也少。
3、一家店的价值不是由它的大小决定的，而是由人流量、店面大小、人流量的钱包、最后是面积决定的。
2. 哪些商店更容易倒闭？
我们整理了投资失败案例清单，列出了门店投资失败率较高的案例。
1、内部投资失败率较高。
许多内店一开始非常繁荣，但随着市场的变化，整个购物中心可能会破产，内店的投资者可能会血本无归。当然，也有一些卖场投资的成功例子，比如广州的一些批发市场，价格涨幅惊人，尤其是买得早的话。但一般来说，自营店投资的失败率比较高，而且即使自营店投资成功，也主要是运气成分，而且自营店受制于人，很难实现。 “世代财富”。 ”。
所谓内部店，是由别人管理的。即由商场经营者或管理者控制，个体需求必须服从整体情况）
2、新店投资失败率高
主要原因是很多新店包装太过，很多价格远远高于其真实价值。同时，新店的决策要求也比较高，因为很难清楚地看到人流。
3、门面太窄或进深的店铺故障率较高
对于很多有门面的商店来说，进深是门面宽度的10倍以上，商店的主要价值在门面，而内部面积的价值远低于门面的价值。
4、门店太大，失败率高
这主要是由于互联网电子商务的快速发展，对一些主要销售标准件的大型商店产生了重大影响。而且当金融危机来临时，大店更容易受到影响，而小店受影响相对较小。我认为面积45平方米以下的小型社区商铺受EC影响相对较小。
5、谨慎投资高档地区的店铺。
造成这种现象的主要原因是，虽然高端住宅区普遍容积率较低、人口密度较低，因此消费能力较强，但高端住宅区的奢侈品消费并未完成，这是因为商店价格较高。一般都比较高。主要原因是人们认为房子很贵，商店的价格通常比房子贵几倍。因此，高档地区的商店可能不如较大社区的商店有价值。
（解读：商店强调人流和密度，而豪华住宅则强调隐私和安全，两者自然是冲突的。）
6、2000户以下社区（特别是社区外无行人）零售投资失败率较高。
造成这种情况的主要原因是这些社区的商店价值相对较低。由于社区人口少，购买力有限，小型社区店的投资价值相对较低。
7、不要投资价格低、人少的店铺。
在很多住宅区，商店的一侧是当地居民经常光顾的，投资价值要高得多，而另一侧人流量较少，投资价值较高。这些商店的价格会很低。
（小少爷解读：流量监控一定是针对具体路段的，同一个小区南北商铺的流量可能差别很大）
8、台阶太多（5级以上）的店铺失败率高
很多商店要求顾客上下走五层楼梯才能到达门口，这会严重影响进店消费的人流。按百分比输入商店。如果顾客必须爬很多楼梯才能到达商店，那么商店的价值会随着楼梯数量的增加而下降。
9. 部分商店在商店与主干道之间有绿地或隔离栅栏，或有大树或其他�**铩�
10.不要投资租金下降或不上升的商店。
这些地点通常是空置或出租或转租，租金多年来要么没有增加，要么一直在下降。
（解读：可以调查一下前两处房产的转让费和近期租金走势）
11. 您不能从价值取决于特定超市或购物中心的商店购买。
如果依赖对象破产，商店就会失去其价值。
12、机场出口、社区汽车入口附近等人员无法进入的商店。
尤其要注意前面有私家路的商店，导致行走困难。商店的价值是由行走的人流量决定的，而不是由车流量决定的。
（二若先生的解说：特别关注广州南站周边的畅销店，确实南站人流量很大，但大部分都是路人，人流转化率极低.)
13.（解读：回租商铺需谨慎，过高的销售价格已反映在租金偿还中。而且，一旦回租期结束，经营者逃避责任，将商铺卖掉。（容易积水。） ）
3. 储值奖励要素
1.可分割的商店
例如，如果你要出售的商店足够大，可以分成两到三个商店，你可以为商店增加50%以上的租金，但如果以前的房东没有这样做，那就没有反映。按商店价格。
（解读：这是一个套利机会，把一变成三。一大，三小。有点像在公寓楼里租房子。）
2、有烟道，可以做餐饮，但是租金低，可能是因为本来就不是做餐饮生意的。
（解读：由于电商的影响，餐饮对于店铺来说是风险较小的生意，但餐饮普遍租金和转让费较高。如果原业主不是餐饮商，低价出售，接手（可以把它变成餐饮店并赚取利润）
3、也可以改变业态，引入银行、药店、房地产公司、美容店、品牌连锁、烟草酒店等高利润业务。
4、层高5.5米以上的店铺可以建成两层，使店铺面积增加一倍，这对于房地产公司等很多企业来说非常有用。或者也许有一个地下室。
5、区域入口店、超市、商场、地理位置显着店、街角店、路口店等都是潜在店。
（解读：龙头店必须始终以一流的价格出售，城市工程、入口改造、森林维护等需要保证原本形成一流店的人流不被阻碍。）
6.店内停车场
商店门前的停车位对于您的商店来说是一个重要的优势，特别是如果您有地下停车场。对于高档餐厅来说，停车位基本上是必须的。
7、店前空间大，有利于留人。如果是一个聚会的地方就好了。
8.商店前面的避雨走道是增加商店价值的元素。
9. 添加立交桥、红绿灯、人行横道、公交车站等元素。天桥、人行横道、公共汽车等会改变人流量并影响商店价值。
案例分享：深圳市小区右侧的店面，自从从小区搬迁以来，入住率一直不高。主要原因是社区内的人流通常不需要经过这个位置。我去购物，除了送孩子去幼儿园的时候。小区被占用后，大门左侧的商铺已全部出租，主要原因是小区居民进出都要从这些商铺前经过。有一年，村门右侧的商铺前安装了一座立交桥，许多村里的居民必须穿过立交桥才能到马路的另一边乘公交车。现在乘坐公交车的人们间接通过检票口右侧的商店，修建了立交桥，原本安静的检票口右侧的所有商店现在都保留为私人使用。 （解读：这意味着当地政府的经营改变了人流，进而改变了商店的价值。）
10、宽深比较大的商店，如电梯店。如果这些电梯店的单价比隔壁店低，甚至高出20%，说不定能买到划算的价格。
（解读：电梯店只是比喻店铺很宽敞但缺乏深度）
11、我们有比较大的空间，可以增加工作量。一位业主在店前购买了两匹摇马，短短一个月就增加了2000元收入。
（解读：重点是可以占用营业道路和公共区域）
13.隔壁有麦当劳、肯德基等大品牌，无论价格还是其他因素，总体来说都是不错的店。
（解读：像星巴克这样的大品牌，选址时团队运作很强，一般来说，买了品牌商的房子或者店面，可能赚不了多少钱，但一般不会倒闭）
4. 投资商店之前需要进行研究
店铺调查包括从管理处开始的原业主调查、同类店铺调查、人流调查、动向调查、店铺周边拆迁调查、店铺拆迁调查、店铺调查等。
1、进店顾客人数调查：上午、下午、晚上多次通过柜台进行量化。
2、周边人口调查、店铺周边物业数量、
（解读：周边人群属于哪个消费水平？）
3、调查店主：可以从经纪人、管理处、保安入手。
（解读：人口属于哪个消费水平）
4.相似店研究
（解读：调查竞争对手情况）
5. 店铺租金研究及趋势
在调查店铺租金时，调查左边三间和右边三间的租金非常重要。不要被当前的租金价格所愚弄。
了解商店当前现金流的困难在于
a. 太贵租户可能因为不了解市场价格而将租金定得远高于市场价格，或者他们可能故意将租金定得远高于市场价格。
b. 太低由于合同期限较长，目前的租金相对较低，可能远低于市场价格。
克服这两点的方法是研究周边租金市场，评估周边店面和当前店面的毛利。
没有店铺购买限制，但交易费用非常高（尽管可以通过不拥有房地产、转让公司股票、法院判决等方式避税）。
投资店铺是专家级的事情，所以建议您不要因为接到中介电话说“生意红火的店铺可以传三代”就抱有收租增值的幻想。
本文分析传统的店铺投资观注重吸引“自然流量”（即路人），但在网红经济和互联网经济下，交通渠道已经从传统的自然交通转向网络购物。地段、店面位置不再是首要考虑因素。 #上头# #商铺投资#