2021年买房需要注意什么，2021年买房要注意什么
chanong
|文/吉姆
日前，张文宏的文案出现在屏幕上：“无论什么时代，生活的主色调都是焦虑与希望并存。”这句话对于购房者来说也同样管用。人们对住房充满希望，但买房前总是担心房价的涨跌、产品的质量、交易的流程等。 “2022年我会买房吗？”每年年底都会出现这个问题，按照承诺，我也会写下我对明年房地产市场的思考和见解。但在此之前，我还有很多话要说。回顾2021年，这一年持续超出了我们的预期。这里，神舟十三号飞船升空，创下多项世界纪录；那边，却发生了疫情蔓延和多年未见的严重洪涝灾害。虽然新能源汽车因祸得福、令人垂涎，但数万亿美元的教育培训市场却一夜之间崩溃消失。就房地产市场而言，今年�**肽瓴痪捌掳肽旮遣业Ｒ欢叱鞘形蘖Χ糁品考凵险牵南叱鞘形蘖Χ糁品考凵险恰３捶空呗淙胂葳澹枰氖焙蛉绰虿坏椒孔印桓鋈说幕独趾捅耸遣灰谎摹� 2021年，房地产市场的每一次变化都会对人们的认知模式产生无尽的影响。因此，我用三个字来概括2021年的房地产市场：“大变局”。再过几天，就到了2022年了。明年的房地产市场会是什么样子？购房者应该如何决策？房地产市场有哪些鲜为人知但非常重要的事实？今天子木与读者分享我们重点关注的10件重要的事情的。 （文章有点长，希望大家能看完）
1 疫情卷土重来。 2019年的今天，首例新型冠状病毒感染的肺炎病例在武汉悄然出现。谁也没想到，仅仅一个月后，整个城市都病了。社区里的每个人都很紧张。这座城市寂静而诡异。安静的。六个月后，全国上下齐心协力，共克时艰，武汉解封，火神山、雷神山、小汤山相继封城，我国实现了“零疫情”。然而，就在人们庆祝的时候，瘟疫又出现了。武汉、北京、上海、杭州、广州、石家庄、郑州、哈尔滨、阿拉夏、西安……从2019年底到现在，没有一个城市能够逃脱传染病的魔掌。现在我们都需要明白一个事实，未来疫情防控将成为常态，病毒将与我们的生活长期共存。疫情已成为影响房地产市场周期的主要因素。每次爆发传染病，购房者都呆在家里，需求急剧下降，而卖房者却保持不变，造成供需之间的斜率，这对应着房地产市场的“负向” 。 做。例如，武汉、石家庄、大连、北京等城市，疫情发生后房价出现不同程度下跌。由此我们可以得出一个结论：如果未来你的城市出现严重的疫情，你就得更加警惕了。这是一个悄悄为您打开买房机会之窗的过程。病毒伤害了居民，但它也针对的是房价泡沫。就如近期西安的情况一样，感染病例的死灰复燃让整个城市一夜之间按下了暂停键，新房和二手房销售网点都间歇性地“震惊”。在此期间，西安市现房价格受标准价影响，一直呈下降趋势，且在这种利空情况下，下降速度将会加快，直至触及基本面。我之前对西安的房地产市场进行了预测，预计明年年中现房价格会“触底”，但由于疫情的原因，这个时期至少会缩短三个月。记住这句话：“疫情可以帮助城市扑灭房价泡沫”。
2 政策立场的变化日本房地产市场是一个典型的政策市场，对这个市场影响最大的因素就是“态度”。以前有一种叫“房地产夜壶理论”，就是经济不景气的时候，人们会从床底下拿出夜壶来享受。所有城市都一样，哭了就会有奶出来。最典型的时期是2000年至2018年。 2018年以来，我们开始进行战略层面的调整，称“从全国范围来说，不再追求GDP增长，而是追求GDP质量”，同时“不再用房地产作为短期融资” ”我建议道。该术语的意思是刺激经济。事实证明，近年来，“休闲一日游”现象已司空见惯，当地限制一放开，就开始采访。今年全国房地产市场极度寒冷，部分地区房价连续几年下跌，难以支撑房地产市场基本面，“自愿救市”政策已被介绍了。但这些“自助”政策基本上都是鼓励有才华的人补贴买房或者提高公积金利用率，旨在放宽限购、减少首付等。你会发现，它并没有起到什么作用。不涉及利率降低，抵押贷款利率大幅降低。费用。这意味着，2022年，全国不同地区可以鼓励购房，但不能“人为刺激”购房。人为刺激意味着通过政策“创造住房购买力”。比如2018年之前盛行的“货币化贫民窟改革”，给�**傩詹鸱孔印⒙蛐路康那捅怀沟追庥≡诶肥槔锪恕� “是驴是马，拉着跑来跑去。”下一步就是用真刀真枪与城池之威较量。而这也将彻底放大“马太效应”。
3、房地产市场分化的“马太效应”又称“房地产市场分化理论”。这是老话了，但如果你经常读子木的文章，你可能知道我经常写文章从各种角度证明“房地产市场分化理论”的影响，这种情况经常发生。我之所以如此热情地强调这一点，是因为我不想让很多购房者陷入困境。前段时间，我到北方的一个三四线城市做了一些调研。二手房中介的店面空无一人，大部分楼盘连个鬼影都看不到。然而，一些公寓物业的销售情况非常好。嗯，一楼的也买了。我买了很多。据房地产销售人员称，大部分房产是由周边县的富人购买的。那一刻，我感到释然。因为房地产市场总是这样，镰刀下总是有源源不断的大葱。而且你无法说服他们停止。 2022年，“房地产市场分化”将变得非常严重，在人口净流出而没有房地产的地区拥有多套住房的人，如果不尽快出售，将继续受困.我们建议尽快出售。这时候有人问哪些城市的房地产市场会持续下滑。如果不知道如何查人口和行业数据，关注两点就够了：发布“限购令”的城市和发布“自愿纾困政策”的城市。截至目前，全国已有21个城市下达了“降价令”，有的城市直接下发文件，有的城市则拒绝网上签字，除非要求与房产公司约谈并限制降价。这些城市包括菏泽、沉阳、岳阳、昆明、唐山、江阴、鄂州、张家口、株洲、永州等。除沉阳、昆明这两个具有独特区位优势的战略省会城市外，其他城市的房地产市场支撑力度均较弱。 “自救”是指现阶段出台促进购房政策的城市，比如以黑龙江、吉林两省为中心的东北地区近期就陷入了生存困境。这个地点的主要原因是人口下降严重，导致房地产市场严重供过于求。
7 精准调控迄今为止，房地产市场最难调控的是现房价格和地价。由于二手房业主多、管理复杂，地方政府依靠地价补充GDP，不择手段地抬高地价。然而，今年高层出台了引导存量房价和集中土地供应的政策，迅速捕获了两只老虎。到目前为止，我们已经形成了多条控制线：“地方银行-开发商-中介-业主”。地方政府敢抬高房价就追责，开发商敢抬高房价就拒绝网上签约，经纪人敢挂高价就取消资格，银行敢追责提高房价，如果拒绝，政府将承担责任。如果按照标准价格放贷，将会受到严厉的处罚。新房限价、现房指导价，房价已全面稳定安全。这项技术对房地产市场有很强的冻结作用。这意味着未来任何一个城市的房价短期内都不会再快速上涨。既然预计涨幅有限，需求预计更加刚性，那么房价不会过快上涨导致绝境，房地产市场会变得更加理性和稳定，这是好事。我认为。但政策能阻止这种情况发生吗？这很困难。许多城市现在已经出台了价格管制令，开发商正在推出以工代赈住房和一次性付款来掩盖和压低价格。不能限制经纪人列出经济适用房。不然的话，五万元的房子怎么可能在鹤岗上市呢？那么，即使房地产市场进入缓慢增长时代，还可以投资买房吗？
8 投资价值近年来，住房已经成为居住场所而不是投机场所，不得不说房地产金融属性的剥夺正在加速。以前买房闭着眼睛睡觉都挣钱，现在却睁着眼睛跑赔钱。然而，住房是城市资源附带的产品，因为城市资源稀缺，所以住房也稀缺，稀缺创造投资价值。例如，A先生住在北京西城区，享有中国最好的教育、医疗和商业区，而B先生住在黑龙江省双鸭山市，周围都是年轻人，他们都离开了，他们也都离开了。难以访问资源。与同一个世界完全不同。人往高处流，水往低处流，人们总是在寻求更好的生存环境，这是中国过去几十年人口迁移的背景。人口流动加剧了当地城市资源的压力并暴露了不足。第七次人口普查数据显示，2020年深圳常住人口达到1756万人，10年间增加713.6万人。
以深圳为例，尽管新建房限价，二手房参考价出台，房价固定，购房需求并未消失，二手房需求也没有消失。买房的人数每天都在增加，这种情况会不断发生。想要在深圳定居的人。目前，新建房挂牌倒挂，就会有人抢来获利，但二手房也在被引诱进来，但也迫切需要每天入市接单。逐渐得到支持。房价。目前指导价1000万的房子有10个，指导价下调至800万，买家有10人，但5年后，买家数量将达到50人。还是800万，但是房子得有人出900万才能买。政策可以抑制需求，但不能消除需求。只要需求增长，住房就有投资价值，但如果需求停止或减少，住房就没有投资价值。原因很简单。在我看来，全国主要一二线城市可能不是未来家庭最赚钱的资产配置，但跑赢通胀没有问题。
9 利率趋势房贷利率对于燃眉之急非常重要，没有人白把钱给银行。 2022年，各城市房贷利率预计将跟随整体市场走势。当市场活跃时，抵押贷款利率上升；当市场冷淡时，抵押贷款利率下降。这是调节市场的主要手段。房地产市场。目前预计抵押贷款利率至少会下降到2022 年�**肽辏庖馕蹲殴悍砍杀窘孀攀奔涞耐埔贫陆怠５档米⒁獾氖牵系偷牡盅捍罾士赡芑岬贾路考凵险牵绫本诖似诩湫糯兴潘桑灰琢坑兴指础Ｃ髂甏杭臼谐 ５狈考凵险鞘保盅捍罾释Ｖ瓜陆怠Ｕ饨馐阅赜诤问钡巧**褪康母鋈司龆āＫ孀�12 月接近尾声，如果有明显的顺风（成交量继续回升），您可能想立即找到房子并购买汽车，而不是等待抵押贷款利率下降。请。但如果您所在的城市抵押贷款利率高且市场活动少，那么等待也没关系。这里我们重点关注洛阳。 2021年洛阳的抵押贷款利率极高，一度升至6.3%左右。我从来没有见过一个利率这么高的城市，房价却没有上涨。我真的不知道为什么。 “我不明白为什么。因为买房的人太少了，洛阳开始降低房贷利率来刺激买房的需求，而很多人都在买车，这是非常不科学的。即使洛阳房贷利率再降，明年市场也会消失。为什么不等房贷利率降到5%左右再买车呢？利率差可以用来买车位。用于
10 保持冷静截至撰写本文时，九个关键关键词完全涵盖了2022 年房地产市场预测。最后一个关键词我想了很久，最后选定了“心智”这个词。我在房地产市场工作多年，始终坚持“价值论”，用理性思维看待房地产市场，帮助人们配置资产。能买就买，买不了就买不了。《误杀2》任达华有一句话，“黑是黑，白是白”，这背后是大家的信任和毕生的努力，所以从某种意义上来说是神圣的。我希望大家都有这样的心态，用常识来面对住房问题，不要因为别人说房价要涨就跳，也不要因为别人说房价要跌就跑。多看、多听、多想，了解每个房地产市场现象背后的原理，然后慢慢存钱，看看50套房子——我认为这就是顶级购房者的心态。谨以此文献给我的读者，并祝愿他们在2022 年一切顺利。