签署房屋买卖合同需要注意什么，签订房屋买卖合同需要注意的陷阱知乎

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购房是人生大事，由于买卖双方在专业知识和其他信息方面存在不对称关系，因此在签订房屋销售合同时必须保持警惕。由于不懂得如何理解合同，最终在履行合同时处于被动地位。因此，签订房屋买卖合同时应更加谨慎，了解合同内容，谨防合同陷阱。

签署空白条款时要小心

01 1.查看是否有商品房预售许可

取得商品住宅预售许可证，必须符合以下条件：

（一）开发公司具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。

（二）取得土地使用权证和土地使用批准书。

（三）具有建设工程规划许可证和建设工程开工许可证。

(4) 必须已通过完成程序。

（五）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交接条件，进度和交付时间已确定。

（六）制定资产管理计划。

购买二手房的好处是可以更清楚地了解房屋的现状，并快速获得房产证。购房者可以到物业管理部门核实商品住宅预售许可证的真实性，但没有取得商品住宅预售许可证就不能出售房屋，这就意味着购房时存在隐患和不安全因素。购买。

02 2检查合同中的土地性质

很多房地产开发用地都在出售，但由于综合用地和商住用地的性质，土地的使用年限不足70年，有的甚至只有40年。

购买时一定要核对土地是否为出让方式，土地使用年限是否为70年。目前，该法律仅适用于住宅房地产，其他非住宅土地需要缴纳续展费。

03 3.清楚了解您家的用途

最近，也有出售独立屋但用作公寓的房屋。

公寓的定义目前还不是很明确。明确的是，国家强制性标准中的日照要求并没有提及公寓一词，而仅指住宅。公寓内的照明时间不必满足冷天有效日照时间内整个窗户暴露在阳光下超过2小时的要求。另外，目前教育部对于公寓是否可以作为学区房也没有明确的答复，因此为孩子上学购买住房的人尤其要谨慎。

04 4属性也不容忽视

在签订商品房合同时，您将与既有房地产公司签订房产服务合同，但由于开发商与既有房地产公司之间的关系一般比较密切，因此需要考虑以下因素：房地产公司和房产的声誉。它的许多条款都很重要。您还应该仔细阅读合同。

成立业主委员会后，解散物业管理公司是可以的，但在很多地区，入住率不足或者业主不太关心，所以业主委员会目前的情况是还远未成立。安装。在很多业主与业主之间的纠纷中。

05 5.车库与地下室或阁楼之间的协议

签订合同时，开发商承诺为业主提供车库、储藏室或阁楼。这些协议必须写入合同。由于缺乏证据，口头承诺常常被忽视。

有无车库必须根据规划来确定，而不是开发商的口头承诺。此外，还应特别注意人防停车位。

06 6. 区域协议

这个条款是目前引起争议最多的一个，大家都认为合同签订后面积差超过3%就不用付钱了，但这其实是一个错误。

购房者与开发商有协议的，按照协议执行；没有协议的，按照规定执行。开发商通常在签订合同时与购房者做出安排，合同的依据是有资质的测绘部门公布的平方英尺。

这种方法避免了3% 的法定条件。这点大家应该都很清楚，但是可以在签订合同的时候直接约定面积，明确约定超过金额就不付款。

07 7.贷款事宜协议

开发商往往承诺帮助购房者获得融资，但合同中并没有明确说明如果无法获得融资可以检查，而购房者可能会规定，如果无法获得贷款，购房者就无法获得贷款。购房者必须立即全额付清房屋贷款。

您可以提前查看个人信用评分，也可以在合同中明确如果无法获得融资可以取消合同。

08 8.欠款或赔偿问题

开发商和购房者之间的合同规定了双方申请证明或支付购房款的期限，但如果你仔细看，如果任何一方违反合同，损害赔偿金额将发生变化。一旦签订合同，就可以要求互惠。

09 9.有关移交的问题

交货条款必须在合同中明确规定。在此接受步骤之后，可以认为切换已完成。验收方式包括单独验收、批量验收、竣工验收通知、消防验收等。

即使您入住后，该地区也可能正在建设中，该地区的道路和绿化可能尚未完工，导致生活不方便，因此需要明确的协议。

10 10. 关于社区公共区域和公共部分的协议

开发商经常告诉购房者当地的俱乐部和健身设施有多标准和先进，以避免产权问题。

如果合同没有规定这些地点的所有权，开发商可以出售这些地点，买方不能让所有者免费或打折使用它们。业主和开发商不能出售这些地点。

11 11.有关各种设施的协议

很多情况下，比如燃气或者宽带，开发商只能选择其中一种，用户无法掌握主动权。

12 12、有必要进一步考虑双方谈判和解决的内容。

如果先提及争议内容，后双方协商解决，一般对开发商不利，但必须明确违约责任，而不能简单地协商解决。

注意合同所附文件

商品房买卖合同除主合同外，还包括房屋平面图、公共区域和公共建筑共用建筑面积构成说明、装饰设备标准、条款等四份附件。以及合同的辅助条件。我是。

(1)房屋平面图必须标明每个房间的具体尺寸、墙体宽度、阳台宽度、空调等设备的位置。

如果上述不明确，住房规划就不能作为准确的指标，也不能为开发商提供明确的约束。

（二）无论是房屋平面图、公共区域和公共住房公共区域构成的说明，还是装饰设备标准的说明，均应使用准确的数值和具体的描述来表达内容，并且不应以概念术语表达。不得使用。用过的。

您不应在附件中包含“奢侈品”、“名牌”或“装饰”等短语，而应明确“奢侈品”的具体标准以及什么构成“名牌”。品牌。而“精装修”又能达到什么样的装饰效果呢？

（三）根据民法典“意思自治”原则，商品房购房人可以不受格式条款限制与开发商协商，行使修改、补充合同的权利，订立补充合同。能够。除主合同外，还澄清了一些模糊概念，纠正了主合同中不合理的条款。

13.购房者交房后发现房屋实际情况与销售广告不符，是否可以追究开发商违约责任？

为了保护购房者的权益，第《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》号第三条规定如下：商品房开发规划范围明确，对商品房买卖合同的签订和房价确定有重大影响的，即使没有说明或者承诺，也可能不予受理。已经被考虑了。 “商品房买卖合同载明的内容视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

房地产广告中有关房屋及其相关设施的说明或承诺，如果对合同价格有重大影响的，即使房屋买卖合同中没有包含该解释或承诺，也应当计入合同价格。看到它对您的设置有重大影响。这仍然是交易的一部分。如果购房者认为描述和承诺与实际情况不符，可以追究开发商的违约责任。

14 14哪些财产不能转让？

根据《城市房地产管理法》第三十八条规定，下列不动产不得转让：

（一）通过出让取得的土地使用权不符合本法第三十九条规定条件的。

（二）司法、行政机关依法作出查封、限制不动产权利的决定和决定。

（三）依法恢复土地使用权。

（四）未经其他共有人书面同意的共有房地产。

（五）权属有争议的。

（六）未依法登记并领取权属证明的。

（七）其他法律、行政法规禁止转让的。

15、没有房产登记，只有房产证，可以取得房屋所有权吗？

房地产以登记的形式公之于众，只有通过登记，产权才生效，购买者才取得房地产的所有权。登记是指将新业主的姓名登记在房地产委员会的登记册中。不动产登记册是不动产所有权的钥匙，为权利和内容的归属提供依据。房产证是房产部门向债权人出具的产权证明，仅作为证据。不动产登记处记载的债权人与不动产证书记载的债权人不一致的，以不动产登记处记载的债权人为准。换句话说，房产证的效力不如房产登记处。房屋所有权发生争议的，以房地产登记簿上记载的人为房屋所有人。因此，购房时一定要关注不动产登记及不动产登记变更情况。

16 16.购买的房子面积变小了怎么办？

说到房屋“缩小面积”，这是购房者经常遇到的问题，首先应该考虑的是房产管理部门测量的面积。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确规定了面积减少的问题，首先，如果错误率在3%以内，当事人不能要求解除合同，但开发商必须退还减少的购房款，这是必须的。其次，如果错误率超过3%，购房者可以选择要求解除合同或者不解除合同但要求开发商承担其他责任。

17 17如果开发商拖欠房产该怎么办？

开发商必须按照约定按时交付房屋，这是开发商的主要义务。如果开发商未能按时交付房屋，购房者可以根据情况采取多种方式维护自己的合法权益。首先，如果开发商未能按时交付房屋，并且在需求后的合理时间内没有履约，买方可以解除合同，其次，如果开发商没有按时交付房屋，则可以解除合同，如果逾期交付且未在期限内履行，则可以追究开发商违约责任；第三，如果逾期交付且开发商不履行合同，虽然无法解除合同，但也可以追究开发商的责任如果开发商在合理期限内交付，则构成违约。买方的取消权必须在法定期限内行使，如果不行使，取消权将被没收。

18、房屋买卖合同签订后，因意外事故造成房屋毁损、灭失的风险由谁承担？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11 条规定了该事项的各种情况。 “房屋所有权转移视为房屋交付使用，双方另有约定的除外。房屋不存在损坏、灭失的风险。”交付前应考虑。费用应由卖方承担，一旦交付使用，则由买方承担。买方收到卖方书面交货通知后无正当理由拒绝接受的，费用由买方承担。 “因此，房屋损坏或灭失的风险从书面移交通知中规定的移交日期开始，除非法律另有规定或双方另有约定，均应由买方承担。”

一般情况下，您会发现房屋损坏的风险在房屋交付前由卖方承担，而在房屋交付给买方之后，风险由买方承担。这里的交付是指房屋的转让和占有，即房屋由卖方移交给买方，买方占有并使用该房屋。

19 19.签订商品房预售合同应当具备哪些条件？

根据《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售必须符合下列条件：

（一）已缴纳全部土地使用权出让金并取得土地使用权证。

（二）具有建设规划许可证。

（三）以预售商品房为基础，开发建设投入的资金占项目建设总投资的25%以上，并确定建设进度和竣工交付日期。

（四）向县级以上人民政府房地产管理部门申请预售登记，取得商品房预售许可证。

商品房预售人应当按照国家有关规定向县级以上人民政府房地产管理部门、土地管理部门报送预售合同登记申请。商品房预售收入必须用于相关项目的建设。

20.如果卖方没有商品房预售许可证，与买方签订的住宅预售协议是否有效？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“未取得商品房预售许可证，出卖人与买受人订立的商品房预售合同无效。未取得商品房预售许可证的，无效。”如果在起诉前获得，则可视为有效。 ”

开发商签订商品住宅预售协议，必须取得商品住宅预售许可证，否则协议无效。当然，也有例外。商品住宅预售人在买受人向法院提起诉讼之前取得商品住宅预售许可证的，商品房预售协议有效。

21。购房者与销售者签订预售协议但未登记的，一方可否请求确认该协议无效？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：“当事人因未依照法律、行政法规规定办理登记、告知手续，请求确认商品房预售合同无效的，不收取任何费用。”双方同意办理商品房预售登记备案手续，合同生效后，一方履行主要义务，另一方接受。除另有规定外，本条款占上风。 ”

法律规定商品房预售合同签订后应当登记、通报，但双方签订预售合同后未办理登记、通报手续的，当事人可以主张合同无效。法院不会支持确认预售协议有效的请求，并且登记和申请程序并不是预售协议生效的条件。

22。如果房屋质量有问题，我可以随时要求卖家修理吗？

《商品房销售管理办法》第三十三条规定，房地产开发企业有责任保证销售的商品房质量。保修范围、保修期限、保修责任等由双方在合同中约定。保修期从交货之日起计算。商品房的保修期不得低于建设工程承包商向建设单位出具的质量保证书规定的保修期。《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），保修期不得低于《规定》规定的最短保修期。非住宅商品房的保修期不得低于建设工程承包商向建设单位出具的质量保证书规定的保修期。保修期内出现保修范围内的质量问题的，房地产开发公司将负责履行保修义务并赔偿由此造成的损失。因不可抗力或使用不当造成的损害，房地产开发商不承担责任。

此外，《建筑工程质量管理条例》第40条规定，在正常使用条件下，建筑工程的最短保修期如下：

（一）基础设施工程、基础工程和住宅建设的重大结构工程，在施工文件中明确工程的合理使用年限。

（2）屋顶防水工程，卫生间、房间及有防水要求的外墙防漏工程，期限5年。

(3)具有加热和冷却两个周期的加热和冷却系统。

（四）电力管道、给排水管道、设备安装、装修工程二年。

其他项目的保修期由承包人与承包人协商确定。

可见，房屋保修期限相对复杂，但当事人应在合同中作出详细安排并保证房屋保修，既要遵守法律规定，又要保护自身权益。也成立。因此，如果房子质量出现问题，不能随时要求卖家修理，而且卖家的保修期也有一定的期限。

23。房屋买卖双方签订合同后，卖方恶意串通第三人签订合同并交付使用的，买方可以主张第二份合同无效，我可以要求确认吗？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第10条规定“出卖人恶意串通第三人单独订立商品住宅销售合同并交付住宅使用，买受人不得与出卖人发生纠纷。” “因此，无法再取得该房屋。商品房买卖合同无效的，应当维持。”

因此，房屋买卖双方签订合同后，卖方会与第三方签订交付和使用房屋的合同，但买方不会认为卖方与第三方相互串通。其他恶意行为。如果能够证明这一点，买家可以提出索赔。经法院确认，卖方与第三人恶意串通，所签订的合同无效。现实生活中，如果第三方明知买卖双方的合同，仍然与卖方签订合同，实际上是恶意的。

24。房屋交付使用后无法领取房产证，开发商是否需要承担违约责任？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“因出卖人的过失，买受人未能在下列期限内取得房屋所有权证的，出卖人应当承担违约责任，但当事人另有特别约定的除外”。

（一）商品房买卖合同规定的房屋所有权登记期限。

（二）商品房买卖合同标的为未建成房屋的，自房屋交付之日起90日起计算。

（三）商品房买卖合同目的为竣工房屋的，期限为自合同签订之日起90日。

合同中没有约定损害赔偿金额或者损害赔偿金额难以确定的，按照房屋购买价款总额计算，参照金融机构的计算标准并收取滞纳金利息。可以。中国人民银行。 “上述规定规定了开发商逾期申请房产证的责任。

事实上，迟迟无法领取房产证的部分原因是开发商未能及时完成销售手续。因开发商的过失导致购房者未能在一定期限内取得房产证的，购房者可以追究开发商的违约责任。为了更好地保障自己的权益，购房者在签订购房合同时应约定办理房产证的期限，开发商不得恶意拖延办理房产证。指定截止日期。申请时间。

二十五

25.如果我出售房屋，该房屋占用面积的土地使用权是否会转让？

《城市房地产管理法》第三十二条规定，“房地产转让、抵押时，房屋所有权及房屋占用区域内的土地使用权同时转让、抵押。”马苏。根据该规定，房屋买卖时，该房屋所占用的土地也同时转让或抵押，该区域内的土地使用权也随之转让，所谓“土地随房子。''房屋买卖双方签订房屋买卖合同后，必须到房屋所在地县级以上地方人民政府房地产管理部门办理房屋所有权转让登记。购房者、出卖者应当持变更后的房屋所有权证及相关文件，向人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经土地管理部门确认后，办理土地使用权变更登记。申请。土地使用权证书由同级人民政府换发。此时，土地使用权因房屋出售而发生变化。

26.买卖双方已办理过户手续，但任何一方可以解除合同吗？

《合同法》第九十三条规定“当事人可以协议解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。合同解除的，有权解除合同的人有权终止合同。”

如果双方达成协议或者满足合同中规定的终止条件，你会发现即使你转让了房子，你也可以解除合同。

27、房屋买卖合同签订后，一方当事人以房屋未办理过户登记为由主张合同无效，请问这种情况成立吗？

《物权法》第十五条规定如下：注册不影响合同的有效性。 ”

对于房屋买卖当事人来说，明确的是，只要合同签订，本人是否到登记机关办理合同登记，并不影响合同的效力。除非当事人约定合同生效日期或合同其他条款，否则合同自成立时生效。因此，不能以未办理变更登记为由主张合同无效。

28. 出售房屋时，买方逾期支付货款的，卖方可以要求解除合同吗？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“依照第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付货款，在三个月的合理期限内未履行的，“如果法律没有规定或者当事人没有约定的，一方当事人请求解除合同的，应当按照其请求，但当事人另有约定的除外。合同自对方提出要求后三个月内解除。对方无要求的，解除权自产生解除权之日起一年内行使，解除权逾期未行使取消权的，应当行使终止权。一旦超过截止日期，取消的权利将失效。 ”

如果购房者延迟支付房价，卖方可以先发出催款，要求履行合同并支付购房款。通知后三个月，卖方可以要求取消合同。此外，撤销权有一定的行使期限。

29 29如果出租房屋出售，承租人是否有权继续居住？

《合同法》第229条规定：“租赁期间租赁财产的所有权即使发生变化，也不影响租赁合同的效力。”私人住宅出售时，“即使房屋的所有权发生变化，也不影响租赁合同的效力。”通过出售、赠与或继承的方式转让的，原租赁协议对承租人和新业主仍然有效。”如果出租房屋被出售，则证明承租人拥有该权利。继续生活在其中。

补充：《合同法》第七百二十五条承租人按照租赁合同约定入住期间，即使租赁物的权属发生变化，也不影响租赁合同的效力。

30 30什么是租客的优先购买权？

承租人的优先购买权是指出租人出售出租房屋时，出租人必须在出售前的合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第230条规定，出租人出售出租房屋时，出租人必须在出售前合理期限内通知承租人，承租人有权按照先到先得的原则购买条件一样.《民法典》第21条规定：“出租人在合理期限内未通知承租人而出售出租房屋，有其他理由侵犯承租人优先购买权的；”主张赔偿责任的.”对此，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人订立的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。因此，即使出租人侵犯了承租人的优先购买权，出租人与第三人签订的房屋买卖合同并不会无效，承租人也无权拒绝出租人，只能要求赔偿。

租户必须符合以下优先购买条件：

(1) 仅适用于住宅出租。

2、出租人出售出租房屋时，必须在合理期限内通知承租人。

（三）出租人侵犯承租人优先权的，承租人可以要求赔偿损失。

（四）转租情况下，转租人和承租人均享有优先购买权，两者发生冲突的，优先承租人。

补充：民法第七百二十六条：出租人出售出租房屋时，必须在合理期限内通知承租人，承租人有权在同等条件下优先购买。房屋的共有人享有优先权，但购买房屋的权利或租户将房屋出售给近亲的权利除外。

资料来源：最高人民法院司法案例研究所、最高人民法院法律资讯、人民法院新闻

资料来源：山东省高级法院