这中介能处买房就送女朋友笔趣阁，买房是买精装修的好还是毛坯房好
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|买房、择偶是人生大事。无论您买多少次房子，每次都会有不同的体验。买房时如何避免踩坑？
临近3月15日，南方都市报整理了近一年来广州现房交易中常见的七起购房纠纷，以帮助读者学**，避免重蹈覆辙。
据广州市房地产经纪人协会（以下简称“协会”）统计，2019年协会共收到消费者针对经纪人的投诉48起（47起涉及现房交易，1起涉及租赁）。年内，经纪人代理的现房交易约占0.9%，与2018 年持平。
2019年消费者投诉中介机构的案件主要分为以下四种情况。
1、交易当事人因不熟悉交易程序、未准备足够的住房资金、合同细节不清等原因违约或拒绝履行合同的案件共24起。解释细节会引起争议。其中不少案件涉及押金、保证金、损害赔偿、经纪费等经济纠纷，协会在交易双方与中介公司之间进行调解。
2、房地产经纪人未尽职尽责、隐瞒房产真实情况9起。例如：购房者资质、房屋出售者处置权、房屋转让需缴纳土地出让金、房屋占用情况、房屋交易实际价格、房屋未验房等。是否与附图相符，是否存在违章施工？
3、发生不当中介经营、诈骗理赔案件7起。例子：经纪人对业务不熟悉，未能及时跟进和指导交易流程，未能及时提示当事人完成抵押转让或房产转让流程、计费项目和收费项目等。标准不明确。
4、中介机构提供错误交易信息的案件4起。例如，房屋分级政策可能与实际情况不符，房屋可用的贷款金额可能被错误估计，或者税收估计可能与实际情况有很大偏差。
以下是七个最常见的指导性案例。
情况1：
该房屋以独家合同方式出售，但交易并非通过中介完成，并责令其向中介支付8万元。
2019年1月，李先生卖掉了白云区的房产，打算在越秀区购买一所学院。其与中介公司签订了一份金额为33,360,0010-30,000的合同（以下简称“独家合同”），预计销售价格为400万元，寄售期限为2019年3月10日至2019年5月9日。合同规定经纪公司在经纪期间至少提供五次看房或采访，禁止委托第三方出售房产。若违反合同条款，由客户承担责任，付款标准为上述销售价格的2%作为损害赔偿。
2019年4月10日，业主李先生通过朋友认识了买家张先生，与张先生签订了一份价格为33,360,0010-30,000的私人合同，并以400万元成功出售该房产。经纪公司得知房子已售出后，要求李先生根据独家经纪合同赔偿经纪费损失，但李先生声称独家经纪合同有超额条款，拒绝了。赔偿。由于双方意见分歧较大，无法达成一致，中介公司向法院提起诉讼，要求李先生支付违约金8万元。
李先生认为，独家委托合同消除了主体自主选择经纪服务的权利，强化了支付经纪费用的责任，免除了经纪公司的责任，并允许经纪公司使用招揽和解释的理由。还声称自己没有履行义务。合同将失效。
法院认为，“《独家委托代理协议》”是双方当事人经双方同意签订的，是双方当事人真实的意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法。被认为是有效的。根据《房地产买卖合同》第一百零七条的规定，“当事人不履行合同义务或者履行合同义务与合同不符的，当事人应当继续履行，采取补救措施《独家协议》，李先生必须支付向中介公司A支付违约金8万元。
该协会建议，“在签订独家代理合同（合同）时，卖家应仔细检查签订文件。《合同法》合同签订后，卖家不能单方面取消托运或取消订单。”在合同期内，可能会跳过合同或将合同再次外包给另一家中介公司。”违反独家代理期限即构成违约，您必须承担相应的违约责任。
案例2：
我租了一间违建房，月租8000日元，但市里拆了之后，房东竟然要求赔偿。
高老师在越秀区拥有一栋旧民房，他打算将其改造出租。为此，高老师聘请了一家设计公司对房子进行了重新设计，并在顶楼设计了一个休息亭。由于这所房子位于市中心，当局很快发现李老师是高老师的租客。李先生看了房子后也很满意，于是我们与李先生签订了房屋租赁合同，每月租金8000元。
租约一签完，李先生就在家里多次开会，影响了邻居，邻居多次向街道局、城管局投诉。城管部门检查现场后认为，高先生的装修工程，特别是屋顶凉亭，构成违法建设，可能威胁房屋安全，并通知高先生将房屋的违法部分全部拆除。李老师认为，如果把房子的这些相关部分拆掉，房子的租金一个月就要8000元。高老师认为房子里的装饰品是李老师误拆的，要求李老师赔偿相关损失。
该协会提醒，消费者在租房或买房时，应注意房屋现状是否与房产证上记载的相符，恳请您注意。房屋的可出租部分仅为房屋合法产权下使用的部分，不包括违建部分，因此不存在因违建部分而被非法拆除或行政处罚的风险。房地产所有者支付费用。涉案房屋存在违法建设，应当在租赁合同中明确这一事实，双方就违法建设作出具体安排。作为专业中介机构，在接受合同时，主动与业主核实情况，在促成合同签订前向消费者传播我们所了解的信息，促进合同的签订。彻底告知消费者。为避免房屋交易纠纷，请消费者在签订合同时了解合同内容，书面写明相关事项，并提前做好安排。
案例3：
如果您想购买第三套，一套用于越秀，一套用于增城，则没有资格获得贷款。
为了改善住房需求，高先生求助于经纪人帮助他在天河北找房子。高先生买房之前，在越秀区和增城区各拥有一套房子，但由于他没有贷款历史，且是全额购买，所以增城区的房子不纳入限购范围，他仍然可以购买是的。我就是这么想的。广州的另一处房子，一处房子。对于购房贷款问题，柯认为，“如果符合限购条件，是可以申请贷款的，但那只是第二套住房，只能拿到30%的贷款。” ”
找到合适的房子后，高先生立即与卖家确认了合作意向，并签订了《独家协议》的合同。合同签订后，高先生致电银行客服询问贷款事宜，银行告知他，根据广州限购限贷政策，本市第三套房子不接受贷款。我回答说不能。当晚，高先生给业主打电话告知了情况，但业主认为，由于高先生故意不履行合同，如果不能按照约定购买，就要承担违约责任。高先生认为，自己在签约前多次向中介公司提出要求，并告诉业主，自己不承担责任，需要向银行了解情况，并在当天取消合同。任何违反合同的行为。
双方存在重大分歧，最终通过司法途径解决。最终，法院也支持了业主没收高某积蓄的主张。
协会提醒，广州购房限贷政策已实施多年。根据2016年10月4日发布的《独家协议》号（穗府办函[2016]146号）规定，“继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款”。第三套住房的购房贷款也被暂停，但没有任何变化。购房者在签订合同前，可以向银行或专业机构查询是否符合贷款政策、贷款资格等。
案例4：
公积金买房不仅要按需要贷款，还要在足够的期限内还款。
2014年1月，梁先生加入了一家拥有十几名员工的中小企业，为了节省运营成本，公司只为员工购买最低社保福利，不为员工提供储蓄。被购买了。两年来公司稳步发展，员工福利也越来越全面。该公司于2018年3月开始为员工购买五份保险和一份基金。梁先生也被晋升为管理职位，薪酬福利也越来越高。梁先生已在公司工作五年，继续领取社保福利，具备购房资格，因此想在广州买房定居。梁先生认为，公司目前正在为员工购买公积金，员工可以申请公积金贷款购买自己的住房，并享受优惠利率，这将缓解住房贷款的压力。 2019年12月，我们通过经纪公司介绍与业主签订了《房屋买卖合同》的合同。
当梁先生办理住房公积金贷款时，公积金中心工作人员表示，由于梁先生是外地户籍员工，连续两年以上未足额缴纳住房公积金。年，他说他付不起钱。申请住房公积金贷款。虽然距离连续第二年全额缴纳住房公积金还有三个月的时间，但梁先生为了避免承担违约责任，将交易的付款方式改为商业贷款并完成了交易。我可以。和楼主约定的那样。
案例5：
预计贷款金额比实际贷款金额少了100万日元，而且无法购买房屋，导致损失12万元。
陈先生想购买一套学位房，以便孩子可以就近上小学，但经经纪人A介绍，他对海珠区的一套房产产生了兴趣。这套房子的挂牌价为450万。由于是第二套房，需要支付70%的首付，大约在300万元以上。陈告诉经纪人，他手头上没有多少钱，但他名下有一套房子，可以用来抵押付首付。于是，陈先生催促业主签订了房屋买卖合同，并向卖家支付了10万元定金，并向经纪人支付了2万元佣金。合同签订后，陈某向银行申请贷款，银行综合审核后仅批准了他的住房贷款200万元。面对超过100万元的现金短缺，陈某无法按时支付首付款，最终解除了合同。
陈先生的10万元保证金因违约被业主没收，但经纪公司却认定其为交易双方提供了经纪服务，并没有退还其收取的经纪费用。陈先生认为，自己是这起事件最大的受害者，买不起房，还损失了10万的首付、2万的经纪费和房贷费用。她认为经纪公司没有对她进行风险提示，遂投诉经纪公司未履行经纪义务，要求公司赔偿她的保证金并退还经纪佣金。
本案中，陈女士主观上认为自己实际可以抵押房屋的贷款与理想贷款估值接近。该协会建议消费者，“买房前一定要估算一下自己的购买力，必要时咨询专业人士，如果无法申请到自己梦想的房子，可以准备一定的现金进行补偿。”为此目的有必要确保资金。”贷款额度。如果购房者无法履行合同并违反合同，业主将没收押金，还必须支付经纪人佣金。
案例6：
精神病人卖房子需要办理很多手续。
卖家张先生想要钱，在与全体共有业主商量后，决定将位于白云区的房子卖掉。由于销售价格相对低于市场价，买家黄先生在经纪人投放市场后的一周内就爱上了这套房子，并在经纪人的帮助下签下了房屋销售合同合同。与卖家张先生签订了合同，价格为110万日元，并支付了2万元定金。
在随后的交易过户过程中，发现卖方的共同所有人小张先生是一名间歇性精神病人，具有限制民事行为能力。小张自幼失去父母，一直由叔叔张照顾。由于小张没有明确的监护人，房产登记部门无法受理买卖双方的过户申请。
经过多次协商，为了改善小张的照顾，合理整理她的资产，张女士向法院申请将小张列为限制民事行为能力人，并向居委会积极申请成为限制民事行为能力人。张守卫。交易过户手续已顺利完成。
相关分析：限制民事行为能力智障人出售房屋与出售普通房屋不同，比普通交易需要更多手续，需要做好准备。
首先，需要法院判决确认精神�**呤欠窬哂邢拗泼袷滦形芰Γ话闱榭鱿拢裾**叩慕资艋崆肭蠓ㄔ喝啡细萌司哂芯裾**Ｐ枰肭笕啡稀６⒏荨豆阒菔腥嗣裾旃赜诮徊酱俳沂蟹康夭谐∑轿冉】捣⒄沟囊饧返谑咛醯谖蹇睢捌渌资簟⑴笥言敢獬械＜嗷ぴ鹑危癫屑踩酥鞴懿棵磐狻钡墓娑ㄈ范嗷と恕８锰豕娑ǎ癫屑踩说钠渌资艨梢韵蚓癫屑踩司幼〉氐木用裎被嵘昵氤晌嗷と恕＞癫∪说募嗷と吮匦朐诮灰浊疤峁┦槊媾迹魅烦鍪鄯课莸氖找姹匦胗糜诰癫∪说娜粘Ｉ罘延谩Ｖ挥谐浞肿急负蒙鲜鲂畔ⅲ灰鬃斯滩拍芩忱小�
案例7：
购房合同已终止，但您仍需支付中介佣金。
2019年8月15日，买方黄先生通过中介公司与业主陈先生签订了《房屋买卖合同》号三方合同，购买越秀区房产，所有交易税费均由黄先生承担。黄同意了。当日，黄先生与经纪公司签订了一份金额为33,360,0010-30,000元的合同，并承诺在买卖合同签订当天支付38,000元的经纪费。不过，由于当天现金不足，黄某只支付了1.9万元经纪费，其余经纪费下次再支付。
在买卖双方执行合同过程中，黄先生发现上述房屋并非陈先生唯一财产，且交易需缴纳个人所得税，且经纪公司隐瞒了信息。他认为自己已经这么做了，决定让陈先生提起诉讼。税收将比预算多数万元。权衡利弊后，黄先生因交易尚未完成，与陈先生协商解除合同，并认为不需要支付经纪费，于是向经纪公司支付了19000元。要求退款。收取经纪费用。但经纪公司认为，黄先生拒付剩余1.9万元经纪费，损害了公司利益，不顾再三请求，经纪公司向法院提起诉讼，称其毫无意义。黄先生被要求支付剩余经纪费19000元及赔偿金10000元。
法院认为，业主陈某、买家黄某及中介公司签署的《民法通则》、《房屋买卖合同》均合法，因为它们代表了当事人的真实意思表示，不违反国内法的相关规定。各方应按照本协议的规定全面履行合同义务。黄先生没有证据证明经纪公司故意隐瞒房产交易过程中存在的税务问题，且经纪公司圆满履行了经纪职责，最终导致了合同的订立。证明黄先生应支付经纪费。根据协议。最终，法院判令黄先生向经纪公司支付经纪费19000元、损害赔偿金10000元。
协会指出，在现有的房屋交易中，不少消费者并没有充分了解自己与经纪代理人之间的关系（经纪合同关系）的性质和特点，也有不少消费者没有充分了解这种关系的性质和特点。自己和经纪代理人之间（经纪合同关系），如果没有办完房屋交易的手续，分析认为是没有问题的。您无需支付任何经纪费。但现实中，只要经纪人促成买卖合同的签订，如果合同非经纪人的过错而解除，委托人应当支付合同项下的经纪人费用；否则，中介人可以主张其权利。经纪费用从本金中收回。
本案中，《中介服务收费确认书》经纪合同的签字人为买方、卖方和经纪公司，但如果经纪公司不同意解约且不满足解约条件，则买方和经纪公司不同意解约。卖方将签订合同。做。《房屋买卖合同》只是自己解除了合同。30000的买卖合同关系中，经纪合同关系并未解除。买卖双方的行为并不对经纪公司产生约束力，而是一种收取经纪公司权利的手段经纪费。还没有损失。
该协会提醒，在买卖现房的过程中，只要经纪人促成买卖双方签订买卖合同，经纪就完成了，并有权收取所有经纪费用。未能收取经纪费并不意味着经纪公司放弃收取，因此如果需要解除买卖合同，需要考虑谁来承担未支付的经纪费。根据法律规定，责任方不仅必须全额支付，而且还必须承担责任。
南都记者邱永芬