壹公司发展战略确立“地产开发+小镇运营”的双轮驱动新引擎

创立“地产开发+小镇运营”的两轮驱动新引擎：祥盛创立于浙江诸暨，已有30多年的发展历史。 2019年，公司在传统房地产开发业务的基础上进一步多元化、创新小镇模块开发，建立了“房地产开发+小镇运营”双轮驱动的发展引擎。

定位发展“幸福生活服务商”，形成三区合一的小镇发展模式：公司房地产开发领域定位“幸福生活服务商”，打造“全龄群体、强客群” “循环体验”的祥盛当代城市生活体系聚焦诸暨、杭州、南京、台州等城市。 城镇板块方面，祥胜小镇围绕“住、工、行、养”核心理念，形成了旅游景区、消费产业集聚区、新型城镇化发展区三区一体化的发展模式。 。

形成“1+1+X”投资战略：随着“双轮驱动”的启动，公司“1+1+X”战略也应运而生，形成了“浙江+泛长三角+重点区域” “潜力城市布局”投资策略立足长三角城市群，由内而外确立三层次深度发展理念，巩固核心区健康发展，逐步完善全国发展格局。

二、开发能力分析

（一）市场表现

销售价格增长带动销量增长

2020年，祥盛控股实现权益销售额781.68亿元，同比增长25.1%，权益销售面积567.2万平方米，同比小幅增长2.5%；

此外，股权销售均价从2019年的11297元/㎡上升至2020年的13781元/㎡，同比增长22%。 股权销售均价的增幅远高于销售面积的增幅，表明公司以股权销售均价的上升带动了股权销售的增长。

浙江省销售贡献最高，区域种植成效明显。

从地区占比来看，浙江省贡献最高，达68.7%。

从个别城市来看，基地城市绍兴股权出售比例最高，为19.6%，其次是杭州，为18.6%。 两市股权销售均超百亿元，其中宁波排名第三。 7%，股权出售超50亿元，区域深耕效果明显。

销售均价上涨带动土地出让价差扩大，利润率较去年同期有所改善。

2017年至2020年祥生控股，公司地价比波动上升，2020年增幅明显，从2019年的2.37上升至2020年的2.92，近三年来首次超过行业平均水平，主要受销售价格上涨带动。 规模和利润率较2019年有所改善。

(2)土地储存能力

坚持立足浙江，进一步深化全国布局

公司自2016年起实施“1+1+X”扩张战略，坚持立足浙江。 2020年，浙江地区新增土地储备规划建筑面积占比高达37.3%，浙江地区通过招标、拍卖、挂牌方式取得土地的比例高达46.5%；

从用地城市的变化来看，布局中的省份变化不大，但城市间的布局变化较大。 通过招拍挂方式取得的土地中，绍兴市2020年新增土地储备规划建筑面积同比减少15.37万平方米。 同比下降2.25个百分点。 此外，公司新进军合肥、南通、南昌等城市，进一步深化全国布局；

从城市新增土地储备能级分布来看，一二线城市通过招拍挂方式取得土地的比例持续提升，从2017年的15.6%上升到2020年的46.59%，土地储备结构持续优化。

表：祥盛控股2020年新增土地储备城市分布

注：上表土地数据为网上招拍挂数据。

以长三角为核心，重点发展中西部和环渤海两大城市群。

公司立足浙江省，以长三角为核心，聚焦“长三角、中西部、环渤海”三大城市群。 2020年，长三角地区投资金额占比高达83.97%；

从单个城市投资来看，绍兴占长三角地区的32%，其次是杭州，占24.73%。 在布局全国的同时，不断深化长三角发展。

图：祥盛控股2020年城市群布局

（3）征地强度和征地成本

高周转下资金问题凸显，拿地对销售的支撑呈下降趋势。

2017年至2020年，公司新增土地储备对销售的支持总体呈下降趋势。 很大一部分原因是公司在成长过程中利用高杠杆撬动规模增长，以高周转模式运营。 随着房地产行业调控政策的持续，购房者购房意愿有所减弱。 随着融资收紧，企业面临的首要问题——“资金”凸显，导致企业拿地变得谨慎。

随着公司2020年在港交所成功上市，公司资金压力得到一定缓解，投资额回升支撑销售，后续拿地力度有望加大。

公司看好行业未来发展趋势，拿地成本不断上升。

2017年至2020年，公司平均土地溢价率持续高于行业平均水平； 此外，公司拿地成本波动上升，2020年涨幅尤为明显，平均楼面价由2019年的2915元/㎡上涨至4837元/㎡。

此外，公司2020年的战略布局显而易见。 2020年6月3日，祥盛控股以溢价84%拿下南昌红谷滩新区九龙湖片区土地。 毛坯房最高限价为11700元/㎡。 公司2020年土地平均溢价率较行业平均水平高出近14个百分点。 表明公司对行业后续发展趋势的看好。

优化土地储备结构，价值储备集中布局

截至2020年底，祥盛控股土地储备2332.7万平方米，其中泛长三角地区900万平方米，浙江省1120万平方米。 两地区合计占比86.59%，土地储备集中区域分布； 截至2020年底，祥盛控股土地储备在一二线城市占比29%，土地储备结构得到优化。

此外，公司2020年底土地储备对应价值约3200亿元，可支撑未来2-3年的销售，价值储备处于合理水平。

3、财务能力分析

(1) 营业收入和股权出售

营业收入大幅增长，少数股东权益占比回升

2020年，公司实现营业收入466.64亿元，同比大幅增长31.32%； 随着营业后收入的快速增长，公司近两年股权出售结转营业收入的比例保持在55%以上，其中2020年率为59.7%；

此外，2020年公司少数股东股权比例达到47.42%，较2019年大幅提升，表明2020年公司联合开发项目比例有所提升，合资经营方式更加开放。

房地产开发业务收入贡献最高，多元化效应有待提升

公司涉及房地产开发与销售、管理咨询服务、物业租赁、酒店服务、物业管理五个主要业务板块。

2020年，公司营业收入基本由房地产开发及销售业务贡献，业务构成占比高达99.68%，仍高于2019年99.58%的高比例。

主要原因是中原较大的酒店业务因重组出售，营业收入同比大幅下降84.7%，多元化效应有待提升。

(2) 盈利能力

少数股东损益率明显低于少数股东权益比例

2020年，祥盛控股实现净利润30.53亿元，同比下降4.85%。 归属于母公司净利润26.46亿元，同比增长14.43%。 此外，少数股东损益比例也从2019年的27.94%下降至2020年的13.34%，低于少数股东权益占比。

财务杠杆高，利息资本化率高，毛利率有待提高。

2017年至2019年，公司毛利率总体呈上升趋势，但2020年下降至18.1%，毛利率有待提升。

从报告来看，很大一部分原因是财务杠杆高、利息资本化率高。 2020年利息资本化高达81.9%。 祥盛控股新进军一些限价二线城市也影响了公司的毛利率。 等级。

值得注意的是，公司三费率已从2017年高达19.78%下降至2020年的7.47%。在毛利率和三费率的共同影响下，公司销售净利润率已从由负转正，波动加大。 ，2020年为6.54%，整体盈利能力还有提升空间。

股本回报率有所下降，但仍处于合理水平

2018年至2020年公司净资产收益率波动上升，但2020年较2019年大幅下降至27.61%。 主要原因是虽然总资产周转率大幅上升，但因降杠杆导致权益乘数大幅下降，净销售利率也较2019年有所下降，净资产收益率较2019年大幅下降，但仍高于中科金融样本公司的中位水平。

（三）运营能力

2020年，库存销售快，资金回笼时间短，运营效率高。

2018年至2020年，公司运营能力呈上升趋势。 在存货周转率快速提升的同时，应收账款回收率大幅提升，处于行业较高水平。 这表明公司能够快速出售，同时资金回收周期短，整体资产运营效率较高，最终带动营业收入的增长。

（四）资本和偿债能力

上市后，股东权益规模大幅增加，财务结构得到优化。

2018年至2019年，公司财务杠杆较高，净负债率处于较高水平，账户上货币资金对一年内到期债务的保障较低。

2020年11月在香港联交所成功上市后，公司2020年末股东权益为2019年的2.68倍，股本大幅增加优化了公司财务结构。

2020年，公司三条红线由红色下调为橙色，过线指标也有所改善。 其中，净负债率从2019年的360.91%下降至136.38%。

融资方式多元化，融资成本下降，融资能力增强。

随着股权规模的增长，公司融资能力有所提升。 2020年，银行借款同比增加149.8亿元至422.8亿元，同比增长55%。 有息负债总额也有所增加，同比增长63%。

与此同时，融资方式也呈现多元化。 2020年新增长期票据和企业债券融资，一定程度上拓宽了融资渠道。

值得注意的是，公司融资渠道多元化的同时，平均融资成本却有所下降，从2019年的15.55%下降到2020年的14.2%（中科财经根据年报计算）。

门店销售预测

保守预测祥盛控股2021年可实现股权出售843.47亿元

基于祥盛控股2019-2020年初累计价值储备转为股权出售的情况，研究团队推测2021年初累计价值储备转为股权出售的比例为26.25%（2021年年初的累计价值储备转为股权出售的比例为26.25%）。近两年累计价值转化率）。 公司2021年初累计土地储备价值约为3214亿元。 据此推测祥盛控股2021年可实现股权出售843.47亿元。（以上推测基于股权比例不变的假设）

结论

2020年，祥盛控股加大“1+1+X”战略实施力度，坚持立足浙江、以长三角为战略核心辐射全国，推进全国布局，取得了良好的业绩成绩。 2020.

但随着规模的扩大，祥盛控股的拿地力度不足以支撑销售。 财务杠杆水平较高，使得公司的资金配置灵活性有待提高，制约了公司的扩张和发展，特别是在22个城市实施集中供地方面。 最后，资金对于房地产企业的发展尤为重要。 此外，由于公司前期拿地成本和利息成本较高，导致毛利率处于行业低位，盈利能力有待提高。

祥盛控股上市后，股东权益规模大幅增加，财务结构得到一定程度的优化。 三条红线已从红色减少为橙色。 融资方式更加多元化。 债务结构优化，融资能力增强。 后续的发展值得期待。 。