祥生钱塘新语开盘被砸售楼处被中介和购房者砸了

而就在6月3日，港交所刚刚公布了祥盛控股（祥盛控股（集团）有限公司）的招股书申请。 如果冲刺成功，祥盛控股很可能成为今年内地最大的地产IPO。

售楼处被砸是否会对港股上市产生影响还有待观察。

物业开业当天

售楼处被经纪人和购房者砸毁。

据钱宝杭州房产报道，祥盛钱塘新宇位于海宁与下沙交界处。 是地道的“环行”楼盘。 此次推出294套，总价85万元起。 为保证销售顺利，物业开盘前，物业启动中介经销，为楼盘打造宣传。

海宁代理商小赵告诉钱报记者，他的代理店已经与钱塘新宇的渠道公司签订了经销协议。 他们负责带客户，销售成功后每台可以获得35000元的佣金。 上周六对他来说是个开心的日子，因为这一个月的带客努力终于有了回报——相生钱塘新宇终于开业了。

“一般来说，一个项目开始中介分销、获客需要一周左右的时间，但祥生钱塘新宇却推迟了一个月。” 小赵表示，他从5月8日开始为祥盛钱塘新宇推广客户，“我们有几个中间经销商，为钱塘新宇积累了大约5000、6000个客户。但开发商迟迟没有表示还需要‘洗客户’，暂时不会开放市场。”

直到6月5日，小赵接到钱塘心语晚上9点开门的通知，让他带着顾客到售楼处排队。 小赵带着意向客户早早来到售楼处，从17:30一直等到22:00，才接到开发商换址的通知——开业地点改为揽豪酒店。

小赵等中介很快带着客户来到现场，却发现开盘基本结束，现场售控表显示房子基本售空。

小赵等中介才意识到，“我们可能被开发商跳过了”。 所谓跳单，是指开发商为了节省支付佣金，跳过中介私下联系意向客户，或者避开中介带客户，将房子卖给自然到售楼处的客户。 “一共有294套房子，每套房子的佣金是3.5万元，这次跳单可以给开发商留下1000万元以上的佣金，自然是一笔划算的交易。”

带客户过来的经纪人都很生气。 在人潮汹涌的情况下，守候了一夜的代理商和买家把售楼处砸得团团转。

但事发后，开发商祥盛表示，不存在“跳??单”行为，其开业完全委托第三方公司。

小赵并不认同开发商的说法。 小赵表示，早在2017年，钱塘新宇就出现过类似情况。当时，小赵也是分销方的中介。 当积累客户，最终开房时，小赵发现，中介带来的客户很少买房，最后成交的几乎都是售楼处自然而来的客户。

截至钱报记者发稿，小赵等中介尚未收到开发商的任何回复。 记者了解到，经销方之一杭州某知名中介公司已计划通过法律途径讨回公道。

另一家中介公司的代理人表示，其公司此前曾帮助分销祥生在富阳的云湖城项目，并引进了很多客户，但祥生至今尚未支付分销费用。 “相生在这方面的名声确实不太好。”

据钱江晚报报道，不限购的临安、海宁等“杭环境”地区楼市近期火爆。 环行地区市场的火爆，离不开中介流通公司的支持。 据悉，环行片区近80%的交易来自中介配送。

与此同时，高佣金也成为环行市场的一大特色。 据临安某中介店经纪人介绍，目前临安、环行地区住宅物业佣金率在2%至5%之间，商业物业佣金率最高可达7%。 如果遇到难卖的商品或者滞销的商品，佣金积分甚至可以达到20%。

如此高的佣金也为中介机构吸引客户创造了条件。 为了方便交易，很多中介会私下给购房者提供返利，甚至这个过程中可能会出现多次返利。

但这种返利促销方式往往会引发不少纠纷，比如中介跑路，或者开发商不顾合同精神为了节省佣金而跳单等。

祥盛控股招股书刚刚发布

一半以上融资依赖信托产品

祥盛钱塘新宇的开发商为祥盛控股旗下的海宁祥盛房地产开发有限公司。 该开发商的另一大股东为曼斯顿电梯有限公司。

除了成为大股东外，2018年初，曼斯顿电梯还与祥盛地产集团达成战略合作，为“祥盛·钱塘新词”项目采购电梯。

目前，我国房地产企业30强中，祥盛控股是最后一家申请在资本市场上市的企业。 就在售楼处被砸之前，港交所刚刚发布了祥盛控股的IPO招股书。

祥盛控股在浙江成立。 2016年，提出“36781”快周转策略，即3个月开工，6个月开盘，售出开盘销量的70%，1个月后售出80%，年内现金流转正。 1年。 ; 2017年，祥盛地产进一步提高周转速度，即2个月内开工，5个月内开业，开业当天销售70%，10个月内现金流转正。

第三方机构数据显示，2015年至2018年四年间，祥盛地产合同销售金额分别为109亿元、325亿元、620亿元、1029亿元祥生控股，年复合增长率超100%。 %。 2019年进一步增加至约1159亿元。

祥盛控股披露的财务数据显示，2017年、2018年、2019年营收分别为62.93亿元、142.15亿元、355.19亿元，年复合增长率达137.6%，毛利率分别为13.2%、21.1%。 ％ 分别。 和23.9%。 2019年，公司净利润32.09亿元，较2018年大幅增长650%。

祥盛控股的收入主要来自住宅物业和商业物业的开发和销售，占其收入的99.6%。

近三年规模的快速增长，让祥盛面临着高杠杆水平和负债率。

截至2019年末，祥盛控股年末现金及现金等价物为24.12亿元，较2018年、2017年分别减少6.98亿元、8.14亿元。

祥盛控股2019年负债总额1246.52亿元，净资产负债率为360%。 全年需偿还各类贷款112.73亿元。 从祥盛目前持有的现金数量来看，远远无法支持其偿还这笔债务。

此外，2019年末285.27亿元借款中，180.07亿元来自信托融资，占比63.1%，对应融资笔数为51笔。其中，大部分融资年利率均在以上10%，最高的超过19%。

信托比例过高导致公司财务成本持续上升，从2018年的4.32亿元增加到2019年的7.77亿元，增长80%。2017年至2019年其加权平均实际利率分别为8.09%、8.13%其中，银行及其他借款利息支出分别为12.75亿元、25.58亿元、32.23亿元。

上市冲击前夕，售楼处被砸，祥盛控股声誉受损。 这是一个大概率事件。 至于是否会影响其上市进程，还有待进一步观察。

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