祥生亿美元债发起交换要约2021年1月23日上市
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|近日，有消息称，祥盛控股集团（以下简称“祥盛”）正对即将到期的美元债券发起换股要约。
该债券发行于2020年1月23日，祥盛上市前，票面利率12.5%，原到期日为2022年1月23日，剩余金额2.92亿元。
除本次美元债外，祥盛正在进行的美元债还包括两期上市后发行的美元债，票面利率分别为10.5%和12%。 剩余金额均为2亿美元，到期日分别为今年6月和8日。
如果不提前做好债务安排，祥盛未来半年左右将面临6.92亿美元债务到期，短期偿债压力较大。
根据未官方披露的换股要约计划，祥盛拟将本次债券分为A、B两个系列，以征求票据持有人的同意。 祥生指出，公司正在推进与债券持有人的非公开谈判交流。 本次换股并非公开发行形式，目前已得到广大债券持有人的支持。
此前，海伦堡、熔盛发展、尚坤地产、大发地产等多家房企已成功对即将到期的美元债提出换股要约。
在流动性困境下，房企一方面应对即将到来的债务压力，另一方面加速出售或处置资产以产生现金流。
造血销售端，祥生宣布2021年股权金额803.4亿元，较去年同期小幅增长2.78%。
在房地产困难的一年，房企告别了过去的高增长模式。 国际金融报记者统计的50家典型房企中，碧桂园、万科等龙头房企业绩较去年同期差，多达30%的房企出现亏损。业绩下降。
不过，即便业绩保持正增长，祥胜在营销方面依然存在着自己的“烦恼”。
在祥盛内部，分管营销的副总裁一职已经空缺数月，营销线上正在等待新舵手的到来。
该职位空缺已有4个多月
《国际金融报》记者了解到，除了受到下半年市场明显降温的影响外，祥盛营销线高层频繁变动对体系和打法连续性的影响也较大。对其营销端造成重大压力。 原因。
一个现实的问题是，祥盛营销副总裁已经空缺四个多月了。 这个位置上距离最近的人是甘梅。
去年6月传出甘梅辞职的消息，随后的坎坷终于在9月尘埃落定。 这位行业明星营销经理与祥生的缘分在半年多的时间里就走到了尽头。
两党去年初开始牵手。
2021年1月下旬，《国际金融报》独家报道，祥盛决定取消原浙南区域。 组织架构调整还伴随着人事动荡，营销中心总经理龙新元确认离职。
龙新源的辞职也宣告了周其佳离开后半年多的时间里，那些跟随周其佳来到相生的“徐汇部”老成员们纷纷与相生告别。
2020年4月，周启佳辞职，祥盛地产的营销工作暂时由营销中心总经理龙新元负责。 龙新源是周其嘉在徐汇时的部下。 随后，他跟随周启佳来到祥盛，在温州及浙北地区的祥盛地产担任营销职务。
接手的龙新源推行了周启佳建立的模式，随后“富二代”陈红妮开始负责祥生的营销业务。 这一时期祥盛的内部营销并不适应当地环境。 由于指标与具体工作衔接存在问题，半年多时间里指标数次变更。
龙鑫源确认辞职当月，甘梅加入公司，担任祥盛集团副总裁，负责营销和品牌工作。
作为资深房地产营销人员，甘梅此前曾担任中南地产副总裁，负责集团营销及品牌工作。 2019年加入北京紫光海阔科技有限公司，担任营销副总裁。
在祥生的话语体系中，甘梅的到来是这家千亿地产公司进入资本市场后的“自我调整”。
由于时间太短，甘梅和相声并没有碰撞出很多火花，她在相声中的“存在感”也不强。 多名祥盛营销线人员评价甘梅“很有激情，但营销管理不够”。 ”。
一位接近祥盛的内部人士告诉记者，甘梅在任期间未能建立起适合的营销管理机制，公司仍沿用周启佳任职期间建立的管理模式。 正因为如此，很多祥盛营销一线人员对甘梅的营销风格和策略印象模糊，“缺乏直观感受”。
甘梅的离开，似乎是祥生内部的一个征兆。 接近祥生的人士回忆，“去年以来，陈红妮总裁在多次内部会议上表达了对营销工作的不满。”
与“存在感”较弱的甘梅相比，周启佳的硬朗作风极为鲜明。 他信心十足，能力毋庸置疑。
自2018年加入祥盛以来，周启佳复制了旭辉模式，为祥盛构建了较为完善的营销管理体系，让每条线路都有相应的起点。 这些举措得到了许多营销人员的认可，他们承认标准化和系统化流程在促进营销方面的作用。 不过，周启嘉过于强势的作风，也让周启嘉在内部颇受争议。
虽然周启佳还没有正式宣布离开祥生后的下一站，但在此期间他也收到了有意向的报价。
2020年底，周启佳在办公室与大发地产董事局主席葛亦熙进行了愉快的交谈。 葛亦熙非常欣赏他，并任命他为副总裁，负责营销工作。
从某种程度上来说，大法与相生是相似的。 他们在浙江繁荣昌盛，一代退休，二代接班。
这次合作一度非常密切，但最终因为其他原因未能成行。
谁是继任者？
甘梅离开后，祥生尝试向碧桂园、万科等房地产龙头企业物色合适人选，但没有实质进展。
期间，内部有消息称，浙东大区总裁陈一辉将负责集团营销工作。
32岁的陈一辉已经很久没有来祥盛了。 他之前的房地产经历主要是在融信。 2019年初，三十多岁的陈一辉加盟祥盛，担任浙东大区总裁，负责协调该大区的业务运营。 去年年初，陈一辉被任命为祥盛控股副总裁，跻身公司核心高管行列。
内部声音中，支持陈一辉接任的有利因素在于其负责的浙东地区的出色??表现。
2020年，祥盛实现权益销售额781.68亿元，其中大本营浙江仍是业绩中心。 浙江省的权益销售额占集团的68.7%。 在区域内部排名中，浙北、环湖、浙东位列前三。 2021年以来，浙东发力，超越浙北，成为区域领头羊。
不仅业绩位居集团第一，陈亦辉对项目利润率的重视也让浙东地区的利润水平处于集团领先水平。
因此，他在祥生内部也被评价为“有主人翁意识，不局限于自己的一亩三分地”。
浙东地区对项目利润的重视祥生控股，也影响了祥盛内部的营销定位。
《国际金融报》记者获悉，祥生营销线2021年年终奖金相比以往多了一个条件，即必须在预留年份之前的年底达到全年价格目标-最终奖金可以全额支付。 这也意味着牺牲利润跑量的模式不再可行，价格和利润得到更多考虑。
事实上，祥盛对于“增收不增利”的状况也有内部反思。 2020年，祥生营收同比增长超过31%，但毛利润减少4500万元，对应毛利率为18.09%，较2019年下降5.78个百分点。这一趋势仍在延续，祥胜2021年�**肽昝式徊叫》禄�18.03%。
关于陈一辉的传闻已经在内部发酵很长时间了，但仍然没有实质性的进展。
陈红妮目前亲自负责祥盛的营销工作。 他非常重视收款，注重战略层面的发展，但还没有触及去中心化市场和草根项目。 因此，多位祥盛营销一线人员反映，执行过程中仍存在困难。
度过了行业艰难的2021年，祥胜正在等待新的营销掌舵人。