林皓：龙光旧改项目占比及成本，大湾区三四线城市布局与全国计划
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|1）有多少旧工厂、旧村可供改造？
答：旧工厂约占60%，旧村约占40%，龙光3000亿改造确定性很高，公司称每年300亿改造是保守的。
2）旧工厂是否收购了股权，还是像时代那样部分收购，如果是，成本是多少？
答：我们收购了所有旧工厂的股权。平均而言，我们所有城市更新项目的成本占预期售价的20％至25％。
3）大湾区三四线城市市场是否降温？有没有全国扩张的计划？
A：我们重点布局大湾区一二线城市，市场需求稳定。除了继续关注粤港澳大湾区发展，未来将重点布局上海都市圈。目前我们在上海都市圈有六个项目，预计未来5至10年，上海都市圈可占到每年合同销售额的15%至20%。此外，我们将继续保持在广西南宁的领先开发商地位。
公司指出，今年实现核心净利润100亿元没有任何困难。
4）6月份深圳龙华地王有何计划？
A：项目平均土地成本约5.2万元/平方米，不算最贵的地价，目前该区域政府批准的毛坯房销售价格为7.9万元，在这个价格下，我们龙华项目仍有合理利润，也有利于公司在深圳保持市场份额和品牌知名度。具体推出计划还未确定，但未来1-2年内肯定会推出市场。
5）未来三年的规模需求是什么？
答：年度股权合同销售额增长不得低于20%。
6）土地储备总值约7500亿元，但实际可售价款只有4000多亿元，这3000多亿元的差额到底有多大？
答：3000多亿是城市更新项目的估算价值，预计每年有不少于300亿元的城市更新价值被政府批准，并计入近期可出售的土地储备。
7）最新总土地储备7520亿，其中权益约占多少比例？
答：都是股权价值。
8）中报中写的已交付物业收入162.26亿元，是指股权收益吗？
答：是股权收益。
9）截至2019年6月底，已售出但尚未售出的亿单位有多少？
答：股权出售收入约700亿元，其中预计2019/2020/2021年下半年分别确认50%/40%/10%。
10) 为何集团可以今年把物业卖掉，明年才交割？是不是因为物业建到一定程度才可以出售？
答：龙湖地产以住宅开发销售为主，坚持快速开发、快速周转的模式，以深圳为例，住宅项目封顶即可销售，项目竣工交付后1-2年内即可结算。
11）是否需要根据市场情况进行调整（因为市场需求已经减弱）
答：2019年预计核心利润目标为100亿元，预计股息收益率维持40%。
12）目前已竣工32个投资物业，都是出租物业吗？商业占比是多少？未来三年的租金收入有目标吗？
答：92%为出租物业，95%为商业。预计2019年租金收入约1.8亿元，2020年约3亿元，2021年约5.5亿元。
13）建筑及装饰装修收入
答：龙光地产旗下有自己的工程公司龙光工程建设，该公司拥有国家房屋建筑工程施工总承包一级资质。龙光地产旗下大部分项目均由龙光工程建设作为总承包商进行开发建设，以通过协同效应有效控制工程成本。目前对未来工程项目相关收入没有具体指引。
14）下半年有多少项目会开售？有多少项目在售？
A：下半年大概会有20个新项目推出，还有70个左右的项目在售。
15）今年可售金额1500亿元；明年目标可售金额是多少？2020年可售金额尚未确定。答：目标股权合同销售金额较2019年850亿元增加20%，目标销售转化率稳定在50%至60%。
16）不少投资者尤其关注“表外未确认资产”整治进展
答：预计2019年至2021年，每年政府将批准不少于300亿元的城市更新项目，这些项目将计入公司近期可售土地储备价值，为公司年度核心利润贡献10%至20%。
17）龙湖具有较强的产业资源整合能力，在惠州大亚湾城市更新项目中与当地政府深度合作，打造政府、产业、开发商多方共赢的局面，提升区域及项目价值。
A：龙湖对城市更新的把握远超国内其他房企，只需要政府盖章。龙湖曾说过，城市更新靠广东，广东靠潮汕企业，潮汕靠龙湖。龙湖是一家真正做城市更新的企业，所有城市更新项目都经过系统布局。未来十年，龙湖不会缺少城市更新项目，但绝对不会满足，能拿多少就拿多少。目前，龙湖有百余人专攻城市更新，持续探索城市更新项目。
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a）龙光城（300亿）
b) 龙光城旁整治用地（约280亿）
c）深圳市中心康佳总部改造工地
这些都是为了调节利润。
三、问答与交流
1.世说新语：能不能多介绍一下纪海鹏？我觉得他业务能力很强，但是网上关于他的信息不多。
易峰：很低调，只有股东才会露面。潮汕人比较低调
林浩：龙湖物业现在不是上市公司了，几年前就划归交通集团了，几十亿的市值消失了，这是一个缺憾。
此外，龙光交通集团旗下还有房地产业务，存在同业竞争问题，龙光交通集团原本想通过借壳的方式在A股上市，后来失败了。
2、五棵树：今年通过招拍挂新增土地储备的利润率大概是多少？
易锋：新招拍挂450亿左右应该可以保证利润空间，就看龙华那块65亿的地了。
五棵树：450亿也是股权基础吗？
易锋：龙光的数据都是股权
3、昊天：龙光先算旧楼改造利润18亿，再算二级开发的利润？二级开发的净利润率还能保证17个点吗？改造拿地成本占售价的20%-25%，公司明确说改造净利润率是15-20%。
五棵树：从逻辑和常识角度来说，17%的利润率是难以长期维持的。
世间传说新传：可能无法长期维持，但可以通过扩大规模来弥补。
易锋：长期维持17%有一定难度，但我觉得很有可能会高于其他房企，今年新增土地储备1300多亿元，其中800多亿元是用于城市更新。
保持简单：今天IR表示，未来维持14-15%的净利润率是没有问题的。
至于利润率，我今天问过IR，17%的利润率是不是最高，IR说会降到14%到15%。
林浩：龙湖有一个绝密武器，可以让它保持较高的利润率，这是国内其他房地产企业所不具备的。
4、昊天：南宁地王不是亏钱了吗？南宁地王目前肯定是亏钱的。龙华地块静态也不可能赚钱，金茂12万也卖不出去。这是我的研究，不知道对不对。
陈爵士：深圳的城市更新和广州不一样，深圳可以把自己的楼宇改造，通过缴纳土地出让金，直接改造成商业、住宅，自己开发。
五棵树：广州、佛山将全部移交给政府收储
逸峰：龙光的旧工厂好像没有拍卖，惠州大亚湾的旧工厂好像也没有拍卖。
易锋：龙湖之前的拿地成绩非常亮眼，2014年、2015年的地价最高。
五棵树：深圳城市更新项目金额933亿元，惠州、东莞、珠海紧随其后
浩天：我认为，如果像时代龙湖一样把旧改利润分开算，五年保持14%的净利率是没有问题的。如果一二级不分开结算，一次性算的话，旧改利润达不到14%。时代龙湖是分开算的，而荣盛恒大是一起算的，也就是他们一块算利润，没有单独土地确权。比如时代增城的土地改造是先算一级利润，对应结算价值也不大，大大提升了净利率，但二级是亏损的，而且土地囤积了很多年，房价涨了之后才可以开发。这个比较隐蔽，大部分投资者都不知道。
林浩：我们投资者一起算了一下，龙光城价值300亿，土地成本300；卖价1.6万多，毛利60%，净利30%，公司指出，慢慢卖，是为了平稳业绩。
易锋：龙光的投行评级一直都很高，而且融资利率低，也是一个特点，去年分红率是50%，这个是事实。
5、世说新语：龙湖在香港还有哪些土地没有开发？
林浩：我们在香港有135亿新台币的货品，可以有效对冲汇率，利润率可以达到25%，香港没有增值税。
马远飞：龙湖最大的特点是一年内结清账
五棵树：你们是如何做到的？是楼盘销售慢，还是楼盘交付快？
林浩：很多平顶出售
五棵树：龙湖不公布项目信息吗？土地统计不容易，项目清单没有公布。
一峰：之前季�**甯铱⒁兄溆械忝堋�
林浩：关于群里提到的国开行事件，由于龙湖当时没有获取任何不当得利，司法机关调查后也没有对龙湖管理层做出任何处罚，这件事情早就结束了，对3380家上市公司没有任何影响。
剑飞：我参加了全国人民代表大会，应该通过了ZZ测试。
6、亿丰：2003年，龙湖地产以2.86亿元拿下深圳宝安中心地王；2014年以46.8亿元拿下龙华白石龙地王，楼面价突破2.5万元/平米，超过当时龙华新房均价。龙湖九龙溪项目于2015年4月开盘，销售业绩良好，资金回笼率高，为龙湖提供了非常重要的资金支持。
2015年9月，公司以112.5亿元拿下龙华洪山商业用地，后用于九钻项目建设。截至2015年6月30日，龙湖地产营业收入仅为51.6亿元，现金及银行存款（含限制性存款及质押存款）仅为66.5亿元，即使加上发行的40亿元公司债，也不足110亿元。
2016年，公司以140.6亿元的价格成功拿下光明一块商住用地，成为深圳最新的地王。该地块总面积15.24万平方米，总建筑面积50.9万平方米。九龙台项目包括26万平方米住宅、9.98万平方米商业、7万平方米写字楼、3万平方米酒店、4万平方米公寓。
三年时间，它在深圳砸下330亿元。当时的2015年，龙湖地产总销售额为205亿元；2016年的销售目标是240亿元。
周展宏：深圳土地卖不出去的时候，龙光就拿下了深圳的地王，除了龙光城利润丰厚，龙光建设公司还是上市公司，也能调节利润
马远飞：建筑公司每平米可省250元，净利润率可能多一个百分点
巴菲特：龙湖在深圳通过公开拍卖的方式拿下了很多土地，这看起来比深圳其他本地的民营房地产公司干净多了。而且它还能实现相对较高的净利润率，这确实很了不起。
林浩：龙湖的净负债率极低，如果负债大幅增加，土地储备也会大幅增加。
陈总：一定要看公司的净负债率，香港以外资为主，负债高的公司估值会大打折扣龙光地产，外资不喜欢负债高的公司。
7、陈总：未来三年公司净利润将保持50%的增长
Xdove：我记得IR上应该说销售额至少要有20%，所以利润可能是20%，也可能达不到。世硕新宇：如果要20%的利润，销售额不能只有20%。
：昨天IR说如果销售额20%，利润就不足20%，利润需要通过城市更新来补充，不过今年城市更新的年基数好像已经很高了。
林浩：不会。IR的标准是不低于20%，至少不可能低于20%。今年核心利润至少100亿，明年、后年核心利润不会低于20%。
：嗯，是今年的销售额，以及销售利润的情况。
林浩：今年城市更新的基数比较低，今年只征收了18个亿。
：今年城市更新的金额不低吧？今年700亿，以后每年都不会低于300亿
林浩：那是土地储备的增加，还没有转化成利润，未来三到五年，龙湖城市更新的利润还会不断上升。
：龙光很优秀，我只是转达昨天IR交换的信息
林浩：IR怕法律问题，公开披露必须谨慎
陈总：公司表示，未来三年净利润将保持50%的增长。这是花旗集团的报告。
陈先生：花旗是大投行，报告信不信你自己看着办，自己分析吧。深圳房价未来应该不会跌，中央也给深圳政策支持，未来房价上涨的可能性很大。
林浩：这个是�**迦ツ�8月份说的，可能是指2018年、2019年、2020年，去年是50%，今年50%就可以了，重点是明年，我估计30-35%。
林浩：深圳盘九钻的毛利率是40%+，明年大部分都会入账。其实明年50%是完全有可能的，因为龙光城的毛利率是60%以上，只是需不需要做的问题。现在现房多。
马元飞：龙光市还有大片地方没有平定吧？
林浩：价值接近280亿。加上周边装修价值大概300亿，一共550多亿，这个毛利非常高。康佳总部装修大概280亿，这个装修净利润可能达到80多亿。只要慢慢卖，就0k了。龙光已经成为南宁第一，把第二名甩在后面
陈总：今年1-8月，龙湖已经完成了全年销售计划的73%，今年超额完成850亿的销售目标的可能性很大，总体来说，下半年的销售情况比�**肽暌谩�
林浩：下半年我们会推出20款新产品。当天，两个IR和一个公司审计师跟我们谈了几个小时。应该没错，100%超额完成目标。只是销售额太多了，问题是如何分配，而不是够不够。
8、Xdove：我想问一下，龙湖的旧厂房大部分都改建成了商业、写字楼，后期这部分占比高了之后，大部分还会卖掉吗？还是公司会增持资产？
林浩：他们追求的是高ROE，他们说是高周转率，他们的目标是未来十年在大湾区的市场份额达到8-10%。
编译：太阳出来了，大湾区汇价投资俱乐部
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