央行发布通知，国有四大行公布存量房贷利率调整细则

四大国有银行发布了关于调整存量住房抵押贷款利率的详细规定。

9月7日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行相继发布相关操作细则。整体来看，多家国有银行在调整细则中将存量房贷利率调整按照贷款发放时间分为三个时间段，并明确了利率调整方式、申请时间等。

一般情况下，存量房贷利率下调后，最低不得低于同期贷款市场报价利率（LPR）或贷款发放时全国下限【2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）LPR，2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）LPR-20个基点】。如当地下限高于全国下限，贷款加成将调整至当地下限。同时，对符合条件的存量首套房贷款，客户无需提出申请，银行将通过批量调整的方式统一进行调整。但“二套房改首套房”的存量贷款需主动申请并提供相关材料，如原先执行固定利率，需在调整前转为以LPR定价的浮动贷款利率。

按照要求，存量住房贷款利率调整范围应满足以下要求：贷款发放时间或签订合同时间在2023年8月31日之前（含该日）；用于购买住宅的商业性个人住房贷款，包括普通纯商业个人住房贷款和公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款；须为首笔个人住房贷款。

1、根据利率调整规则，存量房贷发放的三个时间段是什么？

根据公告，现将首套住房商业性个人住房贷款利率调整规则如下：

一、对2019年10月7日（含）前发放的、按照中国人民银行公告2019年第30号要求折算为贷款市场参考利率（LPR）定价的存量首套个人住房贷款：

农业银行：利率水平调整为原贷款合同期限对应的LPR（即加价为0）；如贷款发放城市首套房利率政策下限高于原贷款合同期限对应的LPR，则适用发放时城市首套房利率政策下限。如LPR折算后的利率水平不高于原贷款合同期限对应的LPR或不高于贷款发放城市首套房利率政策下限，则不做调整。

工行：最低调整为LPR，不加积分。若将原贷款所在城市首套房贷款利率政策下限加积分转换为LPR贷款利率下调，则适用贷款所在城市首套房贷款利率政策下限。

中国银行：若当地首套房贷款利率政策下限高于LPR，贷款加价幅度调整为当地下限；反之，若贷款利率高于LPR，贷款加价幅度调整为0（即LPR+0BP）；若贷款利率低于LPR，则不做调整。

建行：调整后的利率以相应期限(原贷款合同期限)的LPR利率为准。

2.对于2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）期间发放的存量首套个人住房贷款：

农业银行：利率水平调整为全国首套房贷利率政策下限，即原贷款合同期限对应的LPR（即加价为0）；若贷款所在城市首套房贷利率政策下限高于原贷款合同期限对应的LPR，则按照发放时的首套房贷利率政策下限执行；若利率水平不高于原贷款合同期限对应的LPR或不高于贷款所在城市首套房贷利率政策下限的，则不做调整。

工行：最低可调整为全国首套房贷利率政策下限，即不上调相应期限的LPR。如原贷款发放城市首套房贷利率政策下限高于LPR的，适用贷款发放城市首套房贷利率政策下限。

中国银行：若当地下限高于全国首套房贷款利率政策下限（简称“全国下限”），贷款加价幅度调整为当地下限；反之，若贷款利率高于全国下限，贷款加价幅度调整为全国下限（即LPR+0BP）；若贷款利率低于全国下限，则不做调整。

建行：调整后的利率将以全国首套房贷利率政策下限即对应期限（原贷款合同期限）的LPR利率为准。如上述期间贷款所在城市首套房贷利率政策下限高于上述调整后拟执行水平的，调整后的利率将以对应政策下限为准。

3.对于2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）期间发放的存量首套个人住房贷款（包括已签约但尚未发放的贷款）：

农业银行：利率水平调整为全国首套房贷利率政策下限，即原贷款合同期限对应的LPR减20个基点；若贷款所在城市首套房贷利率政策下限高于原贷款合同期限对应的LPR减20个基点，则执行发行时的首套房贷利率政策下限；若利率水平不高于原贷款合同期限对应的LPR减20个基点或不高于贷款所在城市首套房贷利率政策下限，则不做调整。

工行：最低可调整为相应期限的全国首套房贷款利率政策下限，即LPR-20BP。如原贷款发放城市首套房贷款利率政策下限高于LPR-20BP的，则适用贷款发放城市首套房贷款利率政策下限。

中国银行：若当地下限高于国家下限，贷款加成率调整为当地下限；反之，若贷款利率高于国家下限，贷款加成率调整为国家下限（即LPR-20BP），若贷款利率低于国家下限，则不做调整。

建行：调整后的利率以全国首套房贷利率政策下限为准，即相应期限（原贷款合同期限）LPR-20个基点。如上述期限内，贷款所在城市首套房贷利率政策下限高于上述调整后拟执行水平，则调整后的利率以相应政策下限为准。

2、首套房存量贷款利率调整申请与二套房转首套房贷款利率调整申请有何区别？

工行表示，对于原按照本市首套房贷利率政策发放、目前以LPR定价的存量浮动利率房贷，该行将按照上述调整规则主动分批调整贷款利率，如有特殊需求，请与原贷款服务行联系。原房贷利率标准在贷款发放时执行。对于本公告所述目前符合本市首套房贷利率标准的存量房贷，即“二转一”的存量房贷，或不良贷款到期未清偿本息的存量房贷，需主动向该行申请利率调整，工行审核符合条件后，将按照上述调整规则调整贷款利率。

农行称，按照《通知》要求，可以采取变更贷款利率和置换新发放贷款两种方式，两种方式效果相同，从操作便捷性来看，后者需要的流程较多，耗时较长。为方便客户，农行主要采取变更贷款利率的方式，农行将从2023年9月25日起分批主动降低利率，无需客户申请。 客户如需更换新发放的贷款，请于2023年9月25日起向贷款经办行提出书面申请。经查询不属于调整范围，但目前实际住房情况已符合住房所在城市首套住房标准的客户，可于2023年9月25日（含）至2023年10月22日（含）期间，登录我行手机银行，自行发起首套住房利率标准认定申请，并在线提交贷款经办行核准的承诺书、家庭住房套数查询结果等相关证明材料（具体材料清单将于近期发布，敬请留意）。客户也可线下向贷款经办行提出申请并提交材料。经认定符合《通知》条件的，自2023年10月25日起分批调整。2023年10月23日（含）后提出申请的，我行将在10个工作日内完成认定，对符合《通知》条件的及时调整。

中行表示，对符合条件的存量首套房贷款，客户无需提出申请，银行将通过批量调整的方式统一进行调整；对符合条件的存量二套房及以上贷款，客户主动向银行申请利率调整，并提供证明材料，经中行审核通过后，分批或个别进行调整。

建行表示，若贷款签订合同时未达到首套住房标准，但目前实际住房情况符合本市首套住房标准的，借款人申请时须提供首套住房相关证明材料。

3、目前以固定利率或基准利率计息的存量房贷应如何调整？

总体来说，浮动贷款利率需要转化为LPR定价之后才能进行调整。

工行表示，对于目前以固定利率或基准利率定价的存量住房贷款，客户需主动向该行申请利率调整，先按照中国人民银行公告〔2019〕30号的有关要求转为以LPR定价的浮动利率贷款，再按照上述调整规则调整贷款利率。

农行表示，按照《通知》及中国人民银行公告2019年第30号相关要求，符合首套住房贷款利率政策且持有未按照LPR定价的固定利率贷款或按照参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款的客户，在调整利率前，须申请转换为以LPR为定价基准的浮动利率贷款；未申请转换的，不得办理。固定利率贷款转换为以LPR为定价基准的浮动利率贷款，重定价日期为次年1月1日，重定价周期为12个月。按照参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款，转换为以LPR为定价基准的浮动利率贷款，重定价日期和重定价周期与原合同一致。

农业银行表示，凡贷款发放时符合首套房贷款利率政策且需转换定价基准的客户，可于2023年9月22日(含)前向贷款受理银行提出书面转换申请，并于2023年9月25日纳入批量调整范围；对此后提出转换申请的，该行将在2023年9月25日(含)后及时为其办理转换手续，并下调定价水平。自2023年9月25日起，农业银行将提供网上转换申请服务。

农行还指出，对于目前实际住房条件符合所在城市首套住房标准，需要转换定价基准的客户，需在办理首套住房认证时申请转换定价基准。认证通过的，利率定价基准转换将与贷款利率水平调整同步进行。根据中国人民银行公告2019年第30号相关要求，定价基准只能转换一次，转换后不可再次转换。

中国银行表示，将按照中国人民银行公告〔2019〕30号的要求，先将固定利率贷款转换为以贷款市场参考利率(LPR)为定价依据的浮动利率贷款，随后对存量住房抵押贷款利率进行调整。

建行表示，对于固定利率贷款或按基准利率定价的贷款，借款人可以申请转换为按LPR定价的浮动利率贷款，并与银行签订协议。