解析新加坡住房体系：如何实现居者有其屋？

文｜风马牛房地产研究院·内容组

全文共3628字，预计阅读需要6分钟。

熟悉冯叔的人都知道，在《买房那些事儿》中，冯叔提到，世界上解决住房问题主要有三种模式：美国的市场化模式、新加坡的HDB+私人住宅模式、德国的租赁模式。

△ 几十个买房问题，可以看看冯叔的回答

冯叔对新加坡的住房模式十分赞赏，新加坡被认为是世界上解决住房问题最好的国家之一，其可负担房屋制度源自建国领袖李光耀“全民居屋”的理念，对我国住房制度也颇有启发。

那么，新加坡的住房体系是如何构建的？私人开发商和投资者如何在满足政策议程的同时获利？新加坡房地产开发商目前的竞争格局如何？本文将尝试回答这些问题。

此外，今年8月第三届新加坡房地产训练营，冯叔还将带领学员们前往新加坡进行实地调研，为期六天的行程将帮助学员们更好地了解新加坡房地产市场，学**到更多先进的商业理念。

01新加坡住房制度变迁60年史

任何国家的住房制度建立都不是一朝一夕就能实现的，新加坡60年来的转型充分展现了其韧性、创新力和适应力。

1960年，刚刚摆脱英国殖民统治的新加坡社会发展比较落后，住房条件很差，当时近200万人口中，近一半无房可住，有房的家庭也大多住在贫民窟或棚户区。

△居者有其屋政策

新加坡开国元勋李光耀说：“我们会竭尽全力去实现我们的目标：让每个国民的家庭都能拥有自己的家。”为此，新加坡制定了政府提供土地、房产等一系列政策，确保所有国民都有房子住。

为了兴建、分配和管理政府提供的公共住房，新加坡于1960年颁布了《建屋发展法》，成立了建屋发展局（HDB），政府牵头兴建大规模、低标准、小型的公共住房，这些房子被称为“组屋”，提供给中低收入家庭。

1964年，政府推出“居者有其屋计划”，相关配套措施不断完善；1965年，中央公积金制度建立。目前，新加坡公积金缴费率已达40%左右，且比较稳定。

△新加坡售价最高的组屋位于市中心。据《联合早报》报道，今年4月，一套位于40楼以上、面积约90平方米的四居室公寓以140万新元的价格转售，相当于730万元人民币。

经过多年的发展，新加坡居民住房短缺问题逐渐得到解决。基于人们对美好生活的追求，政府的住房政策开始转向提供改善型住房。1974年，国营的住房和城市发展公司（HUDC）成立，建造中等收入家庭可以购买的公共住房。

这一时期，新加坡有“组屋”可供出租，也就是我们国家的“廉租房”，只占5%左右，户型多为“一房、两房”；其他都是99年产权的“组屋”，户型以“四房、五房”为主，相当于中国的三房、四房，面积在90-120平米之间，符合条件的居民可以分期购买，也有各种购房补贴。

1979年，政府放宽了公共住房的转售限制，溢价幅度巨大的“公屋”为富裕居民提供了有效的退出渠道，也在无形中推动了新加坡私人住房市场的发展。到了1985年，超过80%的居民居住在政府提供的不同类型的公共住房中，新加坡真正实现了“人人有家”的目标。

扩大开放后，国际资本流入速度加快新加坡元，其他国家富豪热衷于投资新加坡私人住宅，推高了新加坡私人住宅的价格水平，私人住宅也随着资本市场起起伏伏，经历了过山车式的涨跌。

进入90年代，新加坡商业地产发展也发生重大变化，城市综合体迅速崛起。一方面，新加坡鼓励本国企业到海外投资，以获得更大的市场空间，远东机构、凯德集团等大型房地产企业纷纷进军海外市场，在中国、马来西亚、印度等地进行投资；另一方面，外资房地产开发商也在新加坡投资，包括香港财团、万科等。

△新加坡最繁华的商业街乌节路，汇聚了51家商场、25家酒店、5000多家商铺，每年有800多万游客经过这里。代表项目有新鸿基地产与凯德置地联合开发的商场ION ，也是中国游客最喜爱的商场；新加坡最具现代气息的购物地标；乌节路上第一家百货商场诗家董；乌节中心城、远东广场、好运中心，以及数个住宅项目，均是远东集团的杰作。

02公有制为主、私有制为辅的住房供应体系

总结一下，新加坡的住宅房地产包括三大类型：

第一类是HDB，中文叫HDB。在价格方面，政府完全垄断HDB单位的销售，并会负责基本装修。价格由政府决定，主要根据经济状况和居民收入。认购、分配和转售都有严格的规定。

△新一代组屋—— Court HDB Flats。新加坡的组屋认购价范围很广，从50万至100万新元不等，相当于260万至530万人民币左右。

配套方面，大型社区将有轻轨，出行方便。社区内没有围墙，没有门卫，外面的车辆可以直通。政府也会提供保姆式的贴心服务，比如房屋更新维修、大规模装修，还有游泳池、儿童游乐场等公共配套。考虑到居民可以在附近就业，组屋内会预留10-20%的土地作为工业设施……

第二种是公寓，中文叫公寓，最常见的产权是99年、999年和永久产权，有些是开放给外国人购买的，价格基本是同年HDB单位的3-4倍，还要交昂贵的印花税，最新政策是把外国人的印花税提高到60%，房价高是税收的缘故。

这里还有一种比较特殊的，叫EC Condo，中文叫 ，也就是上文说的针对中等收入家庭的公屋。2005年，政府首次允许私人发展商涉足公屋领域，室内装修设计媲美私人公寓，售价却低于私人公寓，一推出就受到民众的欢迎。

第三种是中文叫有地私宅，也就是别墅，只卖给本国公民，特殊情况下永久居民也可以申请购买，但需要政府批准。

截至 2021 年，新加坡共有房屋约 139 万栋，其中包括 110 万套 HDB 单位（78.3%）、23 万套公寓（16.5%）和 6 万套别墅（4.9%）。

目前，新加坡已形成以公共组屋和公寓为主的可负担住房市场，与中高档公寓、别墅为主的私人住宅组成的住房体系。在这个人口近600万的国家，近80%的人口居住在公共组屋，约20%的人口选择私人住宅，形成了以公共住房为主、私人住宅为辅的双重市场结构。

△图源/联合早报，近两年，新加坡新建私宅价格在每平方英尺2000至2700新元不等，相当于中国房价每平方米9.5万元，一套100平方米左右的公寓，就要几千万，新加坡私宅价格确实不低。

而且完善的公屋制度并没有影响到私人住宅市场的发展，2018年至2022年，新加坡私人住宅价格的涨幅分别为7.9%、2.7%、2.2%、10.6%、8.6%，涨幅基本相当可观。可以说私人住宅为高收入人群和外籍人士提供了投资机会，但其波动并没有对新加坡大部分居民造成大的影响，两者相互发展，相辅相成。

不过新加坡私人住宅市场的马太效应也相当严重，目前排名前十的房地产开发商占据了私人住宅市场份额的75%以上，排名前五的房地产开发商甚至占据了私人住宅市场的一半份额。

03那些熟悉的新加坡开发商

和大多数国家一样，新加坡早期的房地产龙头企业几乎都以住宅开发业务为主，并借着世纪之交的全球化和资产证券化两辆快车，让新加坡房地产行业得到了进一步的发展。

众所周知，新加坡是一个小国，面积只有上海的九分之一，市场需求大部分靠公共住房供应来满足，这导致几乎所有新加坡开发商都实施“走出去”战略，这成为他们拓展全球业务的必由之路。

//远东

在香港，人人都知道地产大亨李嘉诚；而在新加坡，与李嘉诚同样影响力的地产开发商是黄廷方。

黄先生早在1934年就从中国移民新加坡，后来被誉为“乌节路之王”。地产帝国的两大主力——远东集团和信和置业，分别由黄廷芳的两个儿子掌管。远东集团专注于新加坡本??地项目建设，信和置业则专注于香港。

△黄志祥、黄志达兄弟

新加坡和香港已开发了700多家酒店、购物中心和公寓；新加坡每六套私人住宅中就有一套是由远东集团建造的。

//丰隆集团

81岁的郭令明是丰隆集团主席，祖籍福建同安，曾是新加坡首富，是丰隆集团创始人郭方峰的长子。

目前，丰隆集团旗下拥有11家上市公司，是世界领先的跨国专业管理集团，核心业务遍及中国及中东等亚太地区、欧洲及北美等地区，涵盖房地产投资及开发、酒店所有权及管理、金融服务、贸易及工业等。

在中国，丰隆曾在成都建立总部基地，在重庆运营两个住宅项目，但因适应当地情况而将项目股权出售给万科；以及内地首家豪华五星级酒店——上海千禧香港海鸥饭店，以及首个大型商业地产项目——千禧滨江国际社区。

//凯德置地集团（）

大家应该对凯德集团很熟悉了，凯德集团于1994年进入中国，目前在中国40多个城市拥有/管理着200多个项目。

凯德集团的投资组合横跨多个房地产类别，包括写字楼、购物中心、工业园区、工业及物流物业、商业综合体、城镇开发、服务式公寓、酒店、长租公寓及住宅物业。集团业务覆盖全球30多个国家240多个城市，以新加坡和中国为核心市场，并持续拓展至印度、越南、澳大利亚、欧洲和美国等市场。

// 星狮地产 ( )

星狮地产是一家跨国房地产及物业管理公司，在新加坡及东南亚、澳洲、欧洲和中国开发、拥有和管理房地产。据悉，星狮地产在新加坡拥有7个商业空间、13个大型商场、55个住宅项目，总资产约426亿新元。

中国一直是星狮地产非常重要的市场，在位于新一线城市顶端的成都，也能看到星狮地产的项目——大河仓，这是一个高端的现代服务业综合体。

可以说，过去60年的成功经验让新加坡很好地解决了公共住房领域的问题。然而，房地产领域也出现了许多新的需求，如应对人口老龄化、人口结构变化、更好地平衡工作与生活、更优质的工作空间等。新加坡是如何解决这些问题的？

让我们在第三届新加坡房产训练营中寻找答案吧~