楼市降温，房地产股机会隐现，投资需注意哪些因素？
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|昨日，港股多只知名地产股暴跌，富力地产跌10.71%，绿地中国控股跌6.22%，碧桂园控股、华润置地、融创中国控股跌幅均超4%，国内地产股市值一天内蒸发逾600亿港元。
今日A股早盘，保利地产、万科A、招商蛇口、新城控股等跌幅均超3%。另外，截至今年8月底，全国共有807块土地流拍，总流拍建筑面积7954万平方米，为去年同期的7.3倍。
土地拍卖频繁流拍，往往被视为楼市降温的重要信号。如何看待分化愈发严重的房地产行业？投资地产股需要关注哪些因素？
楼市降温 地产股机会显现
△中央电视台财经《交易时间》栏目视频
与地产股的疲软表现形成对比的是，国家统计局的数据显示，8月70个大中城市中，新房价格上涨的城市达到67个，涨幅持平的城市为2个，价格下跌的城市仅有1个。此外，全国房地产市场库存数据已降至51个月以来的最低水平。
今年的房地产市场，一方面不少城市房价持续上涨，另一方面却出现大量土地流拍。今年以来，全国土地流拍已逾800宗，且流拍数量逐月上升，这被很多人视为房地产市场降温的信号。
昨日，受相关传言影响，港股中资房企股价大幅下跌：旭辉控股集团跌6.49%，绿城中国跌6.22%，碧桂园、世茂房地产、绿地香港跌幅均超过5%。此外，华润置地、融创中国、中国恒大、富力地产、龙湖集团跌幅均超过3%。
今日A股房地产板块表现基本一致，直接低开，新城控股低开5.09%，招商蛇口、万科、保利地产、华夏幸福均低开3%以上。
从整个房地产行业来看，在“房住不炒”、“抑制房价上涨”的主旋律下，今年大部分城市的房价依然在上涨，因此各地房地产调控政策仍在加强，限购、限贷，再加上整体金融去杠杆，不少大型开发商也开始放缓拿地、开发节奏。
这或许也反映在整个房地产板块的表现上，在1月份大幅上涨之后，2月份以来整个板块持续下跌，地产板块指数从8月初2063点的高点跌至1264点的低点，最高跌幅超过38%。
不过，在大幅下跌之后，房地产板块的估值优势正在逐渐体现。从目前A股市场129家房地产公司的估值来看，31家公司动态市盈率低于10倍，占比24%，66家公司动态市盈率低于20倍，占比51%。如此低的估值在历史上并不多见。
此外，今年前8个月，全国新房销售面积突破10亿平方米，销售额近8.94万亿元，创下历史新高；房地产开发投资7.65万亿元，连续两个月实现两位数增长；房地产企业购置土地1.64亿平方米，土地成交价款8177亿元，同比分别增长15.6%和23.7%。
一方面政策调控导致股价下跌，另一方面房价和销量不断增长，房企估值越来越低。投资还是要看趋势，看公司业绩。往往在你最悲观的时候，机会就开始出现了。
机构观点：房地产板块估值处于相对较低水平
△中央电视台财经《交易时间》栏目视频
房地产板块近期股价表现疲软，在监管加码但行业融资边际改善的背景下，如何看待房地产板块的配置价值？各家机构是这样测算和解读的↓↓↓
东北证券认为，虽然滞销楼盘较多，但主要还是因为土地供应节奏加快，成交量仍然较大。1-8月，房地产开发商土地购置面积1.65亿平方米，同比增长15.6%，增幅比1-7月扩大4.3个百分点；土地成交价款8177亿元，增长23.7%，增幅扩大1.8个百分点。新环境下房企成交趋于谨慎，预计未来土地成交溢价率将进一步下降。
万和证券认为华业地产股票，整体来看，近一年来房地产指数表现相对较差。截至9月17日，沪深300指数和申万一级地产指数近一年累计涨跌幅分别为-16.61%和-27.08%；申万一级地产指数近一年除权现金分红涨跌幅在28个申万一级行业中排名第17位。房地产板块市盈率为9.53倍，在行业排名中垫底，仅高于钢铁和银行的估值。
东吴证券认为，房地产板块估值处于较低水平，截至9月，房地产板块市盈率、市净率均低于全部A股。从历史估值来看，申万一级房地产板块PE不断下滑，相对上证指数、沪深300的溢价倍数已由2015年9月18日的1.58倍、1.88倍降至2018年9月17日的0.81倍、0.88倍。预计房地产板块下半年下行压力较小，加之目前估值较低，具备一定配置价值。
上海投资者：房地产被低估但应谨慎
△中央电视台财经《交易时间》栏目视频
今年半年报显示，房企业绩普遍上涨，但房地产板块表现却不温不火，目前房地产板块上市公司估值普遍在10倍市盈率左右，这样的房地产股是否值得投资？
多位沪市投资者认为，房地产公司业绩虽然向好，但并未传导至股价，主要受监管政策影响，目前板块整体估值不高，具备一定投资价值，但仍需选择其中的龙头公司。
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A股上市房地产公司的估值怎么样？
昨日早盘，香港地产股全线下跌，今日早盘，A股地产股也全线下跌。
今年以来，A股房地产板块跌幅超过25%，板块内138家上市公司，其中仅12家股价上涨，51家上市公司股价跌幅超过30%，跌幅超过50%的有7家，分别是*ST天业，跌幅73.7%，大光控股，跌幅68.4%，粤泰控股，跌幅58.8%，中弘控股，跌幅53.1%，光大嘉宝，跌幅51.9%，亚太实业，跌幅51.3%，海航基建，跌幅50%。
其中，49家市值过百亿的上市公司中，市盈率不足10倍的有29家，市盈率最低的有广宇发展、嘉开城、金地集团、首开股份、荣盛发展，市盈率均不足6倍。净资产收益率超过5%的有28家，最高的有中天金融、华夏幸福、广宇发展、华业资本、陆家嘴，净资产收益率超过10%。资产负债率超过80%的有19家，最高的有中南建设、绿地控股、绿城控股、信达地产、阳光集团，负债率均超过85%。
此外，市值最大的几家房地产龙头公司的市盈率均在10倍以下，净资产收益率在5%至16%之间。
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