魔方生活服务集团获 2019 年集中式长租公寓领域首笔大额融资

事实上，如果不是去年下半年开始的行业洗牌，人们或许还没有意识到长租公寓是一个很难融到钱的行业。这也让2019年春节后出现的这波融资热潮显得尤为珍贵。

此次，魔方获2019年集中式长租公寓领域首笔大额融资；加上此前已完成的三轮股权融资，魔方目前是集中式长租公寓行业融资额最大的运营商。在魔方生活服务集团董事长郑南燕看来，这既是肯定，更是压力与责任。“资本看重的不仅是魔方自身的实力，更是魔方加速轻资产转型、赋能行业的能力。”

另一种整合方式

利润微薄、回本周期长，在行业生存的背景下，相当一部分长租公寓企业都在用“量”讲故事。这背后，是长租公寓企业对规模的渴望，甚至是盲目追求规模下更高资本估值的结果。但显然，这种在互联网理念和资本导向下的发展思路正在受到挑战。2018年下半年租房贷引发的行业爆发，进一步印证了行业“规模病”的危害。

但事实上，长租公寓行业的发展离不开资本的支持。一方面，房源规模一定程度上决定了公寓企业在行业中的话语权。若想推动公寓规模不断增长，首先需要的就是源源不断的资金支持。

从另一个角度看，资本的热度基本和行业发展速度成正比。据TBO不完全统计，2017年，行业内近20个长租公寓品牌共获得超过400亿元融资；而在行业动荡的2018年，行业总融资额急剧下降，仅为50亿元左右。

对此，郑南雁认为，长租公寓公司能否获得场外融资，不仅是融资额度的问题，更是融资成本的问题：获得低成本、规模化的融资，是保证公寓公司加速扩张的前提。“资本也需要安全感，赢得资本信任的最好方式，还是依靠自身的运营能力。这也是魔方不搞租贷的原因。专注主业，比赚快钱更有价值。”

同时，随着行业整体趋势由粗放型管理向精细化运营转变，随着资本越来越理性，行业资源、资金、业务等开始向头部企业集中，整合成为行业新课题。在D轮融资发布会上，刘嘉还透露，魔方此次融资将主要用于进一步提升品牌影响力、深化运营管理、完善IT系统和会员体系、进行项目并购和轻资产扩张，打造高效、便捷、智能的公寓管理协同平台，赋能行业，成为中国长租公寓管理第一品牌。

图片：魔方公寓

但Magic Cube并不打算走简单的整合之路。在郑南燕看来，当行业发展进入深水区时，单纯依靠资本整合之路并不现实。“这么大的产业，不可能完全靠单一企业的资本来推动。”郑南燕和刘佳为Magic Cube找到的路，就是依靠Magic Cube的强项——运营能力来赚钱。

据刘嘉介绍，Magic Cube拥有行业内最高的楼层效率，这得益于Magic Cube精细化的运营管理。更重要的是，经过十年的积累，当这套标准化的管理流程和智能化运营体系具备大规模复制和输出的可能时，Magic Cube也具备了赋能行业的基础。

此次融资发布会上，魔方还启动了加速其轻资产战略的计划，即通过特许经营、托管、合资等各种灵活的合作方式，帮助房地产开发商、建筑商、物业持有者等降本增效，并最终通过参与运营过程获得一定的收益。

在郑南雁的设想中，Magic Cube不是整个市场中强硬的“老大哥”，而是一个足智多谋的“军师”。他认为，一家企业要想生存下去，首先要选择自己在整体环境中的位置。短时间内大量长租公寓运营商涌入市场，导致人才等资源供需失衡，运营商遭遇诸多挑战，而这正是成熟运营商彰显价值的时候。

轻资产如何管理？

据郑南燕介绍，加入魔方轻资产战略的合作伙伴主要包括两部分：一部分是中小型公寓运营商，为了在激烈的竞争中生存，需要一定的运营助力，对于这些合作伙伴来说，魔方的轻资产加速计划效果迅速且显著；另一部分是政府部门或者相关国企。由于多地政府大力推进租赁土地建设，市场上大量集体土地、租赁土地成为优质供给，而他们缺乏相应的长租公寓运营经验。对于这些合作伙伴，魔方需要输出长期的线性运营管理，因此魔方选择与当地企业成立合资公司等方式，深度介入项目运营流程。

目前，与地方政府、国企合作发展长租公寓项目正成为长租公寓行业的一大趋势。2018年10月16日，住房和城乡建设部发文确定浙江、安徽、山东、湖北、广西、四川、云南、陕西等8个省（区）开展政府购买公共租赁住房运营管理服务试点，尝试将公共租赁住房交由长租公寓品牌托管运营。显然，Magic Cube不想错过这样的机会。

在这个平台战略模式下，赋能的第一步就是系统的输出。Magic Cube计划将自己的系统开放给合作伙伴，同时Magic Cube也会配备专门的技术人员，讲解系统后续使用过程中遇到的各种问题。此外，Magic Cube还会根据合作伙伴的要求，输出团队、培训、金融服务等其他内容。

据悉，短期内Magic Cube将主要选择中心化长租公寓运营相关的合作伙伴，在合作形式和定价方案上Magic Cube都有着灵活的处理方式。

相比于单纯的资本并购带来的整合压力，轻资产策略似乎是一种更为稳健的做法。一方面，通过参与合作方的运营管理，Magic Cube可以积累更多的管理经验，对自身公寓项目的发展也有一定的借鉴意义；另一方面，系统输出带来更多的数据积累，为Magic Cube后期的运营提升提供了更多的想象空间。更重要的是，当Magic Cube开始对行业产生越来越积极的影响时，Magic Cube作为行业龙头企业的价值将被进一步放大。

作为国内经济型连锁酒店行业的领军人物，郑南燕加入Magic Cube后所采取的轻资产策略，难免让人觉得Magic Cube是在走国内经济型酒店的老路。对此，郑南燕表示，长租公寓与经济型酒店在客户构成、定价方式、项目开发、成本结构、人员配比等方面的发展逻辑都存在诸多差异。一个显著的例子就是酒店和长租公寓行业的毛利率有高有低，这决定了二者在扩张思路和业务运营上的差异。

此外，在发布会上，郑南雁还提到，Magic Cube对我趣的投资，其实也可以看成是一种整合。目前我趣也主要以轻资产模式为主，未来与Magic Cube的合作可能性也非常大。这种非收购式的整合方式，也是Magic Cube实现共存整合的另一种价值。

继续关注蓝领公寓

据悉，魔方生活服务集团的品牌矩阵目前包括白领公寓品牌魔方公寓、中高端公寓品牌摩尔公寓、青年公寓品牌V客青年公寓、企业公寓品牌9号楼公寓。其中，郑南雁告诉TBO，从魔方自有资产的发展来看，9号楼公寓正呈现增值态势。

公开资料显示，魔方于2016年上线9号楼公寓项目，这是当时国内首个B2B模式的社会化蓝领公寓项目。目前9号楼公寓已覆盖北京、上海、广州、深圳等10个城市，为瑰丽酒店、喜来登、洲际、中国移动、顺丰等500余家企业员工提供住宿服务。

从目前国内的情况来看，随着相关政策的出台和完善，蓝领公寓正在成为行业新的蓝海。

2017年12月18日，杭州市住房租赁试点工作组印发《关于加快推进临时租赁住房筹集和建设的意见》等文件，明确计划到2020年底累计推出4万套农民工临时租赁住房；

2018年5月，深圳发行全国首只公租人才公寓REITS，架空额度200亿元；深圳市规划国土委也发布相关规划，提出2018年新建人才住房、保障性商品住房和公共租赁住房约5万套，总面积约268万平方米；

2018年6月15日，北京市住房和城乡建设委等有关部门联合印发《关于发展租赁职工宿舍的意见（试行）》，提出租赁职工宿舍不得分段出售或者变相出售；

从企业角度来看，蓝领公寓作为面向B端企业客户的服务模式，拥有相对稳定的租客群体资本魔方，为长租公寓运营商降低了空置风险，带来更稳定的租金收入。同时，蓝领公寓以多人间为主，集中管理更省心，降低销售成本，相比白领公寓在楼层效率方面更加突出。

另有数据显示，目前90%的资本都集中在白领公寓市场，这导致国内长租公寓玩家以白领公寓为主力，同质化现象严重，利润增长有限。这也使得占流动人口15%-20%的蓝领阶层租房需求成为新的竞争点。

作为国内蓝领公寓领域的领军企业之一，9号楼公寓对于魔方而言意义非凡。魔方本轮D轮融资的投资方CDPQ亚太私募股权投资总经理林明安也对9号楼公寓项目给予了高度评价，认为它不仅成为了魔方创新能力的象征，更是魔方打造品牌形象、证明运营能力的标志性案例。

谈及2019年的工作重点，郑南燕表示，未来，魔方会把9号楼公寓放在更加核心的战略位置，通过软实力去整合市场，此外，魔方还将在公租房、人才公寓的市场化采购和服务等方面寻找更多的合作机会。

事实上，随着魔方巨额融资的消息传出，整个公寓行业的头部效应已经愈发明显，行业的洗牌与整合在即，以软实力赋能市场是否是公寓行业的最佳解决方案，还需要时间来验证。但魔方现在所做的一切：通过提供标准化+定制化的产品和专业化的运营，为城市年轻人打造理想而稳定的家园，同时为企业解决员工住宿问题，帮助企业降低人力成本，为城市吸引和储备优质人才，也正是魔方品牌的初衷。

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【作者为网易新闻·网易《各有各的态度》签约作者】

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