第一太平 住房租赁市场迎政策利好，高端公寓租赁市场发展路径探讨

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同日，中国人民银行、国家金融监督管理局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，对住房租赁相关的投融资、管理、退出等方面提出17条指引，培育和发展住房租赁市场。

此前，二十大报告也强调要加快建立多方供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。住房租赁是我国住房制度的重要组成部分，随着近年来利好政策的不断积累，住房租赁行业将如何发展？相关参与主体将面临哪些机遇与挑战？备受市场关注。

凤凰财经专访第一太平戴维斯公寓运营及资产管理部总监朱益清，就住宅租赁、高端公寓、城市更新、消费需求、投融资、管理、退出等话题进行交流，探讨高端租售住宅运营服务的新发展路径。

高端公寓租赁市场

政策获“助力”

考验运营商“真本事”

作为在高端租赁公寓领域耕耘20多年的资深人士，朱益清对于近期密集出台的住房租赁政策感触颇深：“从业这么多年，国家对住房租赁行业的支持力度是前所未有的。”

在朱益清看来，这无疑是行业发展的一剂“强心针”，未来租赁行业的发展前景会更好、更规范。

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第一太平戴维斯成为城市精品公寓品牌运营商

不过，政策大力扶持住房租赁市场，对于参与者而言，既是利好，也是压力。朱益清坦言，在政策推动下，住房租赁行业的参与者会更多，竞争也会更加激烈，考验运营者“真本事”的时候到了。

高端公寓租赁市场

投资原则：“求稳不求快”

经营核心“以人为本”

这一现象在高端公寓领域更为明显，近年来高端公寓受到百鸿地产、招商蛇口、龙湖集团、东城集团等国内开发商的青睐，国内外私募基金等投资者也纷纷加大对高端公寓的投资。

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第一太平戴维斯成为城市精品公寓品牌运营商

“不同于长租公寓第一太平，未来3-5年高端市场的供应量较过去会有所增加，但不会呈几何级数增长。”朱益清坦言，这与高端公寓的运营逻辑有关。

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第一太平戴维斯成为城市精品公寓品牌运营商

除了楼盘产品本身的高品质，高端公寓还需要专业团队提供优质的运营服务，真正做到在细节处回应住户的需求。“高端服务式公寓本质上是一个‘人本事业’，从客户需求出发，运营商需要始终保持对市场的高度敏感度和运营策略执行的高效率。”

传承百年英国管理

打造中国公寓标杆

朱益清介绍，第一太平戴维斯是一家成立近170年的全球领先房地产咨询公司，深耕中国高端公寓市场20余年，始终致力于以客户需求为核心驱动力，坚持用独立的视角，以专业化的管理和高标准的人文服务精心打磨住宅产品，因地制宜地赋予项目独立的人文气质，推动住宅领域持续健康发展。

凤凰财经：1月份住宅租赁利好政策不断，租赁市场呈现出怎样的投资格局？

朱益清：

“高增长投资产品”

在过去的2023年，公寓交易份额虽然只占18%，但却是所有交易中增长最快的类别。原因很简单，公寓是需要长期经营、长期努力的产品，过去投资者往往追求短期快速回报，随着国家在金融方面政策支持力度的加强，公寓是一个具有高增长属性的新兴市场，投资者也会更青睐公寓产品。

对于从业者来说，政策支持既是利好，也是压力。在过去的投资赛道中，很少有投资人会把公寓当成“重头戏”或者产业链，但现在国家开始重视住房租赁行业，也在投融资、资本退出渠道等方面给予住房租赁更多的支持，鼓励投资人、运营商等进入住房租赁行业。这对于行业的发展无疑是一剂“强心针”。相信未来租赁行业的发展前景会更好、更规范。

凤凰财经：未来3-5年，您预计高端住房租赁市场会达到什么规模？您如何定义“高端”？

朱益清：

“高端租赁公寓定义：高端硬件、统一产权、专业管理”

我们通常不把长租公寓纳入高端市场，所以高端住房租赁市场的规模其实比较小。因此未来3-5年，高端市场的供给量可能比过去有小幅增长，??但不会呈几何级增长。

对于“高端”公寓，官方其实并没有一个明确的定义。对于消费者而言，住房最重要的功能应该是提供一个能量场，让他们在忙碌之余可以给自己充电。因此，我们认为高端公寓必须具备的基因，除了建筑产品本身的高品质，还有业主统一的产权，以及专业团队提供运营服务，真正做到在细节上回应住户的需求。

凤凰财经：解决当前住房租赁行业“参与度高、同质化”问题的关键是什么？

朱益清：

“拥有专属的人文标签和定制服务”

对于住户来说，同质化最直观的感受就是产品，以往的产品确实大同小异，但每个项目在给客户提供同样安全感和优质服务的同时，也应该有自己独特的人文标签，其中管理和服务非常关键。

在服务方面，我们想尝试传达的是，服务从来都不是画清单那么简单，而是理解并满足客户的需求，才能为公寓这个居住空间不断加分。这就像我们自身的发展一样，服务业态一直在变，但专业服务本身却没有变，所以公司才能百年不衰。

凤凰财经：“新中产”和“Z世代”正在成为消费主力，在您的观察中，这一消费群体对于租房产品的需求发生了哪些变化？

朱益清：

“轻材料，重身体感觉”

从观察来看，租房人群年龄层越来越年轻，不少00后已入驻高端服务项目。无论是00后还是新中产，在居住方面都趋向于轻物质，更注重体验。

从很多社交平台也可以看到，年轻一代或者说中产阶级更倾向于“随行随住”，追求多元化的生活方式，服务式公寓可以为他们提供这样灵活的居住循环，而不是像过去那样把人和房子捆绑在一起。

凤凰网：大资管时代也对租赁房屋的安全属性、租户稳定性、入住率、运营能力、收益等方面对运营者提出了更高的要求，您对此怎么看？

朱益清：

“运营逻辑不一样，思维方式不一样”

现在市场逐渐从赚快钱转向赚稳钱，操作逻辑和过去完全不一样，在住宅租赁方面，资产管理人往往扮演着“管家”的角色。

要有很强的资源配置能力，比如能快速打通从硬装到软装的供应链渠道；

资产管理者不一定要做标准化的产品，但要保持核心服务和项目价值探索的标准化，再结合当地的人文环境，做出有情感的产品和服务。