2017 年房地产调控政策密集发布，如何防范化解市场风险？
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“在过去20年的房地产调控中，从来没有一次出台的调控政策力度像2017年这么接近，今年中国房地产调控政策的力度是前所未有的。”
谈及对2017年房地产市场调控的感受，中原地产首席分析师张大伟在发给《法制周刊》记者的一份楼市分析报告中说道。
中国房地产研究中心统计数据显示，截至12月13日，全国已有近110个城市和部门(县级以上)发布房地产调控政策，调控政策发布次数超过250次。
在业内人士看来，总体来看，2017年密集出台的房地产市场调控政策更多围绕“房住不炒”、防范房地产市场泡沫风险等。
那么，回顾即将过去的2017年，密集出台的政策如何“防范和化解房地产市场风险”？
“应该说，2017年的各类政策内容，从化解市场风险的角度来说，其实都是针对需求侧的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《法制周报》记者表示。
商改住遭遇“史上最严厉政策管控”
“回顾2017年，在房地产市场的风险防控方面，应该说对商改住的调控政策是最猛烈的，影响也比较大，同时也超出了市场的预期。”严跃进说。
所谓“商改住”，是指开发商将一些商业或办公开发项目改变规划，以“商务公寓”或“酒店式公寓”的名义向买家出售，且不设限购；但开发商的这种行为在政策层面是不允许的，属于违规行为。
2017年，我们或许可以从北京、上海等地的商业地产改造政策调控中窥见一斑。
3月26日，北京市住房和城乡建设委等五部门联合发布《关于进一步加强商办项目管理的公告》，明确禁止将商办项目擅自改变为居住或者其他用途；开发商在建（含在售）商办项目只能销售给依法登记的企业、事业单位和社会组织，不得销售给个人。
5月23日，北京市住房和城乡建设委发布关于“326”商住新政的补充说明，明确3月26日前购买的商办物业可以出售，但购房者须符合政策要求。
同月17日，上海市住房和城乡建设管理委员会官网也发布《关于开展商业办公项目清理整顿的意见》。
意见提出，上海将停止审批公寓式办公项目，对尚未上市销售的项目进行重新审核。“对已批准但未开工建设的项目，要重新进行图纸审查。对已销售但未交付入住的项目，要按照商务办公用房功能进行综合整改，相关部门要联合检查，对不符合商务办公要求的，不得交付使用，不予办理房屋交易登记手续。对开发商在销售过程中存在误导行为的，要支持购房者依法维护自身合法权益。”
“类似于北京、上海对商办项目的各项管制，其实也是因为这类商改住的背后存在很多投机行为，很容易推高这类房产的价格泡沫，所以会有相关的管制来化解其中的风险”，严跃进说。
在严跃进看来，这样的政策不仅会影响房地产交易市场，还会影响后续的供给侧市场，“特别是现在很多机构投资基金都不敢进入这样的市场。”
严查“消费贷”流入房地产市场
“另外，从实际操作上看，包括对首付贷资金的查处，以及银监会规定商业银行部分信托资金不得流入房地产领域，其实都是为了控制房地产市场背后的高杠杆因素”，严跃进表示。
事实也确实如严跃进所说。
《法制周刊》记者注意到，9月5日，北京银监局、人民银行营业管理部联合下发《北京银监局、人民银行营业管理部关于开展银行个人贷款资金违规进入房地产市场行为检查的通知》，要求北京银行业金融机构对个人经营性贷款、个人消费贷款开展自查，重点检查“按揭贷款”等资金违规流入房地产市场的情况。
此外，9月8日，北京市住建委发布《关于开展房地产经纪机构违规行为检查的通知》，要求中介机构对近3个月内代理机构和从业人员的经营活动进行自查。
自查内容包括：为购房者办理“消费贷款”“经营性贷款”“个人信用贷款”“抵押贷款”作为购房首付；协助、指使购房者提供虚假材料获取购房资格或者购房贷款等六类违法行为。
银监会在9月29日的银行业经营管理工作吹风会上也表示，将严查消费贷资金，严厉打击首付贷。
此后，广东、江苏、重庆、江苏、江西等地也相继出台相关消费贷款政策，严查“消费贷”“经营贷”“信用贷”以及信用卡大额套现等行为，防止信贷资金违规流入房地产市场；同时，据多家银行工作人员反映，还收到金融风险提示，要求其加强个人贷款管理，慎重发放个人消费贷款。
“从风险防控的角度，预计未来类似灰犀牛的风险还是需要重点防范的，预计2018年资本市场还是会出现各种监管出台，比如严查各类违规资金进入房地产市场等”，严跃进说。
限售成为新限制政策
“2017年，全国房地产政策的重点是楼市泡沫风险，可以看出2017年收紧政策的力度很大，尤其是二季度开始的各项政策。”严跃进表示，“总体上看信用卡怎么套现，这样的政策也符合因地制宜、分类调控的调控导向，对楼市健康发展有积极作用。‘房子是用来住的、不是用来炒的’被写进了十九大报告，这也意味着未来几年对房地产投机的调控不会放松。”
在严跃进看来，2017年房地产市场对需求侧的抑制导向十分明显，而且与前几年相比，2017年出台了新的限制性政策——限售，充分体现了“房子是用来住的、不是用来炒的”政策导向。
“从限售政策的版本看，不少城市规定购房者在取得房地产证两年内不得转让或交易相关房产。这样的政策有利于延长房产的二次交易时间，在提高住房持有成本的同时，也使得购房者的住宅投资相对理性，对于市场形成更多的租赁房源也有积极意义。”严跃进说。
易居研究院《2017-2018年全国房地产市场报告》显示，全国限购城市目前已超过50个。
值得一提的是，以“房子是用来住的、不是用来炒的”为核心的房地产市场调控政策将持续到2018年。
12月23日，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开。其中，会议明确，2018年将继续加强房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。
“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚持调控目标不放松、力度不放松，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，继续严格落实各项调控措施，防范化解房地产市场风险。”全国住房和城乡建设工作会议提到。
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新媒体运营编辑吴冰
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