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开发商适应新的现房销售制度，第一步也是最重要的一步就是获得优质土地。

进军海南后，浙江元隆地产在2020年和2021年先后两次动作。经过多轮招标，国兴CBD红城湖片区和波波波巷片区两块住宅用地高价中标，转化为海口房地产。楼面价更新为13868元/平方米。元隆地产国兴CBD项目“元隆旺品”计划于2023年上市。

熟悉元中地产的消息人士透露，元中在拿地之前考虑得很清楚，希望能拿到最好的土地。走进海南，看海口，来到海口，看国家的繁荣。元龙王信河对面，海南航庭南苑楼盘位于国兴城主城区，后者二手房价格在每平方米2万元至3万元之间。

魏康表示，民营企业融资成本较高，银行也会考虑企业的拿地情况来决定是否批准贷款，会优先考虑。说。

江东新区被认为是海口的下一个中央商务区，江东新区拍卖的土地远多于其他地区。然而，即使在江东新区，不同地块的命运也截然不同。

2022年4月，海口当地拍卖市场上，江东滨海生态中心三幅地块竞拍，两幅成交，一幅落拍。一位熟悉招标情况的业内人士透露，柯东新区未拍卖的土地容积率较高，只能用于一般商品房。

随着产品定位的转变，我们看到开发商在拿地方面变得更加谨慎。

楼杰团队近年来一直在考察海口的土地拍卖市场，市中心的地块大部分来自城市更新项目。这些地块通常面积不大，大部分容积率大于4.0。

王璐透露，目前市场上挂牌的住宅项目用地大部分都是供给保障性住房项目，提供商品住宅用地的很少。与商品住宅区相比，保障性住房项目用地面积更大，楼面价格更低。

海口波波巷地区现有住宅密集，而浙江元隆地产的新住宅项目正在龙华区宝祥路建设，距离中海惠地营销中心约200米。 （南方周末记者周晓玲/摄）

“两个市场” 三年前，海南省在推动二手房销售制度的同时，也积极发展保障性住房。

海南省保障性住房本质上是夫妻共有住房，购房者占70%，政府占30%，价格在每平方米12000元至14000元之间。南方周末记者代表购房者咨询了海口市住房和城乡建设局，一位负责人表示，“后续产权交易细节尚未公开，只是交易的暂定条款。”可以做到。”自买卖合同签订之日起已过去十年，且交易标的房产必须符合申请廉租住房的资格。

一位参与抽奖的海口市民告诉南方周末记者，中奖率相当高，“我办公室里有3个中奖者。”他说。一些房地产经纪人还表示，购买保障性住房并不划算，因为交易要等到10年后才被允许，并且需要与政府分账。

海南省住房和城乡建设局局长王鹏在2023年全省住房和城乡建设工作会议上表示，2023年将完成5万套保障性安居工程建设融资项目。他表示，海南已全面推行省内现房销售制度，从根本上消除了项目融资风险。海南的住房模式将过渡到政府保障和市场支持的双轨制，这是“海南自贸港住房制度新模式”。

预测海南住房市场未来的变化，魏康表示，“未来保障性住房将被视为普通住房，商品房将成为奢侈品，价格也会出现差异化。”“我认为会发生。”

不过，海南房地产市场仍受到全区限购等监管，部分城镇住房登记价格受到限制。海口市住房和城乡建设局已下发通知，正式表示，到2022年5月，完善商品房销售价格登记政策，科学合理确定各项目销售价格登记。据官方介绍，登记价允许在一定期限内每月每平方米上涨80元。

“商品房市场不应该有限价、限购，因为有必要把两个市场分开。”舒东说，“房子是用来住的，不是用来炒的。我们认为这个理念” “非固定价格”不能简单地理解为控制平均价格。海南省可以借鉴新加坡的模式，政府提供公共住房满足低收入群体的住房需求，高端商品房可以放开。

魏康还表示，限购政策不会在全国范围内实施，因为大多数沿海城市主要依靠省外人员和候鸟，除了海口、三亚等住房需求较高的地方。认为应该这样做。他们本身就有度假需求，不能简单地等同于炒房。

“痛苦很快就会消失。”自2018年海南实施全区域限购政策以来，一些企业拿地热情逐渐下降，地方政府在缓解住房用地供应方面也不是很积极。这与海南岛努力建设中国特色自由贸易港、摆脱对房地产业的依赖有关。

王路先生向南方周末记者介绍，海南省土地供应结构发生了变化，最初住宅用地占50%，其余被工业、商业、商业服务业占用，但2019年以来，住宅用地占50%。土地供应结构发生变化，从2019年起，住宅用地占比现已达到50%。大部分土地为商业和工业用地，住宅用地规模因土地供应模式而大幅减少。

但实际上，海南省商务写字楼的需求已经饱和。王璐表示，近年来，一些房地产企业在海南西部收购了工业用地，但近年来已成为房地产企业的负担。这也表明，地方政府调整土地供应模式必须根据当地产业结构和市场需求而定。

2019年，海南省房地产开发投资比上年下降22.1%。尽管商品住宅销售面积和销售金额分别下降42.1%和38.8%，但销售均价仍保持在每平方米1.5万元左右，价格基本保持稳定。非房地产投资占比58.4%，提高6.9个百分点。

南方周末记者测算了2018年至2021年四年海南省土地财政收入分别为516.3亿元、658.1亿元、669.6亿元、588.2亿元，年均增幅分别为27.4%、1.7%和分别为-12.1%。

上述四年土地财政收入占当年全口径一般财政的比重分别为39%、47.02%、49.58%和35.66%。可以看出，2018年至2020年海南省对土地财政的依赖度有所上升，2021年则明显下降。

海南省委常委、常务副省长沉丹阳在2022年接受媒体采访时表示，海南经济曾经是靠房地产拉动的，但目前的情况已经发生了根本性的变化。海南省确定了旅游业、现代服务业、高新技术产业、热带特色高效农业四大产业，这四大产业增加值占海南经济增长的80%以上。

值得注意的是，近五年来，海南地方一般公共预算收支差距逐渐拉大，每年收到的中央补助都超过地方一般公共预算收入。

“工期很快就会结束。”卫康认为，海南有希望扭转目前的销售体系。人口相对较少，又有中国特色的自由贸易港，值得一试。

南方周末记者向海南省住房和城乡建设局发出采访信，但对方拒绝接受采访。

（盼盼、维侃根据受访者意愿，均为化名）

南方周末记者周晓玲南方周末实习生刘晓彤