福州正在开发的地块，2021年福州第一批次拟出让地块

土地拍卖参考价的调整通常会受到土地市场热度的影响。此次，福清市降低了竞标门槛，但这被认为是由于当地土地市场降温、地价下跌、企业参与竞标意愿较低等原因。

中国房地产报记者李野从北京报道，福清市为了出让土地，几乎把征地标准降到最低。福州市下辖的地级市福清市将于4月28日举行今年首次土地拍卖。就在一周前，福清市自然资源规划局发布了《2023年度第一次公开拍卖出让国有建设用地使用权公告》补充公告》。这是福清市首次就2023年第一次土地拍卖发布补充公告。4月12日，福清市发布补充公告，调整2023年第一次土地拍卖01号地块回购价格。时间。根据4月8日发布的《关于第《2023年度第一次公开拍卖出让国有建设用地使用权公告》号（融地拍卖公告[2023]01号）》，经福清市人民政府批准，福清市自然资源规划局收购国家级资源5处，决定将其转让给公众。使用您拥有的土地和建筑工地的权利。最初的公告要求投标人包括中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他实体，不包括记录不良的土地使用者。其中，2023年01、02、03、04年投标人必须具备房地产开发资质。补充公告显示，福清市2023年首次土地拍卖竞买人范围为中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他组织均可申请参加竞买（申请人可单独申请） .然而，如果土地使用者的记录不佳，则有例外。取消此前公布的2023年拍卖中01、02、03、04号地块投标人必须具备房地产开发资质的条件。这也意味着，在福清市2023年首次土地拍卖中，不具备房地产开发资质的法人、自然人和其他主体也可以申请参与竞拍。 4月27日，中国房地产报记者致电福清市自然资源规划局，该负责人表示，投标人竞买该土地不需要房地产开发资质，但后续需要取得资质。我告诉他这是必要的。开发建设。多位专家在接受中国房地产报记者采访时表示，土地拍卖标准的调整通常会受到土地市场火爆程度的影响。此次，福清市降低了竞标门槛，但这被认为是由于当地土地市场降温、地价下跌、企业参与竞标意愿较低等原因。记者查阅过往数据发现，2020年至2022年，福清市土地出让金分别为103.21亿元、75.67亿元、66.9亿元，较上年减少，发现是有的。

这并不是第一次个人能够参与拍卖。

在福清市土地拍卖历史上，曾发生过不少自然人取得土地的案例。 2019年9月，福清市2019年第五次土地拍卖共推出5块商住地块，其中3块为自然人竞得。 2020年11月，福清市自然资源规划局举行2020年第十次土地公开拍卖。待售的三块地块中有两块被私人买家收购。此前接受媒体采访时，业内人士表示，相比企业获取土地，外资企业更倾向于通过自然人获取土地。自然人不需要成立公司来获取土地，一些开发商可能会选择通过派遣自然人获取土地或与已经获取土地的自然人合作来减少部分成本，也许可以节省一些。一般认为，自然人取得土地后可以采取三种行动方式。一是部分开发商通过挂牌、冒充个人身份拿地，以避免竞争对手不法竞标。第二种是自然人以个人身份取得土地，通过股权收购等方式设立开发公司，发展成为企业活动。第三种类型是自然人获得土地并不打算以后开发，而是将其出售给另一家公司。这并不是福清市的特例。今年1月，河南省民权县在城区划出三块住宅用地，两块2.05亩的小地块也由自然人竞标，其中一块由5名自然人共同中标；一块由自然人共同中标。五个自然人。只有一名自然人必须获胜。对此，IPG中国首席经济学家白文曦表示，在土地市场尚未规范的早期，实际上长期没有开发资质的要求，开发资质也不会用于后续的开发。市场准入。他说这已经成为一个要求。同时，由于缺乏规定，征地不需要房地产开发资质。多位业内人士接受记者采访时表示，土地拍卖门槛调整通常会受到土地市场火爆程度的影响。 “如果土地市场过热，过热的城市可能会限制房地产企业参与拍卖的资格。如果土地拍卖变得不那么受欢迎，则会实施土地拍卖政策，以激励房地产企业参与拍卖。数据显示， 2020年至2022年，福清市土地出让金分别为103.21亿元、75.67亿元、66.9亿元，呈现持续降温趋势。“土地拍卖不需要房地产开发资质。对于福清市土地拍卖，这意味着扩大潜在投资者的范围，大幅放宽市场准入条件，允许更多的投资者购买土地。这将有助于我们进入拍卖市场来解决和缓解问题。”“福清市土地市场缺乏实力，地价正在下跌。”白文曦说。中国指数研究院市场研究部负责人陈文静坦言，福州市调整竞买人范围的主要原因是近年来房地产市场进入调整通道，以及土地拍卖规则的放宽。表示这将有助于改善房地产市场。企业参与拍卖、为稳定政府土地出让收入做出贡献的意愿日益高涨。如果企业能够在没有房地产开发资质的情况下进行土地拍卖登记，将对土地市场气氛产生积极影响，但在目前的市场形势下，福清市土地拍卖市场仍面临较大压力，企业参与积极性不高。拍卖可能会受到限制。

土地拍卖资格要求的变化在全国范围内，土地拍卖门槛的调整反映了当地土地市场的冷热。 2021年8月11日，自然资源部对22个集中供地试点城市土地供应部门作出新安排，明确商住用地出让公告，并对参与集中供地企业给予房地产开发奖励全国土地拍卖，要求资质。基于此，各城市还将对参赛房地产企业的资质提出进一步要求。根据建设部第77 《房地产开发企业资质管理规定》号条例，房地产开发公司根据公司条件（注册资本、营业时间、开发面积等）分为一级、二级、三级、四级四个资质等级： 你可以）、新注册开发公司后，我们将根据条件申请临时资质。以南京为例，2021年南京首个土地集约供应期，南京土地出让房地产企业资质要求多为三级及以上。受第一批土地集中拍卖火爆影响，第二批部分地块将要求房地产企业具备二级甚至一级资质才能参与拍卖，资格要求发生了变化。大大改善。此后，二期土地供应明显低迷，不少地块被提前收回，但为了确保土地成交，南京市决定在2021年出让三期土地，在2022年出让二期土地。此要求已放宽至3级或以上。其次，南京市只要求房地产企业具备房地产开发资质，征地资格则更加宽松。中国指数研究院高级分析师张晓飞透露，2022年，我国300个城市各类土地规划建筑面积成交18.88亿平方米，同比减少9.27平方米。 %，各类土地出让金413336万元，比上年下降27.73%，其中住宅用地出让金33.73亿元，比上年下降31.03%。土地市场明显降温。 “2022年，全国房地产市场将发生重大调整，企业资金持续承压，土地市场低迷，供需均明显收缩。”陈文静表示，“在建设支持方面，对土地拍卖规则进行了调整，包括降低企业开发资质、降低保证金率和起拍价、提高项目限价等。”其中，对投标人开发资质的调整尤为引人注目。明源房地产研究院数据显示，在22个集中供地试点城市中，首批城市和2020年城市中，四级以下低开发资质房企拿地比例将逐步提高。尤其是2022年第二批，这一比例高达11.8%，是土地集约供应以来的最高水平。对此，诸葛房屋数据研究中心高级分析师陈晓表示，调整土地拍卖规则的目的是为了激发房地产企业拿地热情，减少土地滞销现象。获得土地的欲望有所增加。特别是考虑到行业经济低迷和房地产企业财务状况，预计未来一段时间土地拍卖门槛仍将保持较低水平。